目前日期文章:200811 (143)

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購物中心 房市加分靈藥?


一般人認為大型購物中心設立,對周邊房市有助力,但房仲業者調查發現,桃園縣和北高兩市狀況有別,台茂和大江兩家購物中心周邊房市價格,未因此有太大變動,10分鐘車程距離的住宅區是不錯選擇。


台灣房屋不動產研究室副總謝萬雄說,購物中心對房地產的影響,取決於帶入的人潮,然而原有的區位與環境,更是房地產價位的重要因素,購物中心營運反而受到區位的影響較大。台北市微風廣場、台中市老虎城購物中心都是因周邊商業活動活絡、生活機能健全,帶動周邊房市漲勢,桃園縣卻不盡然。


他說,蘆竹鄉台茂購物中心和中壢市大江購物中心,土地是由工業區變更而來,周圍多是工業區土地,與住宅和商業區有相當大的區隔,到購物中心的消費者是以逛街購物為主,會轉往附近商圈消費的機會不大,因此,對周邊房市的推升力道有限。


桃園兩大購物中心非處於市區商圈,無法和台北、台中、高雄大都會區購物中心相比,缺少投資的誘因,可選擇距購物中心10分鐘車程的住宅區,免去買到工業住宅的困擾,也享有鄰近購物中心的便利。


台茂周邊的南崁路、中正路、奉化路、南昌路,大江周邊的中正東路,10年左右的住屋每坪7至12萬元,有議價空間。


台灣房屋首席總經理彭培業說,購物中心的周邊房市,雖不會因為購物中心的設立而有太大的變動,但經由購物中心所引入的商業活動,以及所帶動的住宅需求,長期來看,對區域的整體發展屬於正面的利多因素,消費者可正面看待。


資料來源:聯合報


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桃園山子頂西側 機能優 新屋500萬起


桃園縣平鎮工業區南側為山子頂地區,當地住民主要為工業區員工,隨台66線快速道路與北二高通車,強化當地交通機能,加上平均房價低於龍潭、中壢,吸引不少外地客到此購屋。山子頂生活圈以中豐路劃分,東側東豐路新成屋別墅總價600~800萬元,西側價格較低,同類產品總價500~600萬元。


山子頂地區位處平鎮市、龍潭鄉的交界處,區內除了有平鎮工業區,還有陸軍後勤學校、通信電子學校,原本屬於封閉型聚落。不過自從台66線快速道路、北二高通車後,山子頂地區因可經由當地主要幹道中豐路,快速連接上述2條道路,使得此地除原有住民外,有不少鄰近鄉鎮的外來人口移入。


南北向的主要幹道中豐路,將生活圈分為東西兩側,台灣房屋山子頂直營公司業務副總余成彪表示:「西側有平鎮工業區,發展歷史較久,無論是市場、學校、公園等設施均有,比起東側尚處重劃初期,整體機能較為成熟、完整。」


生活圈內住宅皆為新式別墅或老式透天住宅。中豐路西側住家分布在湧光路、自由街,新成屋別墅總價500~600萬元,屋齡10年的別墅,平均行情約400~450萬元,老式透天住宅屋齡20~30年,總價約150~250萬元。


中豐路東側大部分地段為山子頂重劃區範圍,目前建商推案主要集中於福壽路沿線街廓內,新成屋別墅總價600~800萬元,建商看好重劃區未來潛力,也在東豐路、福壽路沿線推出透天店面,開價850~980萬元;此區段也有部分老式透天厝,集中在自強街西側、中豐路東側,屋齡約20~30年左右,行情150~250萬元。


當地商圈集中在中豐路、南豐路,沿線店家群聚,皆為屋齡20~30年的透天店面,地坪約20~50坪,行情從中豐路、南豐路口向外側遞減,總價700~1300萬元。


中豐路東側的重劃區,目前還有大片土地未釋出,將是生活圈未來最受矚目的區段,不過,交通動線是一大問題。


住商不動產平鎮中豐加盟店店長徐子喻指出,現階段此區段聯外仰賴東豐路,但東豐路與中豐路連結的路口路幅過窄,對於重劃區的進出相當不便,可能有待未來重劃區南側開始開發後,再規劃東西向道路解決。


資料來源:蘋果日報



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桃園捷運藍線 催化海華商圈房價衝高


環北路大樓每坪已逾20萬 高鐵站區行情盤整


千呼萬喚的桃園國際機場捷運線終於在上個月正式動工。本段由機場至中壢市環北路口,全長約22.25公里,為桃園「藍線」,預計2010年通車後,將可串連機場、高鐵桃園站及中壢市3個主要區域。藍線也是繼高鐵之後,桃園最大的公共交通建設;究竟能對沿線房市有多大的效應,將成為大園、中壢房市動向的新指標。




交通便捷


北區房屋海華直營公司業務副總劉振龍指出,捷運藍線第1階段施工至中壢市環北路口;未來將經中壢火車站通往龍岡。劉振龍評估,以環北路口站的邊際效益來看,對於以SOGO百貨為中心的海華商圈較具加分作用。


劉振龍指出,海華商圈內街廓整齊,住、商型態分明,加上面積有限,開發飽和造成供給吃緊;捷運站確定落腳環北路口以後,1年來房價平均漲幅達15%,目前甚至有大樓推案每坪衝破20萬元,而平均新成大樓每坪行情也有12.5~14.5萬元;新成屋套房每坪行情為14~16萬元。




海華商圈投報率7%


整體而言,除SARS疫情期間外,海華商圈近年來平均投報率約7%。相較於捷運刺激明顯,高鐵桃園特定區的房價看法則呈現兩極。住商不動產青埔高鐵加盟店店長呂秉豐表示,區內產業發展動向不明且通車前漲幅已大,是部分人士看法保守的原因;但基於捷運未來通車加上高鐵本身的雙重效益,長期偏多者仍大有人在。


呂秉豐分析,包括高鐵車站專用區、特定區2塊,儘管要發展何種產業目前還不甚明朗,加上特定區將興建世貿館現已遷至台北南港,使本區房市產生「利多出盡」的市場雜音,投資客轉趨觀望,也淡化了捷運藍線的刺激效應。


