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「夢時代購物中心已經快要變成學生的大遊樂場了。」來自南台灣各縣市學校的學生,昨天參觀在夢時代舉辦的「國際創造力教育博覽會」,至少湧來150輛遊覽車,從3樓一直到8樓,到處都是參觀人潮。 根據夢時代的估算,昨天來館人數有1萬5000人,是上周同時段的3倍,主辦單位預估到9日人潮可達10萬人次。 在老師的帶領下,學生並非走馬看花,而是拿著導覽手冊,一攤攤的細看、細問、細玩,有的學生還認真的筆記重點,拍照記錄。 展場中,具有互動式、操作樂趣的攤位特別熱門;有小贈品,尤其是可以DIY紀念品的攤位更讓參觀動線打結,密密麻麻的人潮,讓夢時代的商家見識到,最有魅力的商品是「創意」。 遠道而來的國際創意大師芬蘭國家教育委員會前主委Dr.Erkki Aho及墨西哥「蜂巢大樓」設計師Mr.Michel Halpert Rojkind也讚不絕口,認為是難得一見的好展覽,可以讓創意發揮無限複製及再創的能量。 Erkki Aho說,創造力是全球性熱門話題,希望台灣這次創博會的展覽只是個開始,而不是終點,未來應該持續推廣下去。 Erkki Aho及Michel Halpert Rojkind對高雄市苓雅國中以廢棄輪胎為素材做成馬賽克彩繪拼貼藝術,以及苗栗縣竹興國小的蝴蝶生態保育展示特別感興趣,紛紛停下腳步參與教學活動。 來自墨西哥的Michel Halpert Rojkind對高雄市海洋首都的營造方向很有興趣,他說高雄的愛河和海港確是很大的特色,建議政府機關及辦公大樓遷移興建到靠海地區,活絡海岸商機,但也不要忘了高雄還有壽山,也應一併做整體規劃。 【2008/03/07 聯合報】
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台北縣林口重劃區推案多鎖定首購族,以2、3房為主力產品,由遠雄建設(股票代號:5522)投資興建的「大未來」則跳脫區域產品,規劃75坪起,最大達127坪,每坪24~28萬元起,最大戶總價約3429萬元起,躍居區域型豪宅。 單層2戶 「大未來」位於文化二路和四維路口,基地方正,擁有完整街廓,為遠雄未來城系列造鎮第10期推案,基地面積約4253坪,與同為遠雄造鎮社區「未來市」、「U未來」等,共享約8000坪花園、商場。目前商場店家有SPA館、珠寶店、咖啡店進駐,雖然該案與其他社區有共通商場,但各社區均獨立出入,「大未來」並預留400坪社區庭園。 前陽台 內外有別 該案行銷處長劉小鳳表示,建築設計、中庭規劃聘請李祖原建築師事務所,燈光則由袁宗南設計,就產品面,「大未來」走的是單純大戶設計,格局為4房,坪數從75坪起,最大有127坪,滿足豪宅客對空間的需要,其中127坪規劃於A棟,單層僅有2戶,使用2部電梯,每戶均有前陽台,讓室內外有所區分,主臥衛浴附TOTO牌免治馬桶。 「未來市」結構設計為2樓以下為SRC(鋼骨鋼筋混凝土),其他樓層則為RC(鋼筋混凝土),且社區引進物業管理,由安杰物業擔任顧問,管理費為每月每坪約90元,自備款25%,基地已動工。 蘋果日報2008/05/08
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「322」總統大選過後國內政局趨於穩定,相較於上半年度房市32 9檔期而言,不但利多回穩,預期「陸資炒樓」心態也直接刺激房地產市場發展。桃園縣建築開發商業同業公會理事長鍾吉昌認為,市場短期仍將以「餘屋去化」為主,尤其原物料上漲全球性的波動情況,也將主導房價向上攀升。   桃園縣建築開發商業同業公會統計指出,民國96年底僅桃園地區餘屋量就有8千餘戶之多,不過去化速度隨著322馬蕭當選有加快趨勢。理事長鍾吉昌說,一般民眾購屋從大選前保守消費心態,到選後放心出手,箇中轉變顯示國人對政局充滿信心。   鍾吉昌,選後短期市場仍將以餘屋去化導向為主,部分建築標的例如捷運沿線、高鐵特定區及桃園航空城周邊產品,成為購屋參考指標。特別是相關利多政策,諸如愛台12項建設中的桃園國際機場特別條例推動草案,都對刺激房市有立竿見影作用。   至於陸資登台炒樓議題,鍾吉昌相當看好商辦大樓市場,不過由於過去政府相關法令並未開放,後續發展仍值得密切觀察。鍾吉昌說,國際機場特別條例對縣內發展而言,無疑是兩岸直接啟動重要窗口,一旦草案過關,陸資由機場直接進入桃園,如何留住人潮、錢潮,對地方發展都有明顯幫助。   鍾吉昌說,全球原物料全面性的波動上漲,對消費者來說,房價絕對有調漲空間。國內建商目前普遍以豪宅市場為主,不過由於生活區間房價差距問題,桃園豪宅市場較台北市更有發展潛力。試想以北市縣動輒4、50萬的高單價現況,比較桃園縣每坪20至25萬元的豪宅價位,對「北客」消費族群來說都具有一定聚焦作用。   隨著高鐵通車及五楊高架道路環評過關,鍾吉昌認為,桃園縣未來將成為大台北生活圈一環,尤其高鐵往返北桃不到20分鐘,僅青埔站區就吸納4成左右北客人口。雖然近年來三峽、林口截堵不少購屋客源,但在房價及環境條件考量之下,桃園仍具有一定利多市場。   鍾吉昌說,建築開發商業同業公會站在輔導建商立場,除將與縣政府協調未來房市相關配套措施外,也將持續推動「一鄉鎮一特色」。在兩岸步向開放之際,希望藉由桃園既有機場、高鐵優勢,有效帶動房市產業升級。 中國時報 2008/04/30
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房地產建材全面上漲,購屋民眾首當其衝。台灣省建築開發商公會理事長穆樁松指出,房價將漲5%以上,其中低價房屋影響小,約5%至10%;高價房屋恐漲10%以上。

他指出,鋼筋昨天報價已漲到每公噸3萬1千元,玻璃從3月1日起漲1成;塑膠管線、銅線、鋁價、磁磚也全喊漲,建商蓋房子的成本預估漲20%。市場已傳出有不肖建設公司渾水摸魚,「賣400戶房子可能有300戶磁磚有問題。」

國民黨籍立法委員邱鏡淳表示,近來鋼筋、建材成本不斷上漲,「有錢還買不到鋼筋」,對建築業造成衝擊。他說,一般薄利多銷的業者只賺取15%毛利,現在一漲價全都吃光,他還聽到有工地因為這一波建材上漲要多支出8億元,已經快吃不消,因此明天立法院經濟委員會要針對建材漲價開會討論。

台灣省建築開發公會昨天舉行記者會,各縣市公會理事長對於建材近幾個月來狂飆大吐苦水,苗栗縣公會理事長黃文忠表示,鋼筋昨天最新報價已經漲到每公噸3萬1000元,加上3月1日起玻璃漲價、鋁窗也漲價,「看得到都漲、看不到的也漲」,造成房價一定要反映物價成本。

但房子漲價消費者未必願意接受,建築業者表示,現在如果銷售率超過五成的案子,才會考慮調漲價格。不過有些沒有漲價的業者,傳出渾水摸魚,施工品質不佳,賣400戶有八成的磁磚品質有問題,消費者抗議,業者本想拍拍屁股走路,但在公會介入協調下,才把磁磚全打掉重做。

新竹縣建商公會理事長徐榮聰說,在這波建材大漲價的時刻,「要睜大眼睛挑選永續經營品牌」,以免業者獲利率銳減的同時,用較差的品質來矇混過關。

台灣省建築開發公會理事長穆椿松表示鋼筋、銅價都在上漲,連工資也醞釀漲價,但大家都是摸著石頭過河,物價波動時代購屋、蓋屋風險越大,自住型應把握機會努力找到適合自己的家,有機會爭取到殺價空間,但一定也要慎選品牌。

