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由住商不動產與長榮大學共同成立的「南台灣不動產研究中心」,近日針對全台26所大專院校周邊租金報酬率進行全面調查,而令人跌破眼鏡的是,租金「獲利王」由台南成功大學、嘉義中正大學以投資報酬率高達12%並列第一,高雄義守大學以11.64%位居第三名。

教育部95學年度大專院校宿舍概況統計資料顯示,全國大專院校學生總數達131萬人,在外居住學生約為57萬人,其中包含居住於學校宿舍學生數約27萬人,校外租屋學生數達30萬人,大量的學生在校外租屋,亦導致近幾年各大學校外租屋市場格外火紅。

「南台灣不動產研究中心」所長、長榮大學土地開發與管理學系助理教授謝博明表示,這次調查以一般大學為主,並且將標準設定為學生接近或超過10,000人,再依據地區分布與區位條件,篩選出26所知名大學,並調查其周邊租屋市場的投報率。

調查結果發現,中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高,排名第一的台南市成功大學,中古房價每坪約6至7萬元,8至10坪的小套房總價在50至70萬之間,年租金可達6萬元,換算成租金報酬率高達12%,幾乎跌破台北投資客的眼鏡。

中南部低房價 提升報酬率
謝博明表示,除了成功大學外,包括中正、義守、中山、逢甲等中南部的大學都因為房價低廉,學生需求強勁而有10%以上的租金報酬率。反而是政大、淡江、輔大、台大等幾所廣受投資人青睞的北部大學住宅租金報酬率受近年房價高漲的影響,都落在10%以下,其中表現最耀眼的輔仁大學周遭學生住宅,租金報酬率也不過8.28%。

謹守四高兩低 投資原則
對於中南部大學周遭住宅租金報酬高於北部情況,永慶房屋總經理廖本勝指出,由於都會精華區房價較高,租金報酬受到稀釋,自然會偏低些,但是想當包租公、包租婆賺一筆的投資者,應考慮流動性等投資風險。

比方說,錢放在銀行較少,衍生的利息獲利雖相對較低,但風險有限,反觀投報率較高的期貨、股票等,投報率雖高,投資者所要承擔的風險卻也相對較大。

住商不動產總經理林倩也提醒投資人,租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量,但並非唯一考量因素。她建議投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高、預售屋供給量低以及學生通勤率低等「四高兩低」等六大原則。

中國時報
2007/06/29

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今年928檔期房市推案量,將達1,726億元規模,是近五年來的最高量。但相較於房地產業者看好房市,金融機構對放貸卻趨於保守,使得國內房市呈現房價不斷上升,新增房貸金額卻萎縮的矛盾局面。

台灣M型化越來越嚴重,豪宅市場銷售穩定,一般中產階級卻覺得購屋日益困難,更別說一般受薪民眾有無能力購屋。如今,銀行緊縮房貸,嚇阻散戶投資客,也同時嚇跑許多首購民眾,讓近期房市略走下坡。

展望未來,房地產業者似乎對前景仍然看好,推案量續增,也加速開發許多都更土地,全坤興業上周就取得兩塊萬華區都市更新案,打開北市西區房市,預估未來每坪單價上看50萬元。

觀察台北市指標個案,6、7月次級房貸風暴前與8月看屋組數相較,平均減少約三成,成交量萎縮二成,台北縣指標個案的看屋人數則掉了二成,成交組數下跌近三成,桃園與新竹地區的市況,也好不了多少。

全台房市在928檔期,包括北市大同區、中山區建國北路沿線、內湖區與士林天母,北縣三重、中和與新店,新竹市、新竹縣竹東,以及台中市七期重劃區,都有重量級建案推出。

只是,受到次級房貸風暴影響,加上建商原預期股市上萬點,房市應有一波漲勢可期,如今希望可能變成空想,加上金融機構緊縮房貸成數,調高房貸利率的風聲又不斷,均讓購屋人短期購屋動作趨於保守。

近期包括台銀、合庫銀、土銀、彰銀等大型行庫,不但開始對小套房拒作房貸,對土地或建案房貸戶的放款,也是從嚴審核,而且愈往南,房貸成數愈低,據稱南部房貸成數已降到只剩五、六成。

房地產專家認為,目前台灣不至於像美國一樣,會爆發次級房貸問題,但是利率如果再往上飆高,民眾繳不出房貸,斷頭出場,明年房地產市場恐怕會再出現不少法拍屋,值得注意。

工商時報
2007/09/10

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M型房市時代來臨,今年928檔期仍屬豪宅市場天下,台中新市政中心豪宅推案仍一枝獨秀,九月最受矚目的是豪宅一級建商由鉅、寶輝、聯聚首次同時推出新案較勁。

