目前日期文章:200901 (79)

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融資緊縮 建商賣地換現金





融資緊縮 建商賣地換現金

土地融資額度緊縮,衝擊土地市場,已出現建商賣地換現金趨勢,北市一些好地段的豪宅近期亦開始降價求售,降價的幅度從19%至25%不等,恐引發北市房市另一波降價風潮。



亞昕開發上周將南京東路六福皇宮對面的土地,以每坪490萬元轉手,雖然亞昕開發董事長姚連地表示,是因為與另一夥伴宏盛建設對於開發方向無法達到共識,乾脆退出,不過也突顯建商對景氣轉趨保守。



事實上,銀行界已先看壞房產,去年起對土地融資放款成數,從原來土地總價七至八成,緊縮到六至七成,加重建商自有資金負擔;建商為了換現金而拋售土地,今年會有增多的趨勢。



宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出,房價自2008年5月以來已下修15%至20%,接下來地價勢必跟著修正,預期未來一年跌幅在10%至15%間;以大安區平均容積單價為例,約修正到每坪50萬元至55萬元,故合理房價約在每坪60萬元至70萬元。



宏大不動產估價師事務所預期,未來僅有高價精華區內的大面積土地,才有可能再出現百萬元容積單價。



郭國任表示,面對景氣寒冬,存活是唯一考量,當建商尋求保命錢時,變現及套現的賣壓出現,對房價將造成沉重打擊,2005年到2007年的推案高峰期,使2008年到2010年進入密集交屋期;若貸款成數下降,建商交屋不順,可能發生週轉不靈。



另一方面,台北股市於2008年下半年起表現不佳,連帶影響房市,不少在股市套牢甚至斷頭的投資人,乾脆賣房子套現,使得2008年下半年託賣房屋的數量暴增兩成,不過成交量卻創下六年來新低,更有需錢孔急的屋主,降價拋售換現金,這一波房價不景氣,恐怕將於2009年持續盤整。





文章來源:經濟日報




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景氣寒冬開店術 選對地點成本低





景氣寒冬開店術 選對地點成本低

【網路地產王/賴淑惠/綜合】


景氣有多差?數字會說話!失業率從五月份的3.84%攀升到11月的4.64%,其中大學以上失業率更高達5.25%,不少人開始考慮開店當老闆,台灣房屋首席總經理彭培業建議,創業者除了要挑選新興產業,還要抓住市場潮流,並瞭解區域行情,因為租金可能是小本創業所必須負擔的最高成本部份,一定要審慎思考!




■ 瞄準聚集經濟 補教、3C最賺錢


望子成龍、望女成鳳,再怎麼省,父母也不會省孩子的教育經費!每到晚上六點跟九點,不少補習班、安親班附近街道都嚴重塞車,這表示含有教育概念的補教業仍然具有市場。台灣房屋建議開設地點,以車站、學校附近為佳,以台中的德安百貨為例,涵蓋台中縣與台中市消費人口,加上歷史名校中興大學、台中高農、台中家商等圍繞,讓復興路補習班林立,就是設置補習班的絕佳地點。


台灣房屋園區分公司副總莊秋芳則表示,科技業面臨大幅裁員,許多科技人朝向自行創業發展,但這些被裁員的科技新貴,大部分手頭上還保有資金,提醒準備創業的民眾,若是要鎖定3C商品,最好是面寬五米以上的店面,面寬夠寬較容易吸引目光,此外,停車也是必須考慮的問題,以新竹光復路為例,商圈雖然人潮充足,但停車問題受到是店家的詬病,所以在開店之前要先考慮停車位是否充足。




■ 緊鄰百貨商圈 女性商品店家首選


此外,百貨公司週年慶爆滿的女性血拼人潮,不論景氣與否,證明「好好寵愛自己」的女性商品,市場依舊存在,這類女性商品的店面創業者挑店面時,雖然不能跟百貨公司抗衡,但可以沾沾百貨公司的光,以台北市為例,東區SOGO商圈是首選,另外,五分埔與晶華酒店附近商圈,都是經營女性商品的絕佳地段!