事實上,有不少台北地區的投資客看好桃園站區的交通建設所帶來的發展遠景,因此不論是養地投資,或購置新成屋自住;在需求不減的情況下,青埔站區的房價通車後仍維持偏高盤整。




青埔站區房價樂觀


呂秉豐表示,目前高鐵桃園特定區內新成透天產品的總價約900~1300萬元,且絕大部分屋齡都是1年左右的新成屋。


土地方面,住宅用地單坪約18~20萬元;商業用地則為35~40萬元;捷運站預定地周邊平均也有20~25萬元的行情。


以台北捷運永春站來說,10年前1坪成交價約35萬元,目前則有50萬元的行情,呂秉豐指出,對於捷運機場線的興建,加上位處高鐵站形成共伴效應,中長期而言青埔站區的房價仍值得樂觀期待。


而桃園機場附近規劃的航空特定區,與高鐵桃園特定區同為新規劃的區域。呂秉豐表示,該區大多尚未實質開發,少數產品則因鄰近機場及工業區的住宅需求,大樓、套房及透天皆有,又以投資客較多。航空特定區距捷運站距離較遠,利多效應可能在通車後居住人潮時才較明顯。


資料來源:蘋果日報


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投資壓箱寶 調查租金行情 防賣方哄抬總價


14年房仲業資歷的龔吉成認為,台南最具知名度的成功大學學生商圈投資環境穩定,長久以來也吸引不少中北部投資客進場。店面只要挑選地點,隨商圈持續發展,租金只漲不跌,如果地段在商圈內具有「難以取代性」、「大型連鎖店搶著租」,租金行情還會更高。


不過,提醒中北部投資客要下手購買前,還是得先做好功課,確實了解當地租金行情,免得產生賣方哄抬租金、拉高產品總價的情形。


如果投資學生租屋市場,需做好確實管理,並花心思和成本在設備和裝潢上,就容易受學生青睞,也能提升租金行情,創造更好的收益,如學生房客滿意,還能讓學長姐帶著學弟妹繼續承租,不僅有助於減少待租期,還可省仲介費。


龔吉成提醒,投資最好運用充裕的「閒錢」,不要過度依賴銀行貸款,否則可能無法承受待租期,造成資金周轉問題,只好將房屋低價脫手,沒賺到增值又增加債務;在計算投資報酬率之餘,也要記得把空租期間的風險計算進去。


與承租方一定要簽合約規範租期,龔吉成說:「不要偷懶不規範租期,許多投資客就因為這樣,而產生許多不定期租賃衍生的問題,造成獲利損失。」


資料來源:蘋果日報


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捷運年底通 南港買氣回升


因為重大建設利多頻頻,重陽路是許多建商推案的重鎮。


記者徐世經/攝影




今年年底板南線延伸的南港捷運站即將通車,再加上明年內湖捷運線的軟體園區站和展覽館站也可望開始營運,近在眼前的交通利多,讓南港房市又悄悄動了起來,房價也在溫度偏低的市場中開始止跌。




空店面 開始裝修


住商不動產台北南港店店長吳愛珠指出,板南線延伸線捷運已經在試車,從10月開始,自住客都陸陸續續出來看屋;捷運周邊有已經空了半年以上的商店,現在也開始裝修,甚至有的房東寧願乾脆不要租,等到下個月捷運通車,再來找房客,期望租金可以談得更優渥。


南港地區是近年重大建設最密集的區域,包括世貿展覽館、捷運南港東延段、內湖線、三鐵共構的南港車站,加上原本就鄰近中山高、北二高,交通機能極強,南港軟體科學園區工作機會又多,除了有眾多科技廠商進駐的南港軟體園區1、2期,南軟3期今年也正式啟用,世貿展覽館活動不斷,還打算續建南港的世貿二館,眾多利多題材刺激,南港重劃區優先受惠,南港的重陽重劃區已發展成為成熟的重劃區,現在市場目光多集中最精華的經貿段重劃區,在「大同明日世界」帶動下,該區房價寫下南港新高。


未來除了經貿段重劃區的發展備受期待外,在南港路沿線的工業區開發案,將是南港「第二次蛻變」的重要區段,沿線包括南港輪胎、國產實業等傳統產業,都積極變更工業地轉型開發,南港已經從「黑鄉」形象快速轉化,成為第二個信義計畫區。




低房價 大展身手


全國不動產董事長葉春智指出,明年大台北地區房價最具爆發力的區域,其中包括了捷運南港東延段以及內湖線,近半年來,這些捷運沿線房價不是原來就在低檔,就是已經下修1到2成,累積了不少動能,明年可望大展身手。


中信房屋南港經貿園區加盟店店長楊智傑形容,現在南港買氣回升,「原來觀望買屋的人潮開始蠢蠢欲動了」。


近來隨著房市盤整,比起今年高點,南港地區房價也下修1成5到2成,回到年初的水準,楊智傑認為,這一波房價修正,遏止突然飆高的行情,對南港房市其實是健康的,現在房價已經回到合理水位,在交通和未來幾年陸續重大建設到位情況下,明年是南港地區的發展年,房價繼續下跌的機率並不高。




資料來源:2008/11/21 聯合報


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台北捷運東湖站旁 房價有機會補漲


捷運東湖站周邊有傳統市場、哈拉影城,與多所國小至高中的各級學校,商圈自給自足,但因位處台北市邊陲,且緊鄰台北縣汐止市,房價為內湖捷運沿線最低。不過,由於與南港經貿園區僅一橋之隔,可望受到帶動而補漲,且過去最被詬病的高壓電塔也將地下化,適合首次入主內湖區的消費者。



永慶房屋東湖店店長張長浩表示:「捷運東湖站周邊發展早,不少街道的巷弄狹小,甚至是單行道,且緊鄰台北縣汐止市,有市郊的感覺。」



但南湖國小周邊早期經過重劃,巷道寬敞,且有康寧公園等休閒綠地,步行範圍內則有哈拉影城、麥當勞等,生活機能豐富,區域內多屋齡約10年的中古大樓或新成屋,屋齡12~13年的大樓每坪31~33萬元。