豪宅拚場戰,坪數越拚越大,9月下旬將進場的「寶輝一品花園」由於鄰近大都會歌劇院旁,目前開出台中七期新天價,每坪50萬到60萬起跳,一層一戶,每戶350坪,僅規劃60戶。

10月初進場的聯聚建設在市政路上推出「聯聚方庭大廈」,高樓層推出每戶440坪,共有8戶,是目前七期豪宅已售個案中單戶最大坪數。

台中市建商公會市調主委鍾尹堂說,今年928檔期新市政中心推案量即高達700億元,是近年來的最大量,而且單價、坪數均創新高,預計在928檔期市場將會再度回溫。

剛進場的由鉅大謙總銷金額超過百億元,堪稱是今年中部地區最大銷售個案,每坪單價約在30-40萬元之間,總銷戶數約150-200戶之間。由鉅建設協理吳媛媛表示,「由鉅大謙」基地面積達1800餘坪,公設面積更高達910坪。

寶輝建設「一品花園」仍延續其強調的「日系工藝國際視野」設計風格,目前也有不錯的潛銷成績。

聯聚方庭大廈總銷約70億元,每坪單價在39.8-49.8萬元之間,副總經理王于娟表示,購屋族群以台商及台北客居多。

聯合報2007/09/28

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中科效應帶動台中商務旅館市場發燒,由育國建設等中部建築業者合資的「文華道會館」,最近進駐逢甲商圈,並以藝術旅店(Art Hotel)為訴求,搶攻商旅市場,引起業界矚目。

「文華道會館」董事長劉敏瑛表示,藝術旅店在歐洲相當盛行,跟國內的大型民宿有點類似,標榜「有主人的味道」,飯店內到處可見獨特的裝置藝術與生活藝術,強調不需離群,就可以輕鬆享受新奢華感受的住宿哲學。

以「文華道會館」為例,規劃有一個樓層、16間客房,全部採用大文豪莎士比亞14行詩為主題,每一個房間一首詩,不同的壁畫、不同的浴室磁磚、不同的色彩,展現不同的意境,讓詩的優雅與住宿者對話,體會詩與空間的關係。

近二年,中科效應持續發酵,台中觀光飯店一房難求,業者紛紛推出中型商務旅館,搶食中科廠商帶動的商旅市場,包括「中科大飯店」、「昭盛52」,以及即將開幕的「台中商旅」等,讓大型觀光飯店備感威脅。

台中中信飯店最近展開二館擴建工程,預計明年底完工營運。台中中信飯店董事長林俊煌說,目前一館住宿旅客有40%為日本技師、18%為歐美商務客,房間早已供不應求,未來新館將以高級商務團為主要目標客層。

也是育國建設總經理的劉敏瑛表示,育國成立已16年,過去主要在台中縣大雅等地區興建透天別墅建案,近幾年逐步轉型增加創投業務,目前投資多家面板等上市櫃高科技公司,「文華道會館」是進軍商旅市場的首件投資案。

「文華道會館」位於逢甲商圈文華路上,距離逢甲大學、逢甲夜市與新光三越百貨商圈,都在三至五分鐘車程內,會館規劃196 間客房,客層以商務人士、及想逛逢甲夜市與新光三越百貨商圈的年輕族群為主。

最特殊的是,會館以藝術旅店定位,除了莎士比亞主題客房外,劉敏瑛還邀請台灣壁畫開山元老、匯川聚場團長張忘老師,提供飯店客房,作為其繪畫創作與裝置的空間,將藝術與住宿相結合,讓消費者可以體會藝術家的生活動力。

現年40歲、高雄工專土木科畢業的劉敏瑛,儘管第一次經營飯店,但擁有一份想與眾不同的旺盛企圖心。最近,劉敏瑛在苗栗勝興車站附近又購入1萬餘坪土地,並挖到溫泉泉脈,未來將規劃溫泉度假飯店,進一步打造連鎖飯店事業。

經濟日報2007/08/27

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桃園、新竹縣內房市繼千萬豪宅後,戰火延伸到「農地土地戰」。全國不動產總經理葉春智表示,懂得投資要領並選對地段,才能逢低進場,創造利多。

新竹縣建築開發商業同業公會理事長徐榮聰說,竹北、芎林地段若是緊鄰大馬路,每坪農地已漲至2、3萬元,漲幅是早期沒有重大建設之前的2、3倍。不過遠離這些建設較遠的新豐、湖口等地,每坪3000元至8000元不等行情。