資料來源:【網路地產王】





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7絕招 春節購屋殺價必勝





7絕招 春節購屋殺價必勝

房產業者看好選後房市,把握329檔期前春節假期,接待中心不打烊。為博新春好采頭,大多數民眾都領到年終獎金,建商除了推出送贈品、抽獎等促銷方案外,也會拉大議價空間




如果已看中某建案,那就不用遲疑,初一清早就帶著現金到接待中心,盡情殺價。為了博得開春好采頭,建商會把握第1位上門的客戶,只要事先做功課,抓準銷售底價,有機會多殺個3、5%,1戶800萬元的房子,能多省個20、30萬元。




來不及搶頭香也沒關係,春節假期好好看屋,選到合適建案後,撐到大年初五晚上,同樣的帶足現金,也有機會買到便宜屋。因為建商為了激勵銷售人員,會推出業績獎勵方案,為了湊足績效,春節收假前一天,當然議價彈性最大,也容易殺價。




況且今年春節冷颼颼,很多銷售人員還是有提早下班的心態,用拖延戰術和業務員討價還價到下班後時間,也會讓一些業者放棄堅守價格。




此外,春節不妨邀集親友集體看屋,除了集體購屋要求折扣,現場銷售人員在親友團圍攻下或擔心一次損失多個客戶,比較願意退讓價格。




此外,更多建商祭出足定或簽約就贈送家電或贈品,由於這些贈品業者大量採購成本較低,購屋人可以利用「不要贈品要折價的方式」來議價,例如最後議定總價500萬元的房屋,贈送宣稱市價20萬元的家電,不妨從480萬元來議價,如果價格議不下來,再跟業者多拗點贈品。




東森房屋副總經理吳駿杰解釋,中南部推案多會以贈送家電、附裝潢方式行銷,北部推案則較少。因此北部地區民眾,想要取得優惠價格,可從「眼觀四面」、「人海戰術」還有「非主流樓層」等基本殺價技巧著手。




林口指標案「大未來」專案經理馮洪文表示,雖然各案議價空間有差異,但一般大型建案通常會有調價機制,銷售一定成數以後以每坪3000或5000元往上調價,因此購屋人可以挑選新公開的首期產品,可以買到比較便宜的房子。






春節購屋議價7撇步


撇步/技巧運用


.年初一搶頭香:建商會把握大年初一首位下定戶,因為是新春好采頭,讀者可大力殺價


.集體看屋議價:親朋好友一同看屋,善用眾人議價壓力,逼業者讓步


.拖延戰術:建商通常祭出春節業績獎勵,只要拖到假期最後1天下定,就有機會爭取好價格


.挑選首期產品:今年春節出現不少大型建案,通常建商會逐步調價,鎖定前期產品,議價空間較大


.挑選人少的建案:只有大型建案看屋人潮較多,周邊中小型建案來人較少,趁著人少可以談到好價錢


.介紹親友看屋抽佣:建商春節搶業績,可介紹親友看屋為由要求仲介費用,成交時省下部分自備現金


.不要贈品要折價:若建商贈送家電裝潢,堅持不要贈品,換算市價直接折價






文章來源:蘋果日報






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新竹 牛埔新屋 議價高達2.5成





新竹 牛埔新屋 議價高達2.5成

趁著春節前最後一波購屋旺季,新竹建商也祭出優惠利器,推出買屋送腳踏車、付定金即送全套家電配備,簽約再送家具等專案,包含液晶電視、家庭劇院、洗衣機,甚至冷氣管線安裝等,通通包辦,讓購屋民眾可以輕鬆入住,既省事又省荷包。



抓住年前購屋民眾想要及早入厝安居的心理,新竹地區有多個新成屋案推出買屋附家電、家具,並依照購買的總價、格局、坪數大小,附上金額不等的家具、家電等配備,而受到此波經濟不景氣的影響,建商為了刺激買氣,除推出優惠專案外,議價空間也較以往更具彈性。



住商不動產董事總經理陳錫琮說:「年底想要購屋的民眾多屬首購族,預算有限,因此,通常會鎖定總價400~500萬元、2~3房產品,若新成屋建案推出附裝潢或家電活動,因可降低購屋者的額外費用負擔,往往成為吸引民眾上門購屋的利器。」