指標社區以「長虹春曉」與「民權湖觀」的指名度最高,「民權湖觀」以廣大的中庭花園著稱,「長虹春曉」則因面景觀保護區,除5樓以下的戶別外,其餘都有景觀,頗受購屋人喜愛,每坪41~43萬元。



除了南湖國小周邊,其餘區塊以公寓產品居多,門牌屬康寧路三段的公寓,因比較靠近主幹道與商圈,且有明星學區明湖國中、明湖國小的加持,價格比東湖路沿線公寓高,屋齡22~24年的公寓,每坪22~24萬元,東湖路沿線的公寓則約每坪19~21萬元。



中信房屋德安加盟店副理郭金龍表示:「東湖最為人詬病的高壓電塔,預計明年地下化。」雖然近期因景氣不佳,電塔地下化利多可能無法帶來實質的房價上漲,但至少提高住宅品質與購屋人的接受度。



其實,東湖路沿線也是重劃區,但早在約30、40年前就重劃完成,因當初沒考量到有這麼多人口入住,街道巷弄規劃較狹窄。



內湖這幾年因捷運利多,捷運明年6月才通車,幾年前房價就已先反應。此外,中山高康寧交流道原本就是交通瓶頸,包括東湖與不少汐止的車輛均由此進出,上下班期間相當容易塞車,但受限東湖本身的地形與既成街道,不易擴建,未來捷運通車後,若人口大量增加,情形可能更嚴重。


資料來源:蘋果日報


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房市強強滾,糾紛暴增


今年房地產熱絡,購屋糾紛暴增,桃園縣六名購屋族聯名向桃園縣消費者服務中心申訴中壢市一處透天別墅剛交屋就漏水,另有一名陳姓住戶首次購屋卻買到屋主自殺的「凶宅」。


今年房市景氣,建案紛紛推出,購屋交易活絡,衍生消費糾紛最多,消保官簡秀蓮說,購屋糾紛大幅增加,統計1到10月,購屋糾紛694件,居所有消費爭議申訴案之冠,購屋族不得不防,否則容易掉入不肖建商或房屋仲介業者陷阱。


她說,近來桃園縣不少新建案或新成屋,在交屋後,民眾發現房子外牆剝落、裝飾瓦大面積滑落,波及人、車,有的甚至還在保固期限,建商「落跑」或不理,其中位於中壢市後站的一處透天別墅,先後6名購屋者申訴消費爭議。


該透天別墅的幾名住戶向建商貸款完成交屋,原本滿心歡喜入新居,不料二個月不到,房子竟漏水,修繕不斷,住戶以剛交屋保固期內漏水太離譜,要求建商修復或退款,但是建商與營造商相互推卸責任,置之不理。簡秀蓮說,建商態度惡劣,令人看不下去,只好送交司法處理。


陳姓縣民上月看中新屋鄉一棟三層樓透天厝,他以320多萬元向一家仲介開發公司購得,這是他首度購屋,不料入厝後,鄰居告訴他該屋是「凶宅」,他不敢住,要求仲介公司解除契約退款,業者卻以不知情為由拒絕。


消保官事後查出該屋前屋主10餘年前在屋旁車庫自殺,但業者堅持該屋非凶宅,拒不解除契約和退款,雙方只好循司法解決。


簡秀蓮說,房市景氣,許多建商只想賺錢,推案交屋打帶跑,態度惡劣,也不管是不是在保固期內,消費者碰到類似建商真是欲哭無淚,因此購屋前,購屋者最好多打聽,慎選有信譽的建商,減少日後的困擾。


資料來源:聯合報


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高雄 中正足球瑒生活圈 房價有撐


中正足球場生活圈屬於前鎮區的傳統文教住宅區,區內有光華商圈及英明國中等明星學區,一向是前鎮區的熱門購屋區段,主力屋齡20~25年的透天產品,總價650~800萬元,其中光華二路周邊的透天產品,因具店面效益,成交總價最高,主力屋齡15~20年,總價達1200~1500萬元。



中正足球場位於二聖一路、光華二路口,屬於中正高工對外開放的運動場,場內除了足球場外,還有籃球場及排球場等,是附近居民的重要休閒運動去處。生活圈內有英明國中明星學區,及光華國中、光華國小、樂群國小等校,屬於前鎮區知名的傳統文教區。



生活圈周邊以光華二路的商業行為最熱絡,光華二路上有家樂福光華店以及知名的光華夜市,英明路上有英明黃昏市場、林西街則有三和早市可供採買。中正足球場對面還有二聖公園,生活與休閒機能兼備。



信義房屋一心店店長蔡明家表示,該區段發展早、空地比率低,因此生活圈內多為舊聚落,以屋齡20~25年的透天產品為主力,地坪18~25坪不等,總價650~800萬元。蔡明家說:「此生活圈屬於前鎮區的熱門換屋區段,長久以來一直都有外來的小家庭換屋族,因學區而遷移入住。」



緊鄰中正足球場的廣東3街、黃埔街一帶,居住密度最高,該區以屋齡20~25年的透天住家為主,總價650~800萬元。汕頭街近黃埔街一帶,則是大樓密度最高的區段,大樓平均屋齡約10~15年,以3、4房產品為主力,3房產品坪數約40~45坪、4房約50~55坪,每坪成交價8.5~9萬元。



蔡明家指出,二聖一路上有不少辦公大樓,住家多位於二聖一路的巷弄內,並以屋齡25~30年透天產品為主力,平均地坪18~22坪,總價400~600萬元。其中少數新成屋別墅的坪數則有放大趨勢,平均地坪30~45坪,部分還有面寬5米以上的雙車位別墅,總價1500~2000萬元。



中信房屋一心加盟店經理蔡永固表示,目前該區域新推案多集中於二聖一路以北,新案多為面寬6米以上的雙車位別墅,地坪約25~35坪,總價1000~1500萬元。少數新成屋大樓以3房為主,坪數規劃35~45坪,每坪開價14~15萬元。



蔡明家指出,光華二路因為具有很高的店面效益,也成為生活圈內房價最高的路段,且平均屋齡較新,主力透天產品的平均屋齡15~20年,地坪20~25坪,成交總價高達1200~1500萬元,幾乎與生活圈內其他路段的新成屋總價相同。