北區房屋經理周鶴鳴指出,桃園縣目前包括桃園市等鄉鎮市,農地價格從7、8萬元到8000元不等,投資客或者打算購地自建者,首要考量是周遭公共設施和道路設施,只要找對地段與區域,以目前建地量有限和農地價格金額偏低行情,作長期的投資絕對利多。

近年來,桃園地區房地產市場從原先小套房演變到大坪數住宅,市場因為高鐵交通動線,和縣府開發藝文園區等公共建設等利多因素帶動,千萬豪宅四處林立。

以桃園市為例,靠近縣府的藝文園區開發案周遭建地,原本土地一坪15萬元,目前已飆到一坪30萬元。農地部分,蘆竹鄉中正路尾農地,也從以前一坪3萬元喊到一坪15萬元,甚至靠近藝文園區附近農地,許多地主都惜售,一地難求。

竹北市位居新竹縣治區,隨著縣治搬遷和重大建設推動,縣治1期、2 期、3期陸續開發,房地產的價格在最近10多年來節節上漲,即使是農地也不例外。

徐榮聰說,新竹縣集村農舍估算應有1千戶,應「已經足夠」,建商在推案時,應該審慎,消費者也要小心評估。購買集村農舍最重要的是慎選建設公司,不要被田園生活或樣品屋等廣告迷惑,下訂前一定要瞭解相關法令和權益。

北區房屋首席總經理彭培業指出,今年投資客或消費者進入房地產市場,需謹記6大要點,包括注意兩岸政經發展、國內定存利率低檔帶動因素、金融股市多頭衝高、華人資金回流、外資持續加碼和土地卡位戰。

聯合報2007/09/28

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近一、兩年推出的豪宅不僅建材佳,單價越開越高、坪數越來越大,更有往郊區擴散的趨勢。

最近精銳建設準備在台中七期重劃區推出單戶高達350坪的住宅,年底前就會進場銷售。同樣在七期,寶輝建設的「寶輝一品花園」、由鉅「由鉅大謙」,單戶最高坪數分別為350坪、200坪。如果在台中七期區,買間這麼大坪數的豪宅,一戶要價2億元,只有「日進斗金」的富豪才買得起!

過去豪宅都位在北市信義、大安、天母、大直重劃區等黃金地段,不過最近建商開始將豪宅的勢力範圍往北縣、郊區一帶擴散。雖然地段條件不如北市豪宅,建材、物業管理服務卻不輸人,單價雖然比附近住宅高出不少,但和北市單價喊到每坪100萬的豪宅相比還是顯得「物美價廉」,而有「輕豪宅」、「準豪宅」的稱號,深受律師、醫師、大學教授、中小企業主的喜愛。

最近全坤興就在北縣三重「破天荒」推出「峰景‧澄峰」,開價每坪喊到50萬元,規劃坪數95-100坪,不僅單價創下重陽重劃區的新記錄,就連規劃坪數也是該區最大。

淡水一帶也有不少「輕豪宅」深受青睞,特別是捷運出口周邊的產品,最受歡迎;例如,竹圍的藍海,則以40萬元一坪創下淡水天價。

板橋除了橋峰創板橋新高價,周邊的輕豪宅案,如國家世紀館、昇陽立都等,都因為管理佳、地處優越而頗受好評,該區平面車位甚至一個叫價200萬元,相當熱門。

不過,也有房地產業者認為,輕豪宅的增值性不如北市的「真豪宅」,因為很多北縣、桃園等地的輕豪宅,雖然內部金碧輝煌,但走到屋外,附近可能車水馬龍、環境吵雜不堪;有些輕豪宅甚至一樓還會出租為店面,住宅整體的價值大打折扣。

聯合報
2007/09/28

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豪宅拚場戰,坪數越拚越大,9月下旬將進場的「寶輝一品花園」由於鄰近大都會歌劇院旁,目前開出台中七期新天價,每坪50萬到60萬起跳,一層一戶,每戶350坪,僅規劃60戶。

10月初進場的聯聚建設在市政路上推出「聯聚方庭大廈」,高樓層推出每戶440坪,共有8戶,是目前七期豪宅已售個案中單戶最大坪數。

台中市建商公會市調主委鍾尹堂說,今年928檔期新市政中心推案量即高達700億元,是近年來的最大量,而且單價、坪數均創新高,預計在928檔期市場將會再度回溫。

剛進場的由鉅大謙總銷金額超過百億元,堪稱是今年中部地區最大銷售個案,每坪單價約在30-40萬元之間,總銷戶數約150-200戶之間。由鉅建設協理吳媛媛表示,「由鉅大謙」基地面積達1800餘坪,公設面積更高達910坪。