【2008/03/05 聯合報】



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房價泡沫化的疑慮再度壟罩房市,房價高漲時代,上網找志同道合的人集體「團購」房屋,成為最近房地產業最熱門的話題。 千萬元房屋 最多可砍百萬 近日有一房地產網站發起團體購屋活動,一個多月來吸引300位有意購屋的網友參與,議價空間約九五折到九折,以台北市一戶總價千萬元的房屋來說,最多可砍掉百萬元,充分展現「團結力量大」的精神。 團購通常是指一群人用大量訂購的方式,向供應商要求更低的單價購買商品,但現在這個模式居然也可以用來買房子。 發起團購買屋的是這個成立三年多,原本只是專門提供網友建案資訊的「網路地產王」。 去年12月,他們第一次舉辦網友集體看屋活動,獲得熱烈迴響,結束後參與網友反應持續熱絡,頻頻詢問第二次集體看屋何時舉辦外,更回饋不少購屋需求及提議,其中一個就是發起網路團購活動。 網路地產王發現,雖然去年底開始投資客銷聲匿跡,但自住型需求潛力不容小覷,不論首購族、換屋族都還是有購屋需求,只是目前物價、房價都在上漲,價格問題成了購屋者出手的最大考慮因素,因此因應網友團購,由網路地產王集結群體力量,讓網友們可以為喜歡的房子獲得更好的議價空間。 今年2月中開始舉辦網友團購活動,民眾只要在網站上看到喜歡的建案,都可以直接申請加入團購活動,針對網友有意願購買的房子,網路地產王再以購屋群團體議價的角度與地產業者接觸,發起不過短短的時間,網友申請已超過300人,相當可觀。 網友一起來 交流議價技巧 據網路地產王線上統計,新竹以北各縣市中,以台北縣團購需求比例最高,比例達半數以上,汐止、新店、板橋及三重蘆洲等地的建案最受網友青睞,其中汐止甲山林建設的個案是目前團購申請組數最多的案件。 台北市則以中山區、北投區、士林區、內湖區等區域,個案團購需求比例較高,另外,套房型產品網友點閱率及團購需求最近又明顯浮出,成為新焦點。 已經接待過好幾組網友團購的甲山林廣告副總經理徐永仁表示,目前以該公司旗下的汐止「甲山林天廈」、淡水「台北灣」指名度最高,由於團購可以替他們帶進固定客源,又可以省去客戶與業務員議價的過程,最後都會給團購的網友一定的優惠價格,只不過依樓層、戶別不同有所差異。據了解,大約是九五折到九折之間。 很多人好奇團購買屋究竟與一般民眾自行議價有什麼差異,網路地產王指出,多數人一生中購屋的經驗有限,尤其首購族不了解代銷公司賣房子的技巧,也不知該如何與業務員談判,但透過團購至少有一個媒介可以幫忙議價,而且這個團購活動,沒有強制性,就算網友最後不買也沒有關係,也讓這個活動快速在網路世界蔓延開來。 經濟日報2008/04/30
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1363戶的工業住宅指標案「元氣大鎮」,被台北縣政府要求付出相當於每戶38萬元的都市計畫變更回饋金和捐地代金。 38萬元 卡住1萬戶 工業住宅就地合法 先繳回饋金 --發布時間:20080428 去年底,張小姐一位朋友表示自己有「便宜」的房子在中和,但因急需現金想賣,問張小姐想不想接手。張小姐前往附近打探行情,意外聽說該社區是「工業住宅」,有合法性的疑慮而沒有出手。最近,仲介告訴她,那個社區被縣政府要求繳納上億元的回饋金,房子蓋好卻還沒拿到使用執照,張小姐不禁大呼:「好險當初沒買!」 撰文:李偉麟 攝影:張智傑 該社區就是戶數高達1363戶的「元氣大鎮」。據估算,約1.5億元的回饋金加上約3.6億元的捐地代金,若按戶數分攤,平均每戶要補繳38萬元,而這筆錢是由建商出還是住戶自己付,或是雙方按比例分攤,至本刊截稿為止,建商和住戶代表仍在開會討論,沒有定案。 4月17日,中和市選出的縣議員李肇南帶著2、300位住戶,在縣議會召開公聽會,與會者包括建商,還有台北縣政府工務局、城鄉局和法制局。結論是,在公聽會後的20日內,建商與住戶必須協調出結果,先繳納回饋金以利辦理後續的都市計畫變更程序。 由於這是國內第一起「工業住宅」在拿到使用執照前,被政府要求必須補辦都計變更程序,並繳納回饋金和捐地代金的案例,事關這2筆錢該由誰付,影響購屋人權益甚鉅;以及繳了錢之後,是不是代表遊走在法律邊緣的「工業住宅」就可以「就地合法」?台北縣目前上萬戶正在興建中的「乙工建案」,都在密切觀察。 目前已經興建,但還沒有申請使用執照的「乙工建案」,在台北縣有65個案子。台北縣工務局長李四川表示,他沒有精算戶數,但至少上萬戶。 位於南港的「大都市新天地」,是工業用地事先變更為住宅用地,再蓋建案的典範,目前已成為南港著名豪宅。 花錢換合法空間 李四川說:「大約有1/3的用途符合法規,其他的據了解都是當成住宅在銷售。買工業住宅的人很多,為了讓住戶不要活在不合法的黑暗中,我讓這些建案有補正的機會,大家依法行事,變更為住宅用地。以『元氣大鎮』為例,我算過每戶38萬元,攤下來1坪約1~2萬元,加上原來的房價,每坪大約在20萬元上下,還是比附近的房價低很多,其實是划算的。」 一位不願具名的資深房地產研展人士,也贊同這種「花一點小錢換合法空間」的做法:「其實現在很多工業住宅坐落的地點生活機能不錯,對這些買工業住宅的人來說,成本比市價低很多,就已經賺到,現在又再花一點錢就能『就地合法』,等於又賺了一次。」 對於外界用「縣府卡住不發給建商使用執照」的說法,李四川有話要說。「尚未核發使照的原因有2個。第1,施工結果與當初建照送審的書圖,有些地方不符,需要改善;第2,有些住戶表示不知道買的房子依法不能做住宅使用,這是屬於消費糾紛,在解決之前是不能核發使照的。一旦這些狀況都獲得妥善處理,縣府就會依法核發使照。」 許多「元氣大鎮」的住戶甚至主動打電話給李四川,拜託縣府不要發給建商使用執照。住戶擔心,一旦建商拿到使用執照,就可以交屋給住戶,往後的事情都將由住戶自行處理,建商可以「一走了之」,不需要出回饋金和捐地代金,也不需要幫住戶辦理都市計畫變更程序。 對此,李四川的態度是:「開公聽會的時候,我問這些住戶,你們當初知不知道這是工業用地?結果有8成的住戶坦承事先知情,但是就因為經濟條件差,工業住宅比市價便宜1~3成就買了。我認為,這些住戶自己也有責任,今天如果大家決定變更,也不能把所有的責任都推給建商。」 李四川表示,工務局手上有建商當時以住宅格局做為廣告銷售的資料,可以做為證據。無獨有偶地,行政院公平交易委員會也在最近針對2件「乙工建案」開罰,個案「四季紐約」及「馥華大台北」,相繼在4月10日及17日分別被罰款550萬元,而後者是建商和代銷公司都被罰錢。被罰的其中一個理由就是,「對於使用分區為乙種工業區之建案,以一般住宅配備為空間配置圖示。」 板橋乙種工業用地建案「馥華大台北」,因使用住宅圖示銷售被公平會罰錢。 同類個案避風頭 在北縣還有一個比「元氣大鎮」戶數更多、超過1500戶的乙工建案,預計年底要申請使用執照。 業者接受本刊採訪時先是激動地大表不平:「如果政府覺得建商有遊走法律邊緣的意圖,當初核發建照時就應該嚴格把關,我都已經蓋起房子了,如果政府要我變更、捐地,根本就是不可能的事,會出大問題的!而且我的案子當初預售時,也沒有做住宅格局的樣品屋,憑什麼說我違規使用?」 即使理直氣壯地說自己是依法行事,賣的是「一般事務所」而不是「住宅」,不過該業者還是盡量保持低調姿態。「我現在希望大家都不要注意到我們這個案子,因為我也不想得罪政府,到時候我也要去向政府申請使用執照啊!」 縣府立場 輔導合法 台北縣政府工務局長李四川的辦公桌上,還放著「代理局長」的金屬大名牌,李四川由台北市政府轉到台北縣政府任職才半年,但他為什麼這麼「勇敢」,明知會遭到來自各方的壓力,還要對成千上萬戶的「工業住宅」開鍘? 「我對周縣長說,如果台北縣要達到他理想中的『花園城市』,像現在這樣土地使用區分與實際使用有落差的情況,就必須要改善,農地蓋了工廠的鐵皮屋、工業區蓋住宅,這都是有落差的實例,因為時代在進步,但我們的法規卻沒有跟著調整。所以,縣政府的立場是站在『輔導合法』的角度,既然工業區裡的建案實際上是要當住宅用,那就依法變更為住宅區,這樣住戶也可以脫離『不合法』的陰影。」 「元氣大鎮」在民代的協調下開了公聽會,但卻還沒有協調出結果。李四川堅持,1.5億元的回饋金是一定要繳的,並且要求建商一定要立下切結書,一定要辦理都計變更程序才算數。「壓力當然很大啊,但縣長和議會都很支持我。做為一名政府官員,有責任要將都市發展導向正軌。」(李偉麟) 中和乙種工業用地建案「四季紐約」,因「使用一般住宅配備為圖示」,被公平會罰款550萬元。 「元氣大鎮」變更為住宅用地事件簿及後續途徑 2007年12月21日 ★「元氣大鎮」建商向縣政府掛號申請使用執照。 2008年2月 ★台北縣政府工務局長李四川主動向建商表示,若實際使用的用途是住宅,建議循都市計畫變更程序,將用地變更為住宅區,讓消費者住得安心。次日即有某媒體以「聽說縣政府卡住某建案使照」主動前往工務局關切採訪;事件緣由見報後,元氣大鎮的住戶即紛紛致電李四川關心繳納回饋金和使用執照核發事宜。 2008年4月17日 ★縣議員李肇南擔任協調角色,在縣議會召開公聽會,參與人包括2、300位「元氣大鎮」住戶,建商,以及縣府的工務局、城鄉局和法制局。