蔡永固表示,該區域因有明星學區以及光華商圈支撐,房價具保值性與抗跌性,未來凱旋三路上的臨港線鐵路,將規劃為輕軌電車路線,蔡永固說:「輕軌電車的通行,將可望為當地房價再添支撐力道,並有機會帶動該區域的房價上漲。」


資料來源:蘋果日報


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房市景氣 藍色憂鬱


房市交易動能弱,近來已逐漸探底。住展雜誌昨(5)日發布10月房市風向球,總體分數僅有28分,較9月的33分下挫5分,出現SARS以來的新低;燈號更首度出現象徵谷底衰退的「藍燈」。


不過,房地產業者認為,目前房市探底態勢明顯,在價格持續下修情況下,買盤可望陸續進駐。加上大陸海協會會長陳雲林來台,陸資話題再起,預期明年第二季以後,房市景氣在應可開始回溫。


根據內政部統計,今年第三季全台建物買賣移轉件數僅有8.9萬餘件,季交易量創近五年新低,較去年同期衰退12.8%,更較前一季衰退26.3%,全台各大都會區同步呈現量縮市況。台北市、新竹市、台中市、高雄市等四個都會區,較上季分別衰退31.7%、38.1%、34.8%及31.2%,均逾三成。


永慶房仲集團總經理廖本勝分析,近來民眾購屋信心明顯不足,在房價下跌預期心理下,投資需求大為減緩,首購及換屋需求買方也呈現觀望,導致房市買盤大幅萎縮。


由於缺乏經濟力道支撐,未來房價仍有下修空間,廖本勝說,永慶房仲網調查,多數民眾認為,房價再下跌一至兩成,才有意進場購屋。


住展雜誌研發長倪子仁說,受金融風暴影響,建商與購屋者信心面臨嚴重衝擊,建商推案量減少、廣告量萎縮,各主要工地的來客組數與成交組數,持續維持在低檔,使10月的住展風向球分數,出現SARS以來新低分,燈號更是首度出現碰觸到「藍燈」。


倪子仁表示,從報廣批數來看,10月各大報的廣告量體不到2.1萬批,是今年新低量,較今年高峰期4月減少一半以上。


各工地的新客戶與回籠客也明顯減少,倪子仁說,大型指標工地在5月中旬時,一周約有100至120組來客;但10月每周只有30組,自然影響成交熱況。


資料來源:經濟日報


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買屋選低於市價7成以下


「獲利概抓2成,只有低於市價7成的房子才出手。」甫滿30歲、投資經歷約4年的王派宏說。一般投資人都將報酬設定在市價以外,賺取「預期以後會漲多少」的價差,但房市不可知的風險太大,王派宏反其道而行,只鎖定總價低於市價7成以下的中古屋,經過裝修後以接近市價或市價賣出,賺取的利潤自然穩當。



毅然辭掉月薪9萬元的機械廠工作,王派宏從台中逢甲商圈開始他的專職投資生涯,目前專攻桃園縣中壢市的中古屋。26歲踏入不動產投資,除了將自己的心得累積成近35本的「成功日記」,王派宏爽朗地說:「現在每天僅花2小時看房子,生活相當愜意。」不吝將自己成功的經驗,透過開班授課方式分享。



4年前剛起步時,王派宏觀察房市的另類指標竟是總統大選。「總統若是同黨連任,選完的24個月內均是進貨的好時機;要是換人執政,就等個6~9個月,才開始進貨。」王派宏解釋,總統換人,公營的金融機構人事也會跟著變,多少會影響到房貸、銀行放款等政策,至少半年待局勢穩定,就是大量進貨的開始,且會持續24個月。



總統大選是個很好的投資時間區分點。王派宏說,通常花2年的時間買賣,到了第3、第4年,改採只出不進的反向操作,以看房子為主。就算要,也會採取「1進1出」的保守原則。王派宏表示,當別人也開始大量吃貨,就是自己脫手的好時機。



以當初平均在市價7成以下買進的房子,光守著市價賣出,就有至少2~3成的獲利空間,全盛時期,王派宏手上共有20個物件;積少成多,存款的累積速度相當驚人。而堅持投資條件,是他保持獲利的關鍵:包括只選屋齡15~25年、市價低於300萬元的套房或3房2廳產品、每4年平均只做2年。



「散彈打鳥」是王派宏踏出投資的第1步。選定區域後,就找區域內所有的仲介狂發名片,表達自己想買房子的意願,並且詢問有無低於市價5~7成的房子。一般而言,夫妻離婚、欠債、分家產的,都會有人急於脫手變現,王派宏說,他還會每周傳簡訊「提醒」仲介,「總有這種鳥會被打到」;一旦成交,就能跟仲介建立更緊密的關係,往往有好物件,仲介也樂於通知。



王派宏說,他現在每天平均只花2小時看房子,特別在傍晚下班時間穿梭在大街小巷「明查暗訪」,選定的路段,一次至少問3個鄰居,特別是住了好幾年的女性住戶,街坊大小事都瞭如指掌,問她們有時候還可以得到許多意外的情報。


資料來源:蘋果日報


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桃園 渴望園區交通加持 漲幅坐三望四


桃園縣房地產市場隨著區域開發帶動豪宅行情,縣內多處科學園區的開發也紮下周遭房地產利多基因。北區房屋首席總經理彭培業表示,未來園區周遭如再加上交通等重大建設帶動,預估可衝高現有市場的三到四成價值。


桃園縣為「工商」綜合都市,單以「科學園區」來說,雖然不能和新竹科學園區相媲美,但縣內有多處由科技公司或中央規畫即將開發的高科技科學園區。以龍潭鄉宏碁「渴望園區」為例,占地數百公頃,設有宏碁科技園區,還建有700戶美式透天別墅,放眼看去全是綠樹園地,去除吵雜卻多了寧靜。


龜山鄉和緊鄰台北縣林口鄉科學園區,更進駐包括華亞、聯電等國內知名高科技產業,一夕間帶動龜山鄉山區不毛之地,帶進上萬高科技人才,吸引了北部各大小建商搶攻龜山鄉和林口台地房市。