寶輝建設「一品花園」仍延續其強調的「日系工藝國際視野」設計風格,目前也有不錯的潛銷成績。

聯聚方庭大廈總銷約70億元,每坪單價在39.8-49.8萬元之間,副總經理王于娟表示,購屋族群以台商及台北客居多。

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新竹縣建築開發商業同業公會理事長徐榮聰說,竹北、芎林地段若是緊鄰大馬路,每坪農地已漲至2、3萬元,漲幅是早期沒有重大建設之前的2、3倍。不過遠離這些建設較遠的新豐、湖口等地,每坪3000元至8000元不等行情。

北區房屋經理周鶴鳴指出,桃園縣目前包括桃園市等鄉鎮市,農地價格從7、8萬元到8000元不等,投資客或者打算購地自建者,首要考量是周遭公共設施和道路設施,只要找對地段與區域,以目前建地量有限和農地價格金額偏低行情,作長期的投資絕對利多。

近年來,桃園地區房地產市場從原先小套房演變到大坪數住宅,市場因為高鐵交通動線,和縣府開發藝文園區等公共建設等利多因素帶動,千萬豪宅四處林立。

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銀行緊縮小套房的貸款政策,讓已低迷許久的南部房地產雪上加霜,第二季平均銷售率還不及五成的房市,在金融機構降低房貸成數,市場預估,第三季肯定是價跌量縮,銷售率可能會跌破四○%。法人預估,京城建設(2524)、永信建(5508)全年的營業毛利將因此跌破三○%。

過去三年,永信建、京城的營業毛利率一直保持在三○%以上,前年更是高雄房地產市場的黃金年代,當年毛利率甚至可超過三五%。

研究機構統計,今年上半年,大高雄地區房地產供給量比去年增加了二一%,但銷售率卻跌破五成,高雄地區今年所推出的預售屋銷售率,平均銷售率更在四成以下。

業者指出,銷售低迷,建商削價競爭導致毛利下滑,上半年,建商的營業淨利率平均降低了四個至五個百分點,因此,雖然營收小有成長,但,盈餘卻比去年同期減少。

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2007/09/28

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房貸寬限期延長 利息負擔變大(轉貼來源)2008/07/08 經濟日報

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物價高漲加上房貸利率走揚,讓不少房貸戶面臨逐漸沉重的房貸負擔。為解決客戶還款壓力,不少行庫推出延長寬限期、還款期限等方法因應,但銀行指出,延長寬限期雖然可以暫時舒緩房貸還款壓力,累積的房貸成本卻可望跟著增加,貸款人延長寬貸期前應三思。

財務顧問指出,延長寬限期或房貸年限,可以立即降低每月應還款金額,但如果計算總還款金額,延長期限不見得划算。

以貸款500萬元、利率3.4%、期限20年、本息均攤法還款為例,老王選擇兩年寬限期,貸款前兩年每月應繳金額僅1萬1,467 元;老張則選擇不要寬限期,第一年到第20年,每期應繳金額都是2萬8,742元。

相較之下,老王選擇寬限期老王前,兩年每期可較老張少繳1萬多元;但第三年起,老王每月應繳金額將會增加到3萬981元。如果比較20年總還款金額,老王將比老張多繳13萬元左右的利息。

銀行主管指出,不少銀行的房貸寬限期在二到三年,寬限期拉得愈長,雖然少了本金負擔,每月要繳的利息也會愈來愈多,最後反而可能加重整體負擔。

此外,部分房貸戶在房貸寬限期到期後,就轉貸到其它銀行,重新享受寬限期,銀行個金部主管指出,除非房貸戶的投資報酬一直高於房貸利率,否則在沒有償還本金的前提下,一直延長寬限期,只是讓銀行多賺利息。


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潤泰樺福暗較勁 產品定位難度高
交通部台鐵局「萬華車站大樓民間參與興建營運案」今天截止收件,投資金額約30億元。據了解,近2年一口氣拿下南港及松山車站BOT的潤泰集團,以及樺福建設、德安開發、東森國際多家業者將積極競標,此計劃將帶動台北市西區舊部落的商業發展。

帶動發展
萬華車站今日截標後,預計10月決標,分東、西2個站體,開發總樓地板面積約2萬坪,全部建築規劃包括辦公及商場等商業不動產,業者評估,投資金額約在30億元上下,其規模並不下於松山車站。

因為台鐵局規定萬華車站必須興建旅館設施,因此,除了參與松山車站BOT案落馬的日勝生(2547)、德安開發、樺福建設3家建商外,也有包括中信及立德等多家飯店業者表示興趣。