會議結論是建商和住戶須在20日內協商如何繳納1.5億元回饋金,以利進行變更。至此使用執照尚未核發。 後續申請變更途徑 ★建商改善與建照不符之處並解決消費糾紛後,即可取得使用執照。 ★建商與住戶達成協議後,繳納回饋金給縣府,縣府並要求建商立下切結書,一定要協同住戶一起辦理變更程序,與住戶共同負起責任。 ★縣政府都審委員會核准後,上報中央機關內政部營建署,由中部辦公室計畫審議科受理,須通過內政部都市計畫變更委員會的審議。可能的結果有3種:通過、附帶條件通過、退回。整個變更的程序由地方到中央,為時約需1年。 ★如果通過,則依法在開發時必須捐地的部分,以代金代替,金額約為3.6億元。代價是必須等上至少1年跑流程的時間。 ★如果沒有通過,那麼之前繳的回饋金1.5億元退回,住戶可能面臨經常被查報罰款的風險,建商也會留下「不良記錄」。 資料來源 台北縣政府工務局、內政部營建署。李偉麟整理 工業住宅 vs. 一般住宅 ★房貸 ˙工業住宅 1不適用優惠利率房貸 2有些銀行不願承作,而願意承貸的銀行成數也不高,最多7成 ˙一般住宅 1適用優惠利率房貸 2自住可貸8成左右 ★水電費及房屋稅 地價稅 土增稅 ˙工業住宅 1根據財政部解釋令,登記一般事務所或一般服務業使用的住宅,經申請符合自用住宅相關規定,稅負、水電與一般住家無異 ˙一般住宅 1符合自用住宅條件者即可按自用住宅相關規定繳納 ★如何區別 ˙工業住宅 1建物登記簿謄本標示之用途別為「一般事務所、工廠、宿舍、倉庫、一般商業設施」等 ˙一般住宅 1建物登記簿謄本標示之用途別為「住宅」或「集合住宅」等 ★合法性的風險 ˙工業住宅 1可處以每次6~30萬元的罰款,並可連續罰 ˙一般住宅 1合法住宅使用 ★居住環境的風險 ˙工業住宅 1可能離學區較遠或者沒有好的學區 2鄰居有可能是工廠或倉庫等合法使用,其連帶產生的噪音、出入分子複雜等,都會影響生活品質 ˙一般住宅 1有正常學區 2鄰居違法開工廠可檢舉 近期乙工建案 遭公平會處罰案例 被罰個案/四季紐約/馥華大台北 日期/2008.4.10/2008.4.17 ˙事由 於銷售建案廣告上,對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示,且將陽台位置標示為室內空間之一部分,就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定 ˙處分 依同法第41條規定,命瓏山林公司立即停止前項違法行為,並處新臺幣550萬元罰鍰 依同法第41條規定,命其立即停止前項違法行為,並處馥華公司新臺幣350萬元罰鍰、處新高創公司200萬元罰鍰 李四川對工業住宅施展鐵腕,在房市投下一顆震撼彈。李偉麟攝 李四川小檔案 現職:台北縣政府工務局長 出生:1958年2月1日 學歷:國立台北科技大學電機研究所碩士 主要經歷:臺北市政府工務局衛生下水道工程處處長、臺北市政府工務局新建工程處處長 專家一句話 延誤交屋惹民怨 廖逢麟 中聯不動產估價師聯合事務所估價師 縣政府要求建商「補」辦變更為住宅用地的程序,固然是讓工業住宅合法化的一種手段,但因此延誤交屋可能也會造成民怨。 我也住工業住宅 古智友 信義房屋淡水紅樹林店主任 我在竹圍一帶租屋,租的大樓就是工業住宅,其實住起來跟一般住宅沒有什麼不同,而且竹圍生活機能好,沒有什麼不方便。 銀行承貸意願低 陳俊宏 永慶房屋契約部經理 銀行對工業住宅的承貸態度較保守,不僅成數較低,有些甚至不碰。目前永慶合作的銀行中,台北富邦和台新是少數願意承貸的銀行。 小辭典 工業住宅 目前台北縣所謂的「工業住宅」,多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定,用其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案,在銷售時卻使用「住宅」的圖示或樣品屋做訴求,民眾如果拿來當住宅使用,就是違法,可以罰6~30萬元的罰款,而且可連續罰。(李偉麟)
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桃園縣政府推動國際機場特別條例,總面積達6150公頃的「複合式」產業園區,不但對帶動地方發展有指標意義,北區房屋首席總經理彭培業更認為對提升台灣競爭力有絕對正面效果。未來「北桃」生活圈成形,也能進一步穩定兩地房價波動現況。   縣府推動的國際機場特別條例,以「航空城」概念整體規畫8大園區。除總面積達6150公頃外,結合物流、觀光、高科技及國際營運總部構想,更能有效提升在地產業升級。   彭培業從台灣整體競爭力層面分析指出,過去十大建設將桃園機場定位為全國重要發展項目,不過近30年來卻沒有明顯具體進步,以目前台灣產業3大命脈為例,不論電子科技、財務金融或觀光休憩都趨向整體服務性整合,航空城條例推動,不啻是宏觀、遠見政策。   彭培業說,國際機場特別條例制定,除象徵台灣建設「由內而外」進一步發展,更是提升島國競爭力的最佳方案。在品牌創造的前提下,對投資市場而言都有重振信心之效。   站在房地產立場,彭培業認為北桃生活圈已有一定雛型,桃園航空城政策若順利進行,對整體房市發展也有穩定波動效果。他說,由於目前北市縣高房價時代來臨,民眾在購屋預算受限情況下,勢必將朝桃園移動,市場人口一旦轉移,航空城新市鎮周邊產品便能有效平衡兩地房價落差現象。 中國時報 2008/05/08
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「中國富豪考察團」昨晚一時興起,突然在下榻的墾丁凱撒飯店召開記者招待茶會,會中除了極力撇清「炒樓團」的說法,也強調,「未來只要資金進入台灣投資一定是長期的,絕對不會有操作短線的情形發生!」 不解帶著數億元投資還被嫌 昨天晚餐喝得微醺的雅居樂地產CEO陳卓賢,對被指為炒樓團頗有微詞,他強調,帶著數億資金想來做好的投資,不懂為何被指炒樓,還有不歡迎的聲音出現。 昨天白天,團員們也對富豪團之稱有意見,SOHO中國董事長潘石屹就說,他們是專業人士,他六次來台參訪,以往都沒有政治人物,這次大陣仗地接待讓他感到驚訝,但媒體用富豪團相稱並不恰當。 考察團是昨天上午從台中搭高鐵抵達高雄,未參訪高雄市區豪宅大樓建案,即轉乘遊覽車南下屏東,並夜宿墾丁。高雄房地產業者認為中資必須真正落實投資高雄動作,走馬看花對房市實益不大。 質疑墾丁無國際介入開發 考察團在屏東行程,先由立法院副院長曾永權陪同參訪大鵬灣並品嘗東港黑鮪魚,他們對東港海鮮及大鵬灣自然景觀印象深刻。 一行人下午轉往墾丁,雖然吹起七級落山風,但他們仍對墾丁國家公園的壯闊美景讚不絕口。 他們並表示,大鵬灣和墾丁都是很好的景點。但令他們疑惑的是,為何台灣企業沒進入大鵬灣投資?為何國際資金沒有參與恆春半島開發? 考察團長也是中城樂天房地產開發董事長的劉長樂昨晚指出,以台灣目前的法令及政策,中資的投入還有其困難性,因此這次主要是考察為主。 而棕櫚泉董事局主席曾偉及潘石屹等人則分別提到,最看好台中、慈湖及桃園機場的環境,也建議台灣可以借鏡海南島,營造為世界級的海島旅遊勝地。 自由時報2008/04/24
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豪宅比價效應發酵,即將在選後公開銷售的北市指標個案正蓄勢待發、等待對手開價,如宏盛與亞昕開發在南京東路六福皇宮對面的豪宅案,直接點名開價將超越中泰賓館案每坪200萬元的天價;中山北路的「亞昕首藏」開價也要追上「遠雄富都」的120萬元單價。 建商擔心房子賣太快 總統選舉後,房市主導權由「買方」轉為「賣方」,不少建商怕房子「賣太快」,紛紛以調價策略降低銷售速度。 目前正在中山北路、長安東口推出的「亞昕首藏」的亞昕開發董事長姚連地表示,該案42戶開賣一個多月來銷售率已達七成,因此農曆年後已經調價三次,從最早每坪90萬元一路調至目前的110萬元,最近得知「遠雄富都」每坪要開價120萬元,他也打算跟進調高。 此外,選後調價的豪宅案還包括大同位於南港的「明日世界」,每坪也從80萬元調整至90萬元,並帶動台肥即將在6月推出的1,000多坪都市更新案售價,將參考「大同明日世界」。 至於亞昕與宏盛建設在前年中共同買下六福皇宮對面的1,000坪土地,預計在今年底、明年初預售,姚連地說,每坪開價要看中泰賓館案的開價而定,雖然有外資有找共同合作開發,不過,亞昕將自行開發,因調高售價,總銷金額將從140億元上調至170億元,亞昕占40%,宏盛占60%,未來可挹注亞昕營收近70億元。 北市每坪將上看300萬 姚連地說,2010年前北市豪宅每坪有機會上看250萬元至300 萬元,愈靠近公園、樹愈多的地方最具保值空間,包括仁愛路、敦化南路、中山北路都是,像南京東路因為是台北市金融圈重鎮,區域客都是高收入份子,他相信六福皇宮對面的豪宅有其賣點。 至於亞昕也有持股的捷鴻開發,今年也將在林口推出溫泉飯店住宅,其中飯店部分將交由內湖麗湖飯店經營,全案總銷80至90億元,每坪銷售單價為20至30萬元,產品為70坪、100坪以及200坪,以100坪為主力坪數,而此案也將與亞昕首藏共同使用美國進口的Control4數位家庭系統,光是採購金額就達3,000餘萬元。 經濟日報2008/04/10