另外,位於沿海觀音鄉未來明日之星「桃園科技園區」,將成為桃園房地產下波「重要戰場」。目前已有華亞科技公司,還有許多重要科技公司接續進駐,單以未來會進駐大量科技人員,就可預期房市利多將以倍數成長。


彭培業表示,「桃科」緊鄰桃園國際機場,縣長朱立倫提出「桃園國際機場特別條例」,在機場周遭規畫了6000多公頃土地,要讓未來桃園機場周邊具購物、住宿、物流、航太產業發展、休閒遊憩等功能,再加上附近高鐵青埔站完善規畫,鄰近鄉鎮市必成為建商搶攻目標。


北區房屋龍潭分公司主管劉邦彩表示,桃園縣現有科學園區周遭房價沒有下滑,還有微揚空間,主因在於園區內部規畫完善。以「渴望園區」來說,就讓人宛如置身國外鄉村感覺。


彭培業也說,如果未來北二高新闢交流道直接接往「渴望」園區,土地或建物飆揚空間將難以算計。「桃科」若能充分結合國際機場和高鐵青埔站,將來也是「貴不可言」。他相信桃園縣各科技園區周遭房地產,將可望成為下波帶動地方經濟的火車頭。


資料來源:聯合報


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房貸利率創新低 北縣尋寶好時機


房貸利率跌破3%,手頭上有點錢,忍不住有點心癢想購屋,但台北市的房價實在高不可攀,這時候到底該往哪兒尋寶?房仲建議,台北縣的中、永和與三重價廉物美,逢低買進,現在正是好時機!




■ 首購族最愛中和 500-800萬產品當紅


中和地區近期總價500~800萬元的2~3房電梯產品,頗受到首購族喜愛,其中,中古社區大樓每坪只要20~25萬元,信義房屋中和連城店店長劉東原指出,相較新店、板橋等地,中和首購壓力較輕,購買600萬元的房子,自備150~200萬元,再搭配政府新版的優惠房貸,7成貸款可使用低利率的優惠房貸,相當划算。


此外,北縣第二名的三重市,屬於台北市外圍的第一圈,不但中古屋價格比一橋之隔的台北市便宜許多,區域內的捷運新莊線、蘆洲支線都已經動工,沿著未來捷運站周邊購屋的來客大增,尤其是菜寮站、三重站的房市交易相對熱絡。




■ 永和價格優惠 銷售速度快


而同樣與台北市只有一橋之隔的永和市,則是台北縣房市賣最快的區域,信義房屋四號公園店店長李惠玟指出,除了緊鄰台北市,加上永和這幾年沒有大型預售推案,新增供給有限,下半年首購族及換屋族從北市移到永和的自住客比例明顯上升。


其中首購族多以交通為主要考量,其中總價400萬~600萬的捷運套房最受青睞,這類近捷運且機能便利的產品,目前又以頂溪站、永安站週邊物件詢問度高;而換屋族因資金較充裕,偏好以媲美北市的優質生活機能作為考量,而位於中永和交界的四號公園、仁愛公園周遭,因有公園綠地、國家圖書館以及捷運中和線加持,加上周遭多學區,成為永和指名度最高的區域之一


資料來源:網路地產王╱賴淑惠/綜合報導


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5大商圈具特色 魅力起飛


【甘嘉雯/桃園報導】


 工商發展局選出桃園縣最具潛力5大商圈,由房地產界的兩位高手-戴德梁行總經理顏炳立、北區房屋總經理彭培業,共同推薦,並邀請民眾到商圈感受全新的在地魅力,縣長朱立倫特地頒發榮譽狀給商圈,及10家傳統老店,盼能拉近與民眾間的距離。


 具特色創意 就能創造商機


 局長江俊霆表示,5大商圈各具特色,像是中壢市中平路商圈,可稱為桃園西門町;中原大學商圈擁有特色的各式小吃與異國風味餐廳;永安漁港商圈最具特色的為跨港的彩虹橋,還能邊吃新鮮的海鮮;老饕不可不去的石門活魚商圈,只要說得出來的吃法,師傅都能做得出來;至於龍元宮周邊商圈,結合了龍元路老街與龍潭大池,是拜拜的好去處。


 朱立倫指出,桃園不斷從事生活商圈的改造計畫,從八德大湳商圈、中壢新民商圈到復興鄉三民、羅浮等小鎮商圈再造計畫,到竹圍漁港商圈的改建完成,目的就是要把桃園建設成不只成為高科技產業的縣,還要擁有許許多多的新興產業商圈,讓桃園縣更具發展潛力。


 顏炳立認為,只要商圈有特色創意,就可以創造商機,而北區房屋總經理彭培業也表示,商圈帶動消費,可以讓桃園經濟力蓬勃發展。


 找傳統老店 盼與商圈結合


 此外,縣府也由商圈內選出10家傳統老店,希望透過連結商圈與老店的關係,使兩者能夠相得益彰,包中壢肉圓世家、老三牛家莊、新珍香酥糖、中原自助冰城、高平海鮮、石園活魚餐廳、石蘭活魚餐廳、金園活魚湘菜餐廳、松屋冰果店、龍情食品。


 朱立倫也特別頒發獎牌給每位老店業者,除了鼓勵,也希望藉由老店的知名度,擴大商圈的能見度、帶動商圈的發展,也期待藉由商圈的永續經營,讓更多的店家得以長存,成為未來的老店。


資料來源:時報資訊 2007-12-13


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700萬買得到大安電梯2房


房價下跌,除非對市郊的山水景觀有特別偏好,或者想購買度假休閒第2屋,否則購屋人應把握此一逢低買進的好時機,想辦法買回台北市區。雖然精華地段房價仍高,但仍不乏平價路段,其中信義計劃區旁的吳興街一帶價格最誘人,5、600萬元可買到3房公寓,而大安區六張犁一帶用700萬可買2房電梯。



太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示,慎選區位與物件,鎖定各行政區的主幹道巷弄,房價至少有便宜2~3成的空間,卻只需忍受多走10分鐘,或停車不便的缺點,但同樣能享受完善的生活機能。