得標者須興建旅館
不過,因台鐵局與前一手得標廠商百勝開發無力繳納保證金,雙方還有解約求償訴訟正在進行,雖然台鐵勝訴可能性極高,如果台鐵局敗訴,恐引起合約無效爭議及投資風險,為今天參與投標廠商家數多寡投入變數。

取得松山及南港車站BOT案的潤泰集團,總共投資約80億元在火車站BOT開發上,一直是參與業者的風向球,雖內部已完成評估作業,如今態度並不明朗,今天是否投標,潤泰創新執行長劉忠賢神秘笑說:「不確定!」

開發條件不如松山
不少業者都等在今天下午5點截標前,再作最後決定,對於規劃及實際投標意願,保密到家。上周才擊敗國建(2501)、大陸工程(2526)、恆昌開發、將捷建設等10家業者,拿下捷運雙連站聯合開發的樺福建設董事長張綱維坦承,整體來說,萬華火車站投資金額不下於松山車站,但開發條件並不如南港及松山車站好,「看今天多少家業者投標,如果大家搶得兇就不投。」

市場利潤尚難推斷
積極跨足飯店及商場開發的張綱維表示,由於周邊多老舊社區,商業氣息也比不上台北市東區,停靠火車班數比較少,造成過站旅客流量少,且距離捷運龍山寺站稍遠,在萬華車站規劃旅館產品是個未知市場,利潤尚難推斷,是規劃最大的困難點,「產品定位的難度比南港、松山車站案高很多。」

蘋果日報
2007/09/20

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行政院上午再釋利多,通過「土地稅法第34條修正草案」及「平均地權條例第41條修正草案」,民眾自用住宅土地的土地增值稅,將由過去一生只能享用一次10%的優惠稅率,改為一生一屋,不限次數,但持有期間及面積則有限制。全案仍須經立院通過。

財政部次長張盛和表示,在興利與除弊的雙重考量下,民眾可以有一生一屋不限次數的自用住宅土地優惠稅率。即土地所有權人與配偶及未成年子女,只有一處房地的換屋者,放寬不限次數、不限金額,都享有10%的自用住宅土地優惠稅率。新制以家戶為主,如果一家有兩戶以上房子,就不適用此優惠。

都市地45坪之內 非都市地約105坪

至於「除弊」的部分,就是要避免浮濫與投資客套利,因此決定在持有的期間及面積予以設限。在持有期間上,就是必須持有滿六年以上 (連續在此住宅設籍達六年以上),而出售之前五年都未做營業或出租使用。至於面積則限定都市土地在1.5公畝 (約45坪)之內,非都市土地在3.5公畝(約105坪)之內。

他表示,這個面積限制對絕大多數的換屋都都足敷所需,以都市地為例,全國平均約僅17坪,台北市平均僅8坪,高雄市平均11坪,屏東為約31坪,台東約41坪。如果出售的土地超過前項面積上限,在上限之內的部分仍可以享有優惠稅率,超出的部分就必須以20%-40%累進稅率計算。

目前國人平均一生會換屋三到五次,持有期間則是平均持有10.8年。張盛和表示,這項政策受益的族群是中產階級,全國目前本人或配偶持有房屋的約68.45%,都可以享受到此項優惠及經濟效益。

聯合晚報
2007/08/30

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內政部建築研究所昨(27)日公布第二季房地產景氣對策訊號,在連續六季「綠燈」後,首度轉為須注意的「黃藍燈」,景氣略呈衰退;其中領先指標連續兩季下滑,有逾五成房地產業者不看好後市。

住展雜誌昨天也發布北台灣餘屋統計,95年全年至96年第三季,北台灣五大區塊的餘屋量有3.2萬戶,累計未賣出的餘屋金額達2,625億元,以桃園餘屋量最大、近1.7萬戶,未賣出的金額超過1,000億元。

建研所所長何明錦表示,第二季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數屬於黃藍燈範圍,景氣略呈衰退。領先指標綜合指數為103.99分,較上一季下降0.23%;同時指標綜合指數為96.08分,較上季上升0.21%,二者都屬於穩定狀態。

建研所在8月針對與房地產有關的業者進行調查,對今年第二季的看法大都比第一季保守,對第三、四季的預期也不樂觀。其中以金融機構最不看好後市。此外,近期房地產相關評析,第二季的利多與利空消息比為52比48,市場氣氛多空對峙。

負責調查的政大教授張金鶚表示,第二季房地產市場利多包括:國內全年經濟成長預測值可能調升、國有土地標售價格續創新高、土地增值稅自用住宅優惠稅率適用次數可能放寬、加速推動都市更新,以及北縣升格為準直轄市等。