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總統大選落幕,各國外資機構看好台灣房地產投資機會,預期將掀起一場狂潮。呂張投資團隊總監呂宗耀表示,「這一波房潮,比民國76年更強。」他表示,今年已55歲,這是一生最後一次看到台灣的房潮來臨,非常興奮的最後一次。在這波經濟浪潮帶動下,呂宗耀預測,台灣未來會成為華人地區的杜拜,成為全中國經濟發展最重要的指標。 台灣Re-rating 創造資金大狂潮 呂宗耀日前在遠雄林口未來家舉辦的「增值黃金走廊o迎接新財富金磚」系列投資講座,以「台灣希望-台灣Re-rating創造資金大狂潮」為題,面對房市投資客時指出,房潮看似金光閃閃,卻不是每個人都能從中賺到錢,「民國76年的房潮,有人哭、有人笑」。雖然房市看漲,如何從中賺到錢是必須學習的課題。 他強調,台灣有成長性,再加上兩岸有內容,房市表現可期,「不只是林口,台灣各區都有機會。」他舉例高雄捷運通車前,18位看好高雄未來房價的朋友,每人出資180萬,集資3千多萬,組成房市投資團,沿著高雄捷運站買了23間房子。這群人有遠見,利用機會,讓財富增值。 他建議民眾好好掌握這波房市的崛起機會,運用槓桿原理成為經濟熱浪下的受惠者-「公民」 (用自己努力創造價值),而非被選舉激情所衝昏頭的「選民」 (將希望寄託在政治人物)。他強調,環境、努力、創意、經驗是成功的法則,其中環境是最重要的,現在台灣有這樣的環境,他也要民眾「樣品屋多看」,以掌握這一波房市狂潮。 台商回流帶來金流 房市狂潮再現 總統大選藍天再現,民眾預期兩岸經濟活絡將帶來更大的機會。呂宗耀以香港和台灣做比較,分析台灣勝出的原因,他說:「香港是賭博的地方,追逐經濟;台灣是人性化的居住地,1946年至1964年逃離台灣一波嬰兒潮華人富翁,年紀老化,要有人性化居住地,這群人會回流。」人流帶來的金流,將成為這一波台灣房市狂潮再現的根基。 呂宗耀指出,民國60年很紅的老工業區,是台灣經濟成長的很大支柱之一。最近他發現老工業區0800的電話不斷加倍增線,都還是不夠用,「代表人流要回來了,這是很可怕的力量,金流自然來,台灣要這一群人。」面對房潮,他建議民眾用自己的實力創造價值,好好把握這次財富重組的機會。 受惠三通 GDP三至五年翻一倍 呂宗耀看好台灣房市將受惠於三通,他舉例,台北到宜蘭因雪隧通車交通更便捷,「早上逛完台北101、敦南誠品,下午去宜蘭親水公園遊玩,晚上10點前可以回家,是宜蘭很大的觀光資產。」三通後,台北到上海只要1.3至1.5個小時,時間縮短的不只是交通距離,更帶來中國的金流,也帶出了台灣的溫馨情懷,這樣的溫馨情懷才是中國觀光客來台旅遊帶出商機的最大核心內容。 「中國與台灣經濟連動,2007年台灣的國民所得(GDP)是3,600億元,中國為3.2兆美元,兩岸互動下若中國將GDP的10%~20%,也就是3,200~6,400億元帶給台灣,台灣60年辛苦的打拚成果,以後每三至五年就翻一倍。」呂宗耀說,全球有三大地雷區,台灣與中國是其中一個,「將地雷拿掉時,這塊土地的陽光,令人嚮往。」 三通後 台灣房價每年漲10% 觀察房市未來前景還有一個指標,夢想和願景。呂宗耀表示,「他們是資本市場最可貴的,因為它會提早折現。」以全球的角度來看,中國今年以來因物價指數過高,政府的宏觀調控政策將夢打碎了,潛在的購屋者陸續退出;美國受到次級房貸風暴影響,潛在購屋者仍在觀望;台灣受惠於兩岸商機,夢想和期待,吸引潛在購屋者看屋、買屋。 「安和路和敦化南路口的豪宅,一坪130萬,現在已喊到一坪200萬,代表島民對未來願景的期待折射在台灣最精華地區的現金揮灑上。」呂宗耀指出,台灣房價上漲的動力有三:大陸觀光客、房屋更新需求及客貨運便捷化。他引述遠雄集團董事長趙藤雄的話:「三通後台灣房價每年漲10%。」同時台灣的豪宅仍具有潛力,以豪宅每坪售價除國民人均所得,台北僅為三倍,已開發國家為八倍,成長空間可以期待。 林口捷運發展 與香港機場快線相似 「全球資金轉移,帶動房市、股市,振興民間消費,刺激經濟成長。」除了房市,呂宗耀很看好台灣股市表現,今年以來,全球股市跌了個跤,上海綜合指數跌34.14%,香港恒生指數下挫17.1%,韓國指數下滑8.1%,歐美日股市也全部開出綠盤,只有台股上升3%,「台灣的股市、房地產都值得期待。」 呂張投資團隊張獻祥也表示,他很看好林口未來的發展,因為機場捷運,到林口看房子,成為區域題材。日前他赴香港特地搭乘機場快線,已感受到交通快捷的便利性。在股市方面,他提出四大值得觀察的題材,跨兩岸題材、TFT-LCD資本支出受益題材、生活精緻化、跨循環題材,以及環保題材。 經濟日報2008/04/23
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建商卡位新莊副都心 林口重劃區條件漸成熟 全長51.03公里、連貫台北縣市與桃園縣多個城鎮的桃園機場捷運線,已進入實質動工階段,沿線的新莊副都心、林口重劃區、青埔特定區與中壢市海華特區,因而成為房市焦點。雖然距離全線通車至少還需5年,但不少建商看好過去「逐捷運而居」的房市鐵律,紛紛提前進場推案。 重大建設 桃園機場捷運肩負串連台北市與桃園機場、高鐵青埔站的重任;台北端將與台北車站形成多鐵共構,被譽為進入首都的「新國門」。依交通部高鐵工程局規劃,目前三重經機場、青埔站至中壢市區段,將優先於2010年底完工,三重至台北車站端因多項建設匯集,加上跨越淡水河,預定2013年2月完工。 總面積約100公頃的新莊副都心,因有機場線、環狀線2條捷運交會,加上未來有勞委會、衛生署等中央單位進駐,是最看好的區域之一,包括興富發(股票代號:2542)、鄉林(股票代號:5531)等建商均已搶先卡位。 逐捷運而居又重現 而稍遠的林口重劃區,因街廓整齊、管線地下化、高綠覆率,以及兼有長庚醫學中心與即將開幕的家樂福量販店,整體居住條件逐漸成熟。 機場捷運規劃其實相當早,但先前得標的長億集團爆發財務危機後,林口房價從最高每坪20萬元腰斬,直到去年捷運動工,房價才在大坪數個案帶動下回穩。城洲廣告副總經理吳俊青觀察,林口的2~4房產品短期內有餘屋壓力,若非位處精華區段,只有規劃特殊格局、建材,才能在市場上有所區隔。 林口醞釀建置支線 不過,吳俊青表示,捷運在林口段幾乎只經過林口交流道附近,相較於忠孝路以北、步行需10分鐘以上的區域,捷運對房價的吸引力就沒那麼強。據了解,部分當地建商擬結合地方村里長與民代,醞釀提出沿文化三路建置支線,計劃在忠孝路口、仁愛路口、林口國中與鄉公所,再增建4個站。 高鐵通車前被寄予厚望的青埔特定區,近1年在公共建設搖擺,與容積、建蔽率限制的影響下,整體房市表現不如預期。青埔領航不動產行銷總經理林友士指出,包括最早的展覽館移到南港,以及現在的巨蛋計劃生變,都讓買氣陷入觀望,此外,縣府對建物廣告看板取締標準過嚴,申請程序又過於繁冗費時,讓整個市場氣氛降溫不少。 蘋果日報2008/03/25
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停標一年的七期重畫區抵費地,五月廿一日將重新啟動,建築業界看準七期土地寸土寸金的增值性,個個摩拳擦掌,準備搶標總底價9 億多元的七筆土地;市府地政處表示,繼去年標出一坪128.8萬元的高價,現在房市發燒,一坪可望上看200萬元。   五月二十日是正副總統的就職典禮,台中市解凍的七期抵費地重新開標日期,剛好選在五月廿一日,很多引頸期盼的建商,打趣這也算是台中市的「慶祝行情」,不少建商、財團紛紛打探市府要釋出標售的土地位置。   地政處表示,五月廿一日開標的抵費地,除了七期之外,還有九期、十期、十一期重畫區抵費地,也搭上七期標售黃金地段的順風車,四個重畫區抵費地標售的總底價高達11億7千多萬元,其中最搶手的就是七期抵費地,底價即達9億7千多萬元。   市府在上次標售七期抵費地時,還有西屯惠安262地號、南屯惠禮 73地號、南屯惠仁73之1地號未標出,這次一起重新參與標售,新釋出的四筆抵費地,建商和財團看好的地段為西屯惠國105、112、144 地號、西屯惠民115地號。   地政處指出,標售的抵費地每坪底價從20多萬到40多萬,但以前年七期標出一坪101萬,去年再創一坪標出128.8萬元的新高,今年開標的土地,在七期土地稀有和惜售,及房市高漲的誘因下,應會衝上一坪200萬元的行情。   台中市房地產業則對市府新釋出的土地,未臨綠園道,也不是位在大都會歌劇院的第一排,預估一坪的最高標價約在168萬元,也取「一路發」的好兆頭。但台中市七期的房市行情強強滾,除了本地建商,也可能吸引其他縣市的財團參與競標,是否會受馬蕭當選,和景氣刺激,拉高標售行情,備受房地產業矚目。   地政處說,台中市重畫基金累積至今,七期有76億、八期有6億6千多萬、十二期5億,加上即將開標的七期抵費地,預計又會為重畫基金進賬,再創大船入港的財源。 中國時報2008/04/17
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由於看好台灣在總統選後的政經情勢,大陸資金、台商資金與國外資金的熱錢湧入,加上三通效應的發酵,國內房地產正發燒。