例如信義區吳興街、福德街一帶,因臨北醫、台北101商圈、信義計劃區豪宅聚落,購屋人可用豪宅的1/4價,享受優質區域的生活資源,及未來的補漲機會。她還推薦臨泡湯區──北投、新北投捷運站的北投一帶,以及環境單純,交通、生活機能俱佳,人文氣息濃厚,非常適合居住的文山區。



另外還可從萬華、大同等具都市更新題材的行政區下手,或者在科技新貴新移民區的內湖、南港區,也可以找到房價相對低點的好宅;不管是置產或投資,在未來轉手的承接力上都有其優勢。



撿便宜也要重視品質與保值,信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡,還是可以找到每坪約30萬元的老公寓。



鄭國英建議首購族以交通便利、優良學區、生活機能的周全性,大樓或社區管理良好,為找房子的主要考量指標。因為,撿便宜也要重視品質與保值,在信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡,還是可以找到每坪約30萬元的老公寓,將來這些區段如果有較大面積基地新推建案,價格創新高,就有機會帶動周邊公寓房價;或有建商參與都更,屋主不但享有換較大坪數的機會,行情也可能倍數翻揚。



住商不動產台北世貿加盟店店東謝民海分析,位於信義計劃區周邊的莊敬路、吳興街一帶,近日賣方有減少的趨勢。原因是此區賣方衡量情勢對售屋價格並不是有利時機,因此轉而出租或惜售,但購屋人想撿便宜還有機會,吳興街284巷及600巷的老公寓,每坪約25~30萬元,屋齡約20~30年,總價在500~800萬之間。



謝民海說,吳興街284巷是以台北醫學院為主的老社區,吳興街600巷則以公車總站為主,愈往裡走,價格愈便宜,甚至5、600萬元就能買到3房公寓。而莊敬路一帶的價格較高,公寓每坪約35萬元,有機會能買到25坪以內的小3房。此區客源以首購族為主,其中有3成來自北縣,將此地視為由北縣轉進北市的首站。



21世紀不動產東湖加盟店長林懷寧說,最近來找房子的客戶,預算帶在500~1千萬元之間;如果以800萬元的預算,想在東湖一帶買到2房以上的產品,可考慮明湖國小後方的公寓,屋齡約22年,坪數約30坪;或者是明湖國中後面25坪以內的電梯大樓。不過,林懷寧說,明湖國中及國小一帶的公寓比電梯大樓搶手,因為很少有屋主願意釋出。


資料來源:蘋果日報


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屏東觀光本錢雄厚 發展原鄉特色前景看好


這幾年,黑鮪魚文化觀光季繼墾丁之後,為屏東觀光能見度開一扇窗,東港、大鵬灣和小琉球,乘著黑鮪魚每年的來臨,七年下來,藉由屏東縣政府和大鵬灣國家風景區大力宣傳,又開發了一個全國知名度的觀光區塊。現在,屏東縣府致力發展境內原住民鄉鎮特色,盼再創佳績。


過去提到屏東的休閒觀光,多數人馬上聯想到墾丁!不!應該說是「墾丁」的名字比「屏東」還響亮!許多人知道墾丁,不知道屏東!


有人以「曖曖內含光」 (意深藏不露)來形容屏東的觀光資源豐厚,其實,屏東縣政府將屏東的觀光規劃成四個區塊,分別是:親山線 (以原住民鄉為主)、親海線 (東港到枋寮的沿海鄉鎮,以大鵬灣國家風景區為主)、平原線 (以六堆客家文化為主)及恆春半島線 (以墾丁、四重溪溫泉)為主。


四個區塊的風景線,都各有國家級的觀光推展單位,親山線有茂林國家風景區管理處、平原線有六堆客家文化園區管理處、親海線有大鵬灣國家風景區管理處、恆春半島有墾丁國家公園管理處。其中,親山線的原住民觀光和平原線的六堆客家觀光,是近幾年才推展的文化觀光。


屏東縣政府原住民行政處處長曾智勇說,「文化觀光原本就是小眾觀光,屏東的原住民觀光永遠變不了墾丁」,但是,當節能減碳成為新時代潮流後,生態、文化旅遊已成為屏東縣八個山地鄉發展的雄厚本錢。


事實上,根據了解,屏東縣八個山地鄉拼觀光的企圖心和能量,是目前屏東縣四個觀光區塊最強的。


在桃園國際機場一整排的免稅店裡,來台的國際人士駐足停留購買最多的是原住民藝品店,「蜻蜓雅築」、「彭春林生活創意工坊」推出的一系列「原味」琉璃珠和織布染藝品,深深的吸引他們,但問題是,沒有多少人知道,這些創意工坊就位於屏東的三地門鄉。


從三地門大橋的入口一路挺進三地門鄉,「彭春林生活工坊」、「蜻蜓雅築」、「沙滔工作室」及「峨格工件室」,排灣族織布染、琉璃珠和陶壺,串起三地門鄉為觀光打造的工藝大道。


這些工藝師的作品,早已國際化,且輸出國外。近年,三地門鄉被納入國家風景區後,在觀光局的國際宣傳下,已有一些日本和歐美人士到三地門旅遊,但當地人士說,尚不足以成「國際觀光」氣候。


平心而論,談起屏東觀光,台灣中部以北民眾,仍然只熟悉墾丁和黑鮪魚,如何再創佳績,誠如霧台鄉公所觀光課長李惠美所說,因為開發晚,加上有前車之鑑,因此,儘量保留山地鄉原有生態環境,而這也是發展原鄉觀光的本錢。這也就是說,不怕起步晚,只怕執行力不夠!