但第二季負面訊息影響的層面較大,包括:物價上升壓力大、房價所得比偏高、投資客比率偏高、中央銀行持續升息,加上金融機構緊縮房貸,導致業者對第四季景氣預期明顯下修,看壞的比率高達50.72%。

以住展統計的餘屋數字為例,台北縣是國內第二大餘屋賣壓的地區,目前未售出戶數有1萬681戶,未售出的金額達911億元;台北縣餘屋量前三名分別是林口1,903戶、淡水1,140戶、樹林669戶。

林口的餘屋量與建商一窩蜂搶建有關;淡水在興建輕軌捷運推波助瀾下,推案量也大幅增加,近期公開的「台北灣」造鎮案,第一期推案量就高達250億元。

經濟日報
2007/09/28

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香港、福建地產商 抵台考察(轉貼來源)2008/07/08 聯合報

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兩岸開通包機直航,首批由香港和福建地產商組成的考察團,昨天從廈門搭乘包機抵台,將參觀台北、台中及高雄,找尋有機會參與開發的房地產項目。

這次考察由廈門市外商投資企業協會房地產商聯誼會主導,原訂5月中來台,但行程一延再延,反成為包機直航後的第一發考察團。

考察團共有14名成員,分別來自香港、大陸、台灣和澳洲的地產商,其中包括大唐國際董事長余英儀、香港信和置業董事長楊南國、香港諾林地產董事長林華國、香港明發集團董事長黃煥明、禹州集團董事長林龍安、中國鎂業資源集團董事局主席鄭盾尼,總身價超過新台幣2千億元。考察團成員也包括中奧遊艇俱樂部、廈門裕典旅遊等旅遊業者。

這趟考察行程精簡,以參訪建案為主。昨天抵達台北後,先參觀了台北帝寶和淡水新市鎮,預計在台停留5天,北進南出,從台北、台中一路看到高雄,也將拜會三地建商公會,並和地方縣市長餐敘。

對於是否具體投資台灣房市,團員都相當低調,強調此行目的主要是先了解台灣房地產市場。

成員中唯一具台資背景、負責帶隊的余英儀表示,開發台中水湳機場是不錯的機會,但牽涉到國防部跟市政府,如果能夠共同開發,台中水湳機場會有無窮潛力。



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北台灣房市再爆巨量,年度超級大檔期「928檔」上檔,今年推案量將達2051億元的新高點,比去年同期再激增超過八成,出現近年少有的大多頭走勢。

重量級個案41個

住展雜誌研發長倪子仁說,明年有總統大選,政局紛擾在所難免,但今年的928檔,建商還是選擇強力推案,北台灣重量級的個案計有41個,台北市中山區、內湖區、士林區與文山區,台北縣的中和、新店、三重與淡水(淡海新市鎮)及新竹縣市,都是今年928檔熱門推案地區。

台北市方面,位於中山區建國北路上,上市建商華固建設推出的大型都更案「華固雙橡園」,目前還未正式開出售價總銷金額達62億元,開出的價格與銷售去化的好壞,對台北市高檔住宅的房價有一定的影響性。

內湖單價喊到80萬

台北市928檔另一超級建案,位於內湖區德明技術學院旁,由遠雄建設投資興建的百億豪宅案「遠雄上林苑」,房價從原先預估每坪60萬元,現在已喊至80萬元,是內湖地區首度出現表價8字頭的預售案。

台北縣的中和也是重案雲集,位捷運南勢角站的總銷90億元「南方之星」,由吉美建設投資興建,加上元利建設的50億元「和平世紀」、捷運景安站的「冠德美麗景安」與周邊的幾個新推案再度強銷,使中和成為台北縣928檔最火紅的推案區域之一。

北縣價量齊揚

台北縣另一超級戰區,新店在總案量高達200億元的「美河市」率先進場潛銷下,勢必帶動新店地區大小案子爭相出籠,並拉動其他的個案價格上調,房市將出現「價量齊揚」的多頭走勢。

在量先價行的房屋市場中,建商屢屢推出創新高的預售個案。但在此同時,部分建商也開始擔心房價有高處不勝寒的疑慮,加上銀行對購屋客戶的貸款成數趨嚴趨緊,開發商深怕拉抬過快過高的房價,嚇走了客戶。

對現階段購屋者而言,現在買的是一、二年後的房價,雖說近期有美國次級房貸風暴的隱憂,加上銀行對房貸的成數緊縮銀根等利空衝擊,使購屋者觀望的氣氛濃厚;但房市專家大都認為,這種現象不會維持太久,購屋者還是擔心房價會因通膨的壓力再上漲,只要地點對了,才是硬道理。