北區房屋桃園區總經理古兆憲表示,除了上述因素外,最近鋼筋、砂石與相關建材價格飆漲,台灣房地產行情平均漲2成,甚至有些熱區的漲幅還超過3成。

古兆憲說,以後購屋的成本,一定會比現在高,所以愈晚購屋會愈吃虧,現在應該是房地產投資理財的好時機。

不過,民眾若想從事房地產的投資理財,古兆憲提供下列幾項參考:

⊙房地產座落的地段一定要好─例如學區好不好?沒有沒路沖?鄰近有沒有神壇?巷子夠不夠寬?門口有沒有電線桿豎立?區內租屋率高不高?

房地產最好座落在熱區,如此才容易有增值空間;要出租,也比較容易。

⊙產品內容─房地產投資理財,最好選擇土地、透天厝以及有潛力區段農地。之所以要選土地,是因為土地增值潛力會比房屋大;事實上,房屋的增值主要還是在土地的增值。

透天厝絕對比公寓房屋容易增值,不過像在台北市等大都會,透天厝太貴了,不是一般個人理財有能力投資,所以也只能投資一般的大樓公寓房屋。

所謂有潛力農地,是指鄰近土地正在開發中的農地,這種農地一旦開發,增值空間的獲益會翻好幾番。

⊙資金方面─要量力而為,通常在投資前,要先評估自己的金錢負擔能力;正常情況,要有3成自備款,並要有繳息能力。

⊙從事房屋的理財投資,由於並不是要自住,而是要伺機脫手賺取利益,所以購買的房屋最好要離自己住家比較近,以方便就近照顧,否則賣屋就得委託專業人士



聯合晚報
2008/04/07



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市場上缺少大型A級商辦大樓釋出案件,今年第1季外資法人投資國內商用不動產的交易案件比去年同期減少,但在AB級及B級辦公室市場方面,交易量則大幅成長了6成,投資坪數越來越大。 根據永慶房屋商仲事業部成交資料顯示,今年第1季台北市商辦市場的平均成交單價雖然只比前1季成長了3%,但交易量卻大幅成長58%,和去年第1季比較更成長了123%。 立委選前,北市商辦成交案件平均坪數是66.9坪,選後則增加到了82.9坪,總統選後更進一步擴大到到89.1坪。 瑞普物業指出,目前台北市最熱門的辦公商圈有信義計畫區、敦南區、民生敦北區,與內湖科技園區及南港軟體園區,多以AB級大樓及內科與南軟的廠辦大樓為主。 雖然第1季成交量大增6成,但現在商辦市場交易停滯,永慶房屋商仲部經理黃增福表示,目前市場不缺買方,但是A級地段的物件不多,部分產品開價開始過度偏離市場行情。 聯合報2008/04/16
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房地產市場回溫,財務有危機屋主的法拍警報減輕,去年第四季全台法拍屋創5萬6942戶的近年新高後,今年第一季法拍屋案量減少至5萬232戶,較上季少12%;平均拍次也延至逼近3拍。