資料來源:Yahoo房地產新聞


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消費券利多 中低價店面當紅


零售業生意好壞往往反映在商圈興衰上。據房仲業者統計,由於許多店家無力負荷A級店面租金,紛紛另尋出路,目前大台北地區中低總價、中小坪數店面交易當道;商仲業者也預測,消費券的發放將有助零售業生機,預計明年農曆年前後零售業績將增加2~3成。


根據台灣房屋成交資料顯示,笫3季台北市店面成交行情每坪約73.4萬元,與第2季相較下跌1成7左右;台北縣方面,第3季店面成交行情每坪約39.8萬元,與第2季相較下跌近1成5,值得注意的是,雖然整體零售業景氣不佳,笫3季台北縣市店面銷售天數反而較第2季縮短1成,而目前店面交易以4000~6000萬元的中低總價店面為大宗。


台灣房屋首席總經理彭培業分析,台北市第3季店面交易普遍受景氣衝擊,再加上銀行緊縮店面融資額度,不但貸款成數下降,利率也上升,導致高總價店面成交量下滑,中低總價店面當道。


此外,目前店面客戶中,近4成2客戶詢問中、小坪數店面。彭培業說,當店家撐不住A級店面租金時,就會選擇向B級店面區域移動,或是將店面分隔開數單位,分租給其他需要小坪數經營的店家,減少租金負擔。


欣元商仲總經理焦文華則說,大台北店面售價應會持續下修,到明年第2季前可能再降1~2成,但即將上路的消費券可望為零售業景氣打入一劑強心針。


資料來源:蘋果日報



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林口新市鎮 機場捷運利多


儘管房市買氣最近下滑,不過新興的林口新市鎮因為生活機能漸趨完善,加上未來機場捷運線通車的發展潛力,仍吸引購屋族青睞,8月新增人口數達600人,僅次於新竹縣竹北市。


中信房屋林口冠權加盟店店東蘇立傑表示,林口對外交通以中山高速公路為主,但有泰山收費站收費,對林口人是一大負擔,加上林口交流道經常壅塞,對外交通網不夠完善一直是林口房地產的缺點之一。


被寄予帶動林口新市鎮發展厚望的機場捷運線,關鍵的林口A9站所屬CE02標高架段施工標,9月4日第二次招標決標,林口鄉民期待的捷運工程,終於有了具體進展,為林口新市鎮房市注入一劑強心針。


除此之外,文化二、三路、八德路、忠孝二路間的機1及機1-1廣達13公頃的機關用地,規畫為司法院和所屬機關及地方機關用地,鄰近機場捷運線A9站及中山高速公路,交通便捷,未來可望吸引人潮進駐。


林口鄉民代表蘇立傑說,林口新市鎮仿英國棋盤式整體規畫,由高密度到低密度,周邊好幾萬坪的保護區,一定人口比例的中學、小學、鄰里公園,每戶有停車位等,規畫完善;對外方面,500公頃的重畫區,位在桃園國際機場與台北市首都之間,鄰近八里的台北商港,被稱為「金三角」。


他說,林口光靠中山高聯外交通根本不敷需求,機場捷運線對林口發展當然是一大利多,此外,8條計畫聯外道路更要加快腳步開通。龜山鄉忠義路就是林口台地通往桃園最好的例子,40公尺寬道路,坡度、彎度和緩,行駛其間,沒有太明顯的山路感覺,十分流暢,不像現有105、106、108縣道,險坡陡峻。


他表示,通往八里、五股、泰山的聯外道路開闢後,才是打通林口交通任督二脈的關鍵,也才是林口真正發展的開始,以目前林口的人口增加速度,聯外道路的開闢實在不能再等了。


蘇立傑說,林口房價是台北市的三分之一,年輕購屋族也漸漸有了上班與居住地點分開的觀念,林口每坪十二、三萬元的成交價,在台北縣市已經很難找到比這更低的行情;放眼未來的發展,林口新市鎮應是投資的標的。


資料來源:經濟日報


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工業地租金優惠 桃園房市回春?


經濟部工業局為吸引大陸台商回流進駐,提出「工業區土地租金優惠調整措施」,北區房屋首席總經理彭培業強調,如果工業區周遭沒有完善交通,沒有辦法吸引廠商員工進駐,也無法帶動周遭房地產市場。


依工業局所提「工業區土地租金優惠調整措施」(006688措施),是提供承租工業區土地廠商前2年免租金,第3、4年採審定租金6折,第5、6年採審定租金8折,第7年起回復原審定租金優惠措施。


如果廠商所承租建築物為可馬上生產廠商,租金優惠為前2年租金按審定租金6折,第3、4年租金按審定租金8折計算。將來如想由承租轉為承購時,承租期間所繳租金還得以抵繳全部或部分承購價款。這麼好的條件,讓許多廠商心動。


桃園縣因位處國家大門「桃園國際機場」,不論從交通或廠商需求等角度來看,006688方案可說直接帶給縣內工業區利多消息,更間接帶動縣內工業用地第二春希望,也帶動周遭房地產交易行情,其中包括觀音、平鎮和龜山等鄉鎮市,近來許多建商就已相中工業區科技新貴進駐後需求,興建不少優質建案。


不過彭培業持保守立場指出,工業區租金優惠措施雖可加速提高工業區土地利用度,平衡各分區土地與區域發展,但也需有避免工業區空置率過高的考量,以免利用率不佳,沒有人潮、車潮,導致周遭商圈發展受限,造成房市不振。


彭培業說,政府一定得有完善配套措施才能讓企業根留台灣。例如優惠期間過後,廠商營運能否支撐所有支出費用?能提供多少交通等建設?這些因素都有可


潛力股 怎觀察》緊鄰國道 第一要求


政府推出工業區土地租金優惠調整措施,桃園縣工業用地不僅已吸引目前在大陸設廠的台灣業者回流參觀,。


近來包括大陸最有名的「速遞」(和台灣的宅配和快遞業務相同)公司、交通物流公司等知名廠家,接連透過土地經紀公司覓地,準備回台興設公司,並在全台各縣市興設據點。不管是來自大陸或香港公司代表,對所需工業用地第一項要求就是要「緊鄰高速公路」等交通動線旁。


專業工業用地經紀人陳慶松指出,一般人都認為工業區用地只有工業業主才會注意,其實當工業區用地釋出後,下一波交易行情就是周遭房市市場。以八德市介壽路邊廣達數萬坪工業用地開發興設廠辦後,周遭多達5、6個建案隨著進駐,搶食廠辦員工居住需求。


余成彪也說,平鎮地區工業地因「交通便捷」,因此交易量爆紅,相對周遭房市市場更俏麗。例如三本建設公司近來所興建「三本朵翼」透天別墅,就成為附近高科技新貴的最愛,就連中豐路上目前還有多個建案陸續推出,可以預期未來大陸台商回流後房市市場。