新竹地區建案優惠活動最多的區塊,為位於市區邊緣的牛埔地區,機能雖不如市區發達,但居家環境相對寧靜,加上房價長久以來是新竹市相對便宜區段,議價空間也較新竹市區更有彈性。台灣房屋牛埔分公司業務副總施秋娥說:「受到景氣影響,牛埔地區新成屋的議價空間最高可達2.5成。」



牛埔地區有多個建案推出買屋附家電的優惠,例如經國路三段的新成屋案「美學苑」、「未來21」,而「美」案更推出當天簽約即贈送價值13~21萬元的簡易裝潢與家具,可輕鬆省下購買家具與家電的費用。



陳錫琮說,新成屋推出購屋附家電的優惠,固然可以替民眾省下一筆開銷,但仍應選擇房價保值的地段。



其中,新竹市東區、近科學園區附近的房價較保值,例如光復路沿線店家林立,加上距離新竹科學園區,兼具生活機能成熟、上班方便等優勢,建議可趁房市盤整階段,建案在年關將近、新成屋案賣壓較大的情況下,趁勢逢低進場撿便宜。



交通等重大建設利多不斷的竹北市,新成屋量也相當大,尤其是高鐵特區,近來因區內新成屋建案陸續辦過戶、換約等交屋手續,使得投資客賣壓逐漸浮現,拋售物件比例相對高。建議年底想要購屋的民眾,可從中挑選適合物件,緊握議價籌碼,為自己賺進一筆裝潢費用。






文章來源:蘋果日報






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左營軍港 美術館區 促銷戰區





左營軍港 美術館區 促銷戰區

景氣不佳、銀行放款態度轉趨保守,造成購屋族的自備款提高,而買屋後另行裝潢的費用,更是筆沉重的負擔。近來在台南市與高雄市區,不少建商為刺激買氣,並趕在過年前出清餘屋,祭出買屋附贈裝潢、家電的促銷活動,台南市區含裝潢的首購大樓每坪約11萬元起,高雄更有部分建案訴求只要自備6.9萬元,即可輕鬆成家。



買屋附裝潢,逐漸成為建商吸引消費者的銷售利器。高雄房市一級戰區如左營軍港、美術館特區,因新成屋案量大,房屋去化速度趨緩,不少大樓個案均祭出附裝潢的優惠方案刺激買氣,裝潢費還可含在總價中貸款,部分個案甚至搭配低自備款方案,訴求6.9萬元即可輕鬆成家。



近年買屋附裝潢個案大受歡迎,且通常包括居家必備的各種家具,例如沙發、餐桌椅、床組等,裝潢則包含電視櫃、衣櫥、天花板造型,甚至連冷氣配管、窗簾、燈飾也全包,或者依房屋格局增加各種收納機能,部分個案更訴求除裝潢外,還贈送冷氣、電視、冰箱等家電,讓購屋者拎著「1卡皮箱」就能入住。



廣誠廣告業務經理史舜帆指出,市面上的室內裝潢,平均價格約每坪3~5萬元,以30坪的房子計算,消費者除了貸款外、還要多準備一筆約90~150萬元的現金支付裝潢費用,還要自行找室內設計師施作,相對負擔大增。



史舜帆說:「一般買屋附裝潢的方案,依付款方式可分為買屋免費附裝潢、加價附裝潢可列入總價貸款、加價附裝潢但不列入總價貸款等3種方式。」目前高雄地區主要的方案為買屋加價附裝潢,並可納入總價一起貸款,訴求可減少客戶購屋的現金支出,多分布在左營軍港、美術館特區等房市一級戰區。



京城建設首度推出的「幸福100成家專案」,針對旗下在美術館及農16特區推出的個案,年底前限量100戶,購屋可從0自備款、附室內裝潢與贈送10大家電等優惠方案中3選1。京城建設總經理劉朝森說:「成家專案推出以來,賞屋人潮明顯增加,第1周就已吸引超過50組客戶參觀詢問,看屋成長率高達3倍。」



美術館特區內包括「極美」、「夏綠地」、「最上景」、「印象巴黎」等案,清一色訴求每坪加價1~2萬元附裝潢,且可含在總價內貸款,頗受首購族青睞。



左營軍港區內則有「志玲的家」、「隱樵山海」等案,其中,「志玲的家」訴求加價35~58萬元附全屋裝潢,共有10間不同裝潢風格的實品屋可選擇,農曆年前付定金並贈送10大家電,還可搭配低自備專案,只要自備6.9萬元,就能擁有全新且內附完整裝潢、家具的房子。