根據透明房訊的資料庫,法拍屋的平均拍次已逐季增加,從去年第一季的2.743拍逐季增加,今年第一季已達2.909拍次。

隨著房貸利率走揚,加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期,去年第四季又面臨房市不景氣,全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶,去年底法拍屋總案數達5萬6942戶。

但今年房市信心增溫,不少「屋奴」在中古屋順利脫手,房子不用走拍賣一途,也讓今年第一季的法拍屋案量銳減至5萬戶左右,不少財務有危機屋主的法拍警報隨著房市回溫而解除。

就各縣市分析,今年第一季法拍屋案量以台南的6358件最高,高雄6060件居次,其次雲林的5305件、台中的4717件、彰化4312件分居3、4、5名,桃園則有4229件、板橋1956件。

透明房訊統計,去年第一季全台法拍屋不到4萬4千戶,但年底已衝上近5萬7千戶,案量一年內大幅成長,主要是央行連續14次升息,壓垮部分採用高槓桿操作的投資客;加上寬限期到期,過去有些自用族買房子用5%自備款就交屋,貸款額度極高,寬限到期付不出也跟著掛了,不過北區房屋不動產理財研究室指出,房市回溫,不少投資客順勢解套,許多屋奴也順利出脫,都讓房子免去走上法拍之路。

由於信心回溫,房仲業者業績也大幅成長,根據上市公司信義房屋最新的公告,3月營收達9.425億元,年增率達83.16%。

法拍屋是房地產市場的便宜貨,但隨著中古屋交易熱絡,近來法拍市場越來越冷清,平均拍次也拉長,一改過去「不到三拍人人搶著要」的熱況,平均拍次已逼近3拍。

永慶房屋總經理葉凌棋說,消費者多無標法拍屋的經驗,買法拍屋要冒大風險,包括不當占用問題,買到海砂、輻射或凶宅等,其中不乏賣不掉的瑕疵屋,隱含的風險較高。



聯合報2008/04/11




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高雄捷運紅線預計下月通車,但岡山鎮民所亟盼的R24岡山站興建,迄今仍無動靜,引發民眾不滿,相關網站上網友更是罵翻天,質疑捷運相關單位根本在騙人。高捷總經理范陳柏說,R24站當初卡在環評及發包問題,如今都已解決,今年內一定會動工。 高雄捷運公司日前宣布,紅線小港至橋頭段預計下月即可通車,多數民眾表示歡迎,但聽在岡山鎮民耳裡,卻很不是滋味,原因是鎮民眾所亟盼的岡山站興建工程看來仍遙遙無期。 連日來,岡山鎮公所和地方文史團體如岡山文化資訊工作室論壇等網站,被不滿網友留言塞爆,質疑捷運和相關單位欺騙,要求儘速興建捷運岡山站,至少也應先規劃簡易站及臨時月台,讓岡山鎮民也能享受到便捷交通。 網友說,高捷公司原先說R24岡山站去年6月要發包,結果延到10 月,但迄今仍毫無動靜,莫非將岡山鎮民當二等公民? 還有網友表示,高捷岡山站鐵軌已鋪好,連北機廠都可趕在紅線通車前完工,岡山站規劃只是平面車站,即使不能及時完工,也可先設簡易站和臨時月台。他並以台鐵為因應前天在台南科學園區的台灣燈會,南科站簡易站及臨時月台趕工3星期就完成,質疑捷運岡山站難道不能比照? 范陳柏說,因環境影響評估時環評委員認為已有橋頭站,沒必要再建岡山站,後來縣長楊秋興和岡山鎮長吳森發力爭下才通過。此外,當初高雄市捷運局要求依採購法招標,因原物料上漲,發包困難,最後行政院公共工程委員會裁定依合約由捷運公司發包才解決。 【2008/02/23 聯合報】
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外資+陸資 聯手炒台灣房市

文.顏瓊真 《理財周刊 2008/02/29 》

一旦陸資大舉登台,將追趕外資及國內壽險業者,加快出手速度,除整棟或分層辦公大樓外大受青睞外,觀光飯店及倉儲用地的行情,也料將上漲。
政府有意再放寬陸資投資台灣不動產的相關規定,包含不追查陸資資金來源、陸資得向台灣金融機構融資不逾5成,及人員來台停留時間延長至90天等規定,已為台灣房地產激起陣陣漣漪。

本刊特別採訪國內4大外商商仲公司高層發表看法,針對去年房地產在住宅景氣走軟,商用不動產起而接棒,爆出1200多億元的成交量,說明今年還會再爆大量嗎?而陸資若大舉來台,將對台灣房地產有何刺激效果?又有哪些產品是外資今年的最愛?

朱幸兒:外資將被陸資追著跑

第一太平戴維斯公司董事總經理朱幸兒表示:「一旦陸資登台投資不動產大鬆綁,那原本就積極尋找商用不動產的外資,以及本國的壽險公司,將會被龐大的陸資追著跑,出手的速度也將加快。」以去年花9億元買進和成大樓的奇異公司為例,當初考慮加評估,以及簽約等動作,前後需要5.5個月,但未來奇異公司若還有中意物件,那麼整個交易流程將可縮短至1.5~2個月,原因就在藉由第一次的買進經驗後,已經更了解台灣的商用不動產市場。

此外,因為外資繼續看好台灣的投資收益,正持續加碼中,假如去年花30億元投資的外資,今年可能會加碼到100億元。

老實說,台灣的商用不動產去年成交熱絡,可說是受惠於中國宏觀調控的實施,把外資的錢逼到台灣來。像現在第一太平戴維斯每天都會接待1、2組外資,而其背景有來自歐美的基金,也有港資,徵詢的積極度不分軒輊。

就去年的成交比例來看,陸資透過不同國籍或港資名義來台買樓,比例約占3成左右,而一旦政府再放寬規定,那未來陸資的進出將化暗為明。

朱幸兒說:「我們公司正在接待一組港資,相中台北市中心的一棟大樓,已經來看第2次了,金額約9億多元,將進入簽買賣備忘錄階段,預計最快3月中旬就會有成交的好消息。」

搶分層物件 花錢就是賺錢

而相較於2005年及2006年,外資買樓就要一整棟,但從2007年下半年及2008年的現況來看,外資已經開始認同「分層」產品,不見得要買整棟的。如最近跟一家大型外資公司開會,老闆還要怪她,沒有把這種產品介紹給他。朱幸兒則解釋,怕浪費他的時間,因為他原先要求4.5%的收益率,但分層產品的收益要降至4%,現在已能接受。

現在外資有個有趣現象,那就是比賽誰花的錢比較多,因為就他們來說,「花錢就是在賺錢」。

此外,因為台北市商辦大樓供給少,外資普遍感受到在台北市獵樓的辛苦,因此,開始走出台北市,有些到新竹科學園區周邊看廠辦大樓,甚至遠至台中,像高速公路一下去的中港路,正在興建的亞太麗池大飯店(靠近日華經典酒店),就有3組外資有興趣,而目前出價約16億元的最高者正在議價,預計今年第2季可拍板。

雲惟鴻:看好飯店、倉儲用地

世邦魏理仕公司董事總經理雲惟鴻指出:「從融資的角度來看,雖然金管會所提的配套措施是5成的上限,但國內的銀行很難做到生意,因為徵信上會有困難,所以,初期只有在香港設有分公司的台灣各銀行,以及在台灣有據點的港資銀行能做到陸資的生意。」

若就不動產的商品別來說,以像北京萬通實業主席馮侖等,在北京炒樓,動輒有20%的收益,但外資這2年在台灣的投資收益卻只有6~7%,甚至有些低到4%以下,陸資不見得會看上眼。反觀,大陸企業最了解大陸人,他們也最了解,當兩岸走向開放後,大陸人民到台灣最想看、想玩的地方是什麼?而這些觀光景點的飯店,自然會是他們想投資的目標。