聯合報2007/09/28

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房市鬼月與928檔雙雙放出巨量,來人與成交的情況卻無好轉的跡象 以致今年前9月巿場餘屋量已較去年全年多出8568戶,餘屋賣壓問題開始浮上檯面。惟據住展雜誌調查,以現今巿場銷售率約五成來看,近兩年來的餘屋可在半年內消化完畢,短期內,並沒有爆發大量餘屋潮的可能。

房地產自92年下半年反彈以來,價與量的關係,及房市是否過熱的情況,已引起各方的關切。

住展雜誌發布的餘屋量調查,95至96年第三季,北台灣五大區塊的餘屋量累計有32056戶,累計未賣出的餘屋金額有2624.5億元,餘屋量最大的地區在桃園,目前的餘屋量有16793戶,未賣出的金額達1084億元;第二大餘屋賣壓,出現在台北縣,目前未售出的戶數有10681戶,未售出的金額為911億元。

對於北台灣的餘屋量嚴不嚴重,住展雜誌研發長倪子仁指出,以目前整體的銷售率約五成來看,近兩年的餘屋量在半年左右即可消化完畢,並沒有爆發大量的餘屋潮可能。

旺洲建設董事長李志賢則表示,部分業者已感受到景氣變化,在推案量、產品上進行修正,只要地段好、產品佳,巿場需求仍在。

而就北台灣五大區塊分析,以基隆地區的餘屋量最少,只有958戶、61.6億元,動見觀瞻的台北市,餘屋量亦僅有1204戶、367.7億元,倪子仁指出,台北市的餘屋量,在結構體快完成時,將所剩無幾,加上台北市土地一地難求,在需求強烈下,市區內12個行政區的預售屋與新成屋房價仍可望屢創新高。

對於餘屋爆量影響房巿問題,倪子仁表示,以建商興建速度分析,將落在明、後年,但是屆時的巿況如何,尚難論斷。

中國時報2007/09/28

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行政院上午再釋利多,通過「土地稅法第34條修正草案」及「平均地權條例第41條修正草案」,民眾自用住宅土地的土地增值稅,將由過去一生只能享用一次10%的優惠稅率,改為一生一屋,不限次數,但持有期間及面積則有限制。全案仍須經立院通過。 財政部次長張盛和表示,在興利與除弊的雙重考量下,民眾可以有一生一屋不限次數的自用住宅土地優惠稅率。即土地所有權人與配偶及未成年子女,只有一處房地的換屋者,放寬不限次數、不限金額,都享有10%的自用住宅土地優惠稅率。新制以家戶為主,如果一家有兩戶以上房子,就不適用此優惠。 都市地45坪之內 非都市地約105坪 至於「除弊」的部分,就是要避免浮濫與投資客套利,因此決定在持有的期間及面積予以設限。在持有期間上,就是必須持有滿六年以上 (連續在此住宅設籍達六年以上),而出售之前五年都未做營業或出租使用。至於面積則限定都市土地在1.5公畝 (約45坪)之內,非都市土地在3.5公畝(約105坪)之內。 他表示,這個面積限制對絕大多數的換屋都都足敷所需,以都市地為例,全國平均約僅17坪,台北市平均僅8坪,高雄市平均11坪,屏東為約31坪,台東約41坪。如果出售的土地超過前項面積上限,在上限之內的部分仍可以享有優惠稅率,超出的部分就必須以20%-40%累進稅率計算。 目前國人平均一生會換屋三到五次,持有期間則是平均持有10.8年。張盛和表示,這項政策受益的族群是中產階級,全國目前本人或配偶持有房屋的約68.45%,都可以享受到此項優惠及經濟效益。 聯合晚報2007/08/30
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除了華城路,想到新店買別墅,可沿安康路直走,到二、三段及安祥路一帶,即有密集的別墅集中區。區域有不少大型社區,有不少中小坪數中古別墅,總價只在7、800萬元,去年翻漲不少,今年維持平盤。

高知名度的有台北小城,有獨棟,也有連棟和重疊別墅,此一社區投資物件多,不少投資客買下房子後,重新整理,一坪會拉高到4~5萬元出售。目前建坪計價,行情從12~18萬元,落差極大,主要看屋況、座落地點及景觀條件。

在安祥路上有「綠中海」、「彩蝶」、「伴吾」等產品,全國不動產安康店長黃文忠表示,「綠中海」分三期,以三層別墅居多,近來釋出量頗大。伴吾和彩蝶屋齡都在10年上下,行情差不多,一坪約15~17萬元,釋出量一直不大,接手情況還不錯,中信房屋安康店表示,有些投資客會選擇這類屋齡較久的別墅,重新打造庭院,植花種樹後,再行銷售,一般會有一到兩成的利潤。