至於免費附裝潢的產品以套房案居多,均為將裝潢費併入每坪單價內計算,例如位於市中心的「愛河之心」、「蘇黎世」等案;「蘇黎世」共有18間實品屋可選擇,含液晶電視、冰箱、冷氣、洗衣機等家電,消費者若想自行裝潢,則可扣除每坪2萬元裝潢費用。



此外,位於漢神巨蛋生活圈內的「芳崗行館」,更訴求裝潢風格自由決定,除了裝潢費用可納入總價貸款外,還可依客戶需求量身打造。



芳崗建設業務經理吳志明指出,現在購屋客想要的不單只是1個「樣品屋」而已,對裝潢的品味也提高,除了請來專業的設計師團隊,提供客戶購屋後免費的設計諮詢外,還保留室內設計的彈性,可按客戶喜好調整,包括裝潢風格、費用、家電等,都能按客戶需求自行決定,並提供1年裝潢保固。






文章來源:蘋果日報





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台北中山區高價屋 搜尋量逆勢增





台北中山區高價屋 搜尋量逆勢增

據房仲業網站統計,近2個月查詢優惠房貸及房貸試算的人次明顯增加,使用「急售」等關鍵字搜尋人次也大幅成長,顯示民眾買屋動機逐漸發酵。



房仲業者並指出,大台北各區仍以中低總價產品探詢度最高,較特殊的是中山區低總價物件搜尋量下降,高總價物件搜尋量則逆勢成長,與其他區域相較,出現「M型化發展」。



信義房屋網路服務經理蕭政華分析,中山區高總價產品多集中在大直周邊,加上擁有永安國小學區,近松山機場大三通及捷運內湖線即將通車利多加持,網路搜尋人氣提升。



蕭政華認為,經過2008年金融風暴後,有資金及出手意願的公教人員及豪宅客已由投資轉為換屋自住,由於這類客層較不受購屋預算限制,使得中山區高總價物件搜尋數明顯增加。



除中山區高總價搜尋數逆勢成長外,根據住商不動產統計12月與1月網站瀏覽量發現,大台北具有低價、急售字眼的物件點閱率明顯提高。



住商不動產行銷企劃處經理林如珊表示,購屋者多以總價千萬元以下物件為主,意味著價錢是成交的關鍵。






文章來源:蘋果日報






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北市4大豪宅 降價19~25%





北市4大豪宅 降價19~25%

股市房市低迷,北市一些好地段的豪宅亦受波及,近期悄悄降價求售,據《住展》雜誌市調資料,包括「太子信義」、「文華苑」、「謙華」、「墨香明水」等4大豪宅案,平均開價降幅19~25%。《住展》雜誌研發長倪子仁認為,豪宅銷售建案不再唱高調,紛紛降價求售換業績,此舉勢必引發北市另一場降價風潮。



海悅廣告副總經理曾俊盛說:「太子信義從最高每坪180萬元調降至150~160萬元、文華苑從最高每坪220萬元調降至每坪170萬元,但豪宅銷售並不如想像中差。上述2案希望在329檔期強銷時,都有5成以上銷售率。」



規劃13戶的「敦南苑」銷售7戶並動工,成交價約每坪170萬元;「文心AIT」成交價也有每坪70萬元以上。



他指出,由於「文華苑」及「太子信義」分別是敦化北路及信義計劃區頂級豪宅,3年後交屋可能是景氣循環房價回檔至高點的時程,加上遺贈梲降為10%後資金回流,擁有數百億資產的豪宅客在理財觀念改變下,資產配置會調整更高比例至不動產。







文章來源:蘋果日報






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2千億優惠房貸 用完再加碼





2千億優惠房貸 用完再加碼

中央銀行辦理的兩千億元優惠房貸目前利率已降至百分之一點三七五的歷史新低,最近購屋民眾反應熱烈。政務委員范良銹昨天說,二千億元額度用罄後,行政院會考慮再加碼。



新聞局長蘇俊賓表示,昨天內政部長廖了以和央銀總裁彭淮南聯繫,了解兩千億優惠房貸的使用情形,確定目前還有額度可以使用,尚不須加碼。目前總共申請金額已達一千四百億元,已核准金額九百多億元;如果民眾需求持續增加,政府會持續加碼,照顧民眾。