再者,當兩岸三通後,航運及空運最迫切的是倉儲用地,因此,包括桃園觀音一帶、基隆港等當倉儲用地,自然也會是陸資投資的目標。

顏炳立:信義區豪宅看漲

香港商戴德梁行公司董事總經理顏炳立認為,「這時候談陸資來台鬆綁對台灣房地產的影響,時機還太早,根本就是『看到黑影就開槍』,目前僅止於台灣方面一廂情願的想法,中國方面也不見得領情。故現階段只能視為政治或房地產的炒作題材。」

不過,一旦陸客來台投資真正大鬆綁,他認為,「台北市的辦公室交易還會繼續加溫,而信義計劃區有質感的豪宅,甚至有機會上看每坪200萬元。」

至於去年勇於進場的外資,今年也將持續加碼。顏炳立表示,國際資金去年有3成投資中國,3成放在印度,2成在日本,越南及台灣都有只有1成,他認為,「投資台灣的外資比重,今年可望提高到2成。」

而外資喜歡的產品,因高級辦公大樓,市場上沒貨,跟戴德梁行接觸的外資,又對飯店及購物中心興趣不大,目前有找到擁有大片土地的建商談合作案,今年應該有好消息。

趙正義:將炒熱商辦行情

仲量聯行董事總經理趙正義則贊許陸委會的決定,他指出,「鬆綁動作,將促成對岸企業來台設點,可帶動商用不動產的行情。」以台北101大樓的出租行情來說,每坪租金從原本的3300元,一下子喊高到4000元,增幅高達21.2%的情況,雖然業界普遍認為有行無市,但陸資登台,如果要找指標性大樓的話,每坪4000元的出租行情,不見得看不到。

陸資企業先前已經有聯想及天獅集團進駐台北101大樓,而最近傳言,北京萬通實業主席馮侖也將透過海外分支機構名義,指名要承租台北101大樓,著眼點都是台北101大樓在國際上的指標地位。

趙正義認為,「一旦陸資來台,將先帶動辦公室的需求。」如大陸銀行來台設分行,旅行社來台招商要用的辦公室,以及大陸企業來台設點等需求,都會帶動台北市商用不動產上漲。

他預估,「今年台灣商用不動產的漲幅約8~12%」,而兩岸若能在今年三通,在台北地區的辦公大樓供給有限,且又有大型外資機構來台搶購商辦的話,不排除開放的第1年,就能上漲20%。

而暫時撇開陸資何時大舉來台的時間點不講,趙正義表示,「現階段外資的徵詢動作頻繁,仲量聯行手中約有100多億元的案子在談,最快在第2季至第4季會陸續有結果。」這些外資有興趣的商品,有購物中心、百貨公司及大型商場的大樓,此外,一些在新竹及台中的大塊面積素地開發,以及看好陸客來台觀光的東部商機,他們也想休閒度假旅館,目前都在洽談中。

此外,他認為,當陸資大舉來台時,也不排除先前買進的外資,反手先獲利了結,將手中物件拋到市場,或轉手給陸資的可能性。

今年總成交量 上看2000億

去年商用不動產爆出1200多億元的成交量,今年還會再爆大量嗎?朱幸兒表示,目前在台灣的舊外資約11家,每家以50億元計,至少有550億元,而新外資,就其了解,目前有3家非常積極,資金約有280億元,合計有830億元,加上本土壽險公司的資金動能,她預估,今年仍有1000億元至1200億元的成交量。

另根據仲量聯行所統計的全球不動產資本研究調查顯示,2007年全球商業不動產直接投資總值達7590億美元,較2006年增加590億美元,成長8%,而亞太地區投資總額達1210億美元,較2006年成長27%。

趙正義表示,台灣不動產投資收益和資金籌措成本之間的利差,是亞太地區中最具吸引力的市場之一,加上預期兩岸經貿關係升溫,故去年國內外不動產投資機構全年成交金額上千億元,其中新台幣5億以上的交易,合計達870億元,較前年增加幅度約50%,其中近半數來自國際投資者。他相信,2008年兩岸政策再開放,資訊更透明後,台灣的不動產投資市場將大為看好,整體投資交易量將再成長。

雲惟鴻則認為,去年1200億元的成交量,大家都說成交熱絡,他反而覺得是低於預期,因為,以外資等著進入台灣投資的動能來看,今年成交量若上看2000億元,都不會是嚇人的數字。





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不少女性在購屋前,沒有清楚考慮自己購屋能力,本來房地產市場是訴求粉領消費新勢力,但經濟差、薪水沒漲、只還利息不還本金的「寬限期」一過,粉領新貴馬上變成粉領屋奴。

許多律師事務所,最近都湧入不少打算在四月「消費者債務清理條例」實施後,聲請法院更生或清算的債務人。法瑪法律事務所指出,他們接到女性債務人個案欠下的高額債務,幾乎都跟買房子有關。

六十一年次的小含有兩個小孩,她和老公負債達三百萬元,小含在桃園一家百貨公司擔任主管,老公則是職業軍人,夫妻雙薪一個月有十五萬元,經濟能力相當不錯,但就因為買房子創造高額負債。

小含看到桃園南崁推出不少高級住宅,決定買下一間價值八百萬元的房子,房貸將近六百萬元。小含甚至用刷卡支付頭期款,結果頭期款沒還清,連後續每期的房貸,都開始用雙卡支付,還滾入循環利息計算。

買房子後,小含和老公的消費仍沒有好好控制,為了新房子添購家具,還有新車,兩個小孩的教育開銷也大,用雙卡支付的金額愈來愈大,兩年房貸寬限期一過,小含因為卡債負擔過重,已無力償還一個月三萬六千元的房貸。

雖然和老公的工作都在,但小含的薪水,已被房貸債權銀行每個月強制執行三分之一,當初在南崁買的高級住宅,現在也被法院一拍。由於老公是軍人,不能讓國防部知道他負債累累,他們決定消費者債務清理條例實施後,由小含聲請法院更生程序,希望藉此擺脫房奴命運。

還有一名在應用英語系任教的某科技大學女教授,也成為粉領屋奴。她一開始也是買了棟不錯的房子,沒想到先生因為外遇變心,兩人離婚收場,女教授一人負起房貸及小孩教育責任,很吃重,後來房貸和卡債,她也欠下三百多萬元。

【2008/03/02 聯合報】



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台北大學城特定區房屋交易量,在今年立委選戰藍軍大勝後,大幅成長近兩成,房仲業者預估,總統大選後一至兩個月內,房價還會有一至兩成上漲空間,房市景氣一片看好。

房仲業者指出,北大特區房市前景,從特區內房仲業數量,包括大型房仲業者加盟連鎖店及區域性房仲業者,目前已達十多家,且有3至4家是最近3個內才進駐的業者,即可一窺端倪。

信義房屋專案經理林永孟指出,立委選戰過後,由於藍軍囊括立委過半數席次,房地產市場一脫選前低迷氣氛,看屋者約較選前增加三成,實際成交量也成長約兩成左右,房價明顯上漲,顯見買市已出現藍軍大勝,使投資人信心大增的效應。

立委選前選後 價漲兩成
誠正房屋總經理黃啟銘也表示,以北大特區房價來看,立委選前平均成交價為9萬至12萬元,立委選戰過後短短兩個月內,平均成交價已增至11萬至14萬元,甚至還出現16萬元行情,漲幅兩成以上,買氣相當熱絡。

林永孟與黃啟銘均指出,依往年經驗,總統大選過後,房市均呈現漲勢,且今年藍綠陣營都釋出利多消息,藍營開出開放陸資來台訴求,綠營則打出延長購屋貸款期限及降低房貸利率消息,都使得近來房市景氣上揚。

開放陸資 刺激商辦行情
黃啟銘說,藍營主張開放陸資來台,不但可刺激商業區辦公大樓行情,還能帶動台商資金回籠投資國內住宅區行情,加上近來國際股市、期貨及基金行情低迷,也可能使投資者將資金轉投入房地產市場,對於國內房市來說,是一項好消息。

建材飆漲 搶置產賺價差

林永孟還指出,因鋼材等建築材料即將上揚,也刺激不少投資者趁著建材翻漲前先購屋置產,等待鋼價上揚後拋售賺價差,連帶使房市景氣上揚,不少投資者看屋後立即下單訂屋,與立委選前「看屋多、買屋少」的情況大不相同。