聯合晚報
2007/09/03


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房價扶搖直上,法拍屋的低價優勢吸引部分新手介入,但業者建議,買法拍屋要多注意房屋環境,以免買到燙手山芋。

永誠不動產事務所估價師廖逢麟說,法拍屋雖然經過法院過濾,但有些部分還是未能排除占用情況,建議從四點切入,以免買到後還要經歷一場惡夢。

一、看清楚標的面積與價格:法拍屋公告,大部分僅有主建物的建號跟面積,公設部分要投標人自行申請謄本,最好同時再申請土地的地籍圖與建物測量成果圖,由測量成果圖來判斷房屋的格局、位於社區內的位置、有無車位及車位的面積有多少。

二、打聽社區管理情況:社區管理委員會的運作情形、公共設施的維護保養狀況,都可判斷出社區管理的好壞,並可作為是否進場投標的依據。

三、車位的使用情形:廖逢麟說,車位的使用一直都是房市交易糾紛的要角,法拍屋也不例外,龍潭某社區的車位就有這種情形,社區內的部分房屋由建設公司所持有,但因建設公司已倒閉,車位由管委會代管,但當有法拍屋的得標人要求管委會劃出他所持有的車位,管委會卻要得標人自行跟建設公司交涉,理由是「管委會沒有義務劃出得標人的持有車位」,所以進場前要先調查清楚車位是否有問題。

四、拍賣標的點交或不點交:所謂點交是指房屋沒有第三人合法占用,得標之後可以馬上進駐居住;如果是不點交,代表房屋有第三人合法占用,最常見的是有承租人在裡面,基於「買賣不破租賃」的原則,得標之後必須等到租約期滿後才能取得房屋的使用權,購屋人要評估是否願意等一段時間,當然這段時間還可以收取租金。

不過民法在民國91年6月26日修正後,如果房屋的租期超過五年或是不定期限的租約,必須經過法院公證,否則在拍賣時可逕予排除,這是對投標人較有利的規定。

資料來源:聯合報
2006/12/25

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北部房市坪價頻創新高,但實質買盤力道卻逐漸走弱。房仲業者表示,8月有農曆7月、美國次級房貸風暴影響購屋信心與房貸緊縮削弱購買力等三大利空,北部房市成交量萎縮兩成;中部地區更慘,成屋每坪價格已跌破10萬元,成交量也掉了一成;只有高雄地區價量持平。

永慶房仲集團昨(3)日發布8月成交統計,大台北地區8月住宅平均單價維持平盤、為30.6萬元,成交件數則較上月衰退二成,市場買盤觀望氣氛濃厚。

永慶房屋總經理葉凌棋表示,次級房貸風暴席捲全球,台灣房地產市場雖然實質影響有限,但受到台股大跌、利率上升預期心理及銀行放款成數緊縮等影響,投資買方縮手,導致整體交易量下滑。

台北市不動產代銷公會日前也指出,上半年台北縣市推案量約2,000億元,平均銷售率只有50%,較去年同期下滑15個百分點,這是民國92年爆發SARS以來的新低點。北部房價屢創新高,中階產品買氣卻持續鈍化,價量背離格局已成房市隱憂。

住商不動產總經理林倩分析,價量背離主因買賣雙方對房價的認知不同。賣方多半認為房市景氣佳,石油等原物料上漲,在有通膨壓力時期,房價不可能下滑,堅持開高價。

買方則因銀行緊縮房貸放款、削弱購屋實力;還有購屋者會在合約上註明需得到銀行足夠的貸款,才能履行合約等,都造成中價位產品冷清不少。

葉凌棋表示,其中又以套房市場表現最慘,不僅投資買氣明顯降溫,今年開始進入完工交屋高峰期,明顯供過於求。

台中地區8月表現更是慘兮兮,成屋平均單價跌破10萬元來到9.5萬元、較上月下跌一成,成交量也同步衰退一成。永慶不動產董事長廖本勝分析,台中地區今年初在建商、投資客營造下,利多訊息不斷,部分地區房價快速飆升,但買方心態卻漸趨保守,自4月開始成交量便不斷下滑,又以豪宅市場最冷清。

至於高雄地區,高雄市成屋平均單價仍維持9.1萬元,成交量也持平。廖本勝指出,高雄市在政策利多、捷運即將通車及城市行銷等議題加持下,上半年持續補漲,但目前利多消息已逐漸鈍化,價格才未能持續衝高。

經濟日報2007/09/05

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