「北區」房屋內壢文化長春分公司副總簡家禾也說,中壢工業區周遭近來因家樂福等生活機能設施興設完善,包括宜誠建設公司「麗都」社區等都紛紛在周遭興建,每坪銷售價還在13萬元以上,整個房市市場連結往內壢火車站一帶,成帶狀發展。


在工業區附近投資的楊姓購屋者表示,購屋需求不外乎自住和投資,一般在工業區內上班者,避免每天車程辛苦,相對會考慮在工業區周遭購屋。其次,投資客算準工業區內數萬名員工,勢必然會出現「租屋」風,即使買來出租,扣除每個月的貸款都還划得來。 能導致優惠方案「美意」打折,甚至事後衍生出許多勞工糾紛,反而無法達到根留台灣的目的。


資料來源:聯合報


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桃園民族路以南透天450萬入住


新興學校擁有教學方法與設備新穎等優點,學區房市指名度高,以桃竹地區為例,預計明年招生的中壢市過嶺國中,為全桃園第1所與大學合作教學的中學,新竹市竹光國中則是硬體規劃先進,各擁特色,因2所學校均採「總量管制」,招生班數相當少,讓不少家長為設學籍提前卡位學區好屋。


過嶺國中為桃園縣政府教育處與中央大學合作的實驗學校,地點坐落在桃園縣中壢、新屋、觀音交界處的「三鄉市聯合市地重劃區」內,南可接台66線東西向快速道路、北通高鐵桃園站、東鄰中山高,交通四通八達,自學校今年7月底動工後,周邊房市詢問度大增,在這波景氣寒冬中異軍突起。


過嶺國中為桃園第1所與大學合作的中學,未來將結合中央大學師資,提供該校最擅長的數理、科學等教學課程,過嶺國中雖然並非中央大學的附屬中學,但同樣享有大學資源,桃園縣政府教育處並計劃設立高中部,建立從小學到大學完整而連貫的教學體系。


台灣房屋平鎮直營公司業務副總張清蓬表示:「台北市有師大附中、政大附中,因享有大學資源,成為著名的明星學區,周邊房市因而受惠,過嶺國中學區內房市可望依循相同模式發展,並解決當地學子被迫遠赴中壢、平鎮就學的窘境。」


1990年縣政府原制定「四鄉市都市計劃」,面積涵蓋中壢、新屋、觀音、楊梅等行政區,但因土地徵收緩慢,無明顯進展,後因高鐵貫穿本區,配合高鐵建設順勢再度進行重劃,將重劃區的範圍縮小至66公頃,改設「三鄉市重劃區」。


三鄉市重劃區內最新重劃完成的有「過嶺重劃區」與「頭洲重劃區」,因過嶺國中位於過嶺重劃區內,鄰近中央大學,車程5分鐘就可連結平鎮文化復旦商圈與中壢新明商圈,發展潛力最佳,雖然現階段只有「家那大」與「吉祥墅」2個新建案推出,但不少當地建商已開始積極購地。


由於新建案少,造就對面民族路以南的中古屋熱賣,尤其中華電信研究所周邊,有不少具社區管理的獨棟、雙併別墅,屋齡僅7~8年,土地約50坪、建坪100~130坪,總價1000~1200萬元。


同樣屋齡7~8年的連棟透天,地坪22坪、建坪50~70坪,總價450~650萬元,張清蓬指出,受到景氣影響,房價已有下修,現在正是購屋的好時機。


聯創不動產廣告代銷總經理曾茂原坦言:「近期景氣不佳,『中央公園』案原本只打算推到第5期為止,但因最近廣告訴求過嶺國中學區,客戶的反應不錯,建商才續建第6期,測試市場水溫。」


不過,「御墅」專案經理林兆年表示,過嶺國中因學區範圍較大,並非所有學區內的房市都可因而受惠,僅對步行可達學校的區域有較大發展利基,加上恰逢鄰近的龍崗地區重劃完成,釋出大量新建案,客源因而分散。


資料來源:蘋果日報


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海角熱潮延燒 墾丁房市水漲船高


電影「海角七號」爆紅,房仲紛紛找來劇中演員代言,希望炒熱低迷景氣,不過故事發生的恆春墾丁房市,卻早已經悄悄加溫,不少外地客紛紛投石問路,想在陽光燦爛、海風吹拂的墾丁海邊投資置產,仲介估計,光是看屋人潮,就比之前多了將近一倍,現在墾丁不但是著名的觀光景點,也是房仲眼中的房市金雞母!




■ 700萬人次湧進恆春 飯店民宿一夜難求


  受到海角七號熱潮的影響,增加了許多觀光的人潮,東森房屋屏東墾丁加盟店店長黃麗惠表示,去年墾丁恆春的觀光人潮約350萬人,但今年因為海角七號電影的宣傳效應,光暑假就湧進了700萬人次,雙十節三天連續假日,觀光人口竟比往年的過年九天的假期人潮還多,飯店、民宿天天客滿、一夜難求。


  觀光帶動房地產投資,現在不少消費者開始發現,恆春不只是觀光休閒的好去處,也是房產投資的好標的!黃麗惠說,以前每個禮拜天大約有四組客戶來恆春看房屋,現在每個週日竟成長有六到八組客戶帶看找屋,帶動了恆春地區的購屋買氣。




■ 恆春吹起海角風 土地買氣熱到爆


  黃麗惠發現,目前恆春的房市交易,土地買賣佔一半以上,多數是中北部的購屋族,先透過網路看屋後,再到這裡看屋下訂。恆春的土地分為兩種,一種是面海的海景土地,每分土地約90萬到150萬不等,雖然價格較高,但有景觀助力,成交速度也較快;而另一種非海景、觀山景的土地價格也相較低了許多,每分約65萬左右。


  景氣不佳,恆春在海角七號的帶動下,意外炒熱房市,成為新的市場投資指標。黃麗惠說,最近有一個住在鹿港的夫妻,買了一塊土地,又買了一個墾丁的店面,土地用來投資,店面則是舉家遷到恆春經營租賃機車給遊客的事業;還有一個住在台中的車行老闆,買了一棟別墅後,開始經營起民宿的生意。


資料來源:網路地產王/賴淑惠/綜合


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