房仲業者表示,由於總統大選後一周,剛好遇上329房市大檔期,配合總統大選後兩岸關係和緩等預期心理,房市交易量與房價明顯上漲,且預估這波漲勢至少可維持一、兩個月以上;業者還預測,若藍營再拿下總統大選,漲勢甚至可維持半年左右。

捷運延伸 交通更加便利 
房仲業者指出,捷運已確定將延伸至土城頂埔站,未來將再延伸至三鶯地區,加上從土城環河路至三峽大學路的大學城聯外道路也已定案,中央及縣府今年將挹注兩億多元施工,預定3年內完工通車,加上早已通車的北二高三鶯交流道,將使北大特區交通更加便利,成為大台北地區重要衛星城鎮,也是刺激北大特區房價上揚的因素之一。

黃啟銘說,以捷運土城永寧站為例,永寧站通車前,當地房價平均每坪約12萬至14萬元,通車後房價翻漲到每坪18萬至20萬元,若捷運延伸至三鶯,且在北大特區內設站,加上大學城聯外道路通車,北大特區房價將水漲船高,預估可漲到平均每坪16萬至17萬元以上。

千萬購屋 這裡俗擱大碗
黃啟銘強調,即使北大特區房價漲至17萬元以上,比起板橋、中和、永和等地區新建案動輒30萬至40萬元房價,還是「俗擱大碗」;再與台北市信義區房價相比,1000萬元在信義區可能只能買到30坪以下、且公設比偏高的老舊公寓,在北大特區卻可買到60坪以上豪宅,選擇在北大特區置產,投資效益比明顯較划算。

黃啟銘表示,受到眾多利多因素影響,北大特區近來行情,大雅路、大有路等路幅較窄路段建案,房價從每坪9萬至11萬元漲至11萬至13萬元,而學勤路、學成路、大義路等50米以上景觀大道沿線建案房價,更從每坪12萬至14萬元,上揚為13萬至15萬元,甚至出現16萬元以上行情。

房仲業者還指出,由於北大特區房市看俏,不少建商已暫停預售屋促銷,預留約3至4成空屋,觀望總統大選後房價上揚空間,屆時調高房價再重新展開預售,搶攻選後開紅房市。

26萬→30萬 百坪豪宅 未完工就賣光

北大特區房市持續看俏,桃園建商中悅建設也將北大特區設定為進軍台北房市的第一站,推出以「歐洲夏宮‧國際養生豪宅」標榜的「中悅夏宮」,是區內唯一全棟每戶均上百坪的建案,每坪開價26萬至30萬元,雖是區域內單價最高的建案,但尚未完工,即已銷售一空。

過去主打桃園地區建案的中悅建設,3年前在北大特區內學府路、大義路口標下1萬5000坪建地,其中一半賣給寶佳與竹城等兩家建商,分別推出「春城大砌」、「竹城金澤」,中悅則以約4700坪建地推出「中悅夏宮」,去年10月開始預售,因預售情況極佳,售價從每坪26萬元一路飆上30萬元。

「中悅夏宮」預定分兩階段開發,先推出「維也納夏宮」,規畫興建地上25樓、地下3層住宅,外觀設計為歐洲古典風格,為3大棟連棟並列,總戶數134戶,均為4房規畫,每戶坪數均達百坪水準,每棟一樓均設有公共設施,包括挑高中庭、健身房等。

12萬→18萬 副總統入主 厝邊行情火

副總統呂秀蓮去年底悄悄在北大特區置產,買下遠雄集團「紫京城」預售屋,近來消息傳開,吸引不少投資人跟進,也使與「紫京城」同樣位於學勤路的各棟豪宅買氣熱絡,平均房價從每坪12萬至14萬元,漲至15萬元以上,甚至喊到18萬元,成為北大特區「最夯」地段。

據了解,呂秀蓮去年4月到6月間,曾兩度到北大特區看屋,轄區警方出動大批警力戒護,當時就引起附近民眾好奇;由於「紫京城」玄關內有一對大石獅,象徵「帝王之家」的雄偉氣勢,呂秀蓮最後選擇以每坪16萬元買下「紫京城」最高樓層百坪豪宅。

雖然遠雄集團對這項消息相當保密,但因呂秀蓮兩度看屋時,大批特勤人員與警力到場戒護引起注意,當地房仲業者多方打聽後,消息不脛而走,也使「紫京城」預售屋也爭相搶購。目前「紫京城」預售率已幾達百分之百完銷,附近其他建案也「沾光」,銷售情況頗佳,連帶刺激附近房價上揚。

房仲業者評估,「紫京城」及沿線其他建案預售屋熱賣,部分原因可能是泛綠民眾搶著當副總統鄰居,即使呂秀蓮不見得實際進住,因副總統身分敏感,預料警方將加強附近治安,加上未來北大特區進住率提高後,警方也可能在北大特區增設派出所,投資人對強化治安的預期心理,應該也是學勤路一帶房價持續翻紅的因素。

30萬→65萬 北大店面 2年內漲1倍

看好北大特區發展前景,店面投資客近來大量進場,讓區內店面行情一路狂飆,最新行情已到每坪40至65萬元,相較於2年前行情,漲幅近100%,不少建商新推建案也將店面保留,觀望行情上揚漲勢及台北大學遷校進度,再決定出售時機。

店面代銷業者指出,特區內店面行情落差很大,愈靠近台北大學正門,翻漲速度愈快、行情也愈高,其中學勤路與大學路店面,最貴的每坪約55萬至65萬元,國際一街、國際二街及學成路目前約每坪40萬至55萬元,且因街道較小、人潮容易聚集,預估日後較易形成學生街,算是不錯的選擇。

代銷業者表示,2年前特區內新推案店面,非商業區每坪約22萬至27萬元,商業區也僅每坪30萬元,現在已分別漲至40萬至55萬元,以及55萬至65萬元,2年內翻漲1倍。

房仲業者指出,北大特區開發面積已達9成以上,包括即將完工、剛開始打地基的建案在內,目前全區約有30個建案在施工,預估隨著建案陸續完工,以及台北大學師生進駐人數逐漸增加,店面行情還有升值空間。

台北大學組長田中玉表示,目前已有約7000名師生進駐,且新大樓也陸續施工中,預計全校1萬5000名師生最快可於今年底前全數進駐。

房仲業者指出,目前各建案總戶數約達1萬戶,交屋約4000戶以上,其中約2500戶進住,以每戶3人計算,區內現住戶約7500人,加上台北大學師生,區內活動人口數並不少,但多數店面以建商接待中心為主,部分則租給房仲、超商、小吃等,區內商業活動熱度仍有待觀察。

聯合報2008/03/21




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由於看好台灣在總統選後的政經情勢,大陸資金、台商資金與國外資金的熱錢湧入,加上三通效應的發酵,國內房地產正發燒。

北區房屋桃園區總經理古兆憲表示,除了上述因素外,最近鋼筋、砂石與相關建材價格飆漲,台灣房地產行情平均漲2成,甚至有些熱區的漲幅還超過3成。

古兆憲說,以後購屋的成本,一定會比現在高,所以愈晚購屋會愈吃虧,現在應該是房地產投資理財的好時機。

不過,民眾若想從事房地產的投資理財,古兆憲提供下列幾項參考:

⊙房地產座落的地段一定要好─例如學區好不好?沒有沒路沖?鄰近有沒有神壇?巷子夠不夠寬?門口有沒有電線桿豎立?區內租屋率高不高?

房地產最好座落在熱區,如此才容易有增值空間;要出租,也比較容易。

⊙產品內容─房地產投資理財,最好選擇土地、透天厝以及有潛力區段農地。之所以要選土地,是因為土地增值潛力會比房屋大;事實上,房屋的增值主要還是在土地的增值。

透天厝絕對比公寓房屋容易增值,不過像在台北市等大都會,透天厝太貴了,不是一般個人理財有能力投資,所以也只能投資一般的大樓公寓房屋。

所謂有潛力農地,是指鄰近土地正在開發中的農地,這種農地一旦開發,增值空間的獲益會翻好幾番。

⊙資金方面─要量力而為,通常在投資前,要先評估自己的金錢負擔能力;正常情況,要有3成自備款,並要有繳息能力。

⊙從事房屋的理財投資,由於並不是要自住,而是要伺機脫手賺取利益,所以購買的房屋最好要離自己住家比較近,以方便就近照顧,否則賣屋就得委託專業人士



聯合晚報2008/04/07




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