營建署長葉世文也表示,兩千億優惠房貸額度還有一半,以目前的申請速度推估,應該還可以維持四個月。行政院今天將再度開會討論「健全房地產市場新方案」,范良銹指出,今天重點主要將討論房貸信用保證基金,暫不討論鬆綁陸資來台投資不動產。






文章來源:聯合報








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融資緊縮 建商賣地換現金





融資緊縮 建商賣地換現金

土地融資額度緊縮,衝擊土地市場,已出現建商賣地換現金趨勢,北市一些好地段的豪宅近期亦開始降價求售,降價的幅度從19%至25%不等,恐引發北市房市另一波降價風潮。



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事實上,銀行界已先看壞房產,去年起對土地融資放款成數,從原來土地總價七至八成,緊縮到六至七成,加重建商自有資金負擔;建商為了換現金而拋售土地,今年會有增多的趨勢。



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宏大不動產估價師事務所預期,未來僅有高價精華區內的大面積土地,才有可能再出現百萬元容積單價。



郭國任表示,面對景氣寒冬,存活是唯一考量,當建商尋求保命錢時,變現及套現的賣壓出現,對房價將造成沉重打擊,2005年到2007年的推案高峰期,使2008年到2010年進入密集交屋期;若貸款成數下降,建商交屋不順,可能發生週轉不靈。



另一方面,台北股市於2008年下半年起表現不佳,連帶影響房市,不少在股市套牢甚至斷頭的投資人,乾脆賣房子套現,使得2008年下半年託賣房屋的數量暴增兩成,不過成交量卻創下六年來新低,更有需錢孔急的屋主,降價拋售換現金,這一波房價不景氣,恐怕將於2009年持續盤整。






文章來源:經濟日報





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美需求萎縮 台灣轉攻新興市場保出口





美需求萎縮 台灣轉攻新興市場保出口

美國一直是台灣最重要貿易夥伴之一,但其經濟步入衰退,進口需求萎縮,預估今年台灣對美出口將持續衰退。經濟部已將貿易主軸轉向新興市場,盼力保整體外貿表現由負轉正。



受全球金融海嘯的強烈後續效應影響,去年10月、11月、12月台灣對美國出口年增率連續下滑,且幅度逐月放大,分別為-11.4%、-14.2%、-23.5%;全年對美國出口年增率負成長4.0%。



環球透視預測機構(Global Insight)預測,2009年美國經濟將負成長1.8%,成長情況不但遠低於全球預測值(0.2%),更為歐元區(-1.0%)、日本(-1.4%)、中國(6.9%)等主要國家之末。



據中華經濟研究院預測,2009年台灣對美出口估將萎縮6.2%,衰退幅度將高於對歐洲5國(-5.4%)、對中國及香港(-1.5%)、對東協6國(-1.4%)、對日本(-1.2%)、對印度(-0.9%)等主要貿易夥伴的出口。



從貿易結構來看,美國是台灣第二大出口國,僅次於中國(含香港),美國因經濟不振造成輸入需求萎縮,已嚴重衝擊台灣對美出口成長動能。



以最大宗的電子產品出口為例,因其性質為最終消費,更直接受到美國經濟衰退的影響。據中經院預測,去年台灣電子產品對美出口額成長率為-14.16%;今年恐續呈萎縮,成長率估為-12.09%。



在基本金屬及其製品方面,台灣對美國出口成長率,中經院預估今、明年分別為-2.53%、-8.69%;而精密儀器及鐘錶樂器方面,分別為-9.74%、-11.02%。



美國在2007年8月爆發次級房貸危機,使全球各經濟體相繼捲入全球金融風暴。雷曼兄弟宣告破產後,影響的範圍更如滾雪球般迅速擴大,導致全球股市、金融市場為之動盪。



美國新總統歐巴馬上任後的政策走向,雖將牽動美國經濟表現,但一般預期,歐巴馬的施政主軸將是振興國內經濟,加上今年台灣對美出口恐將持續萎縮,經貿高層規劃、實施中的貿易重點,不得不轉向新興市場。



由於新興市場受金融風暴衝擊程度較已開發國家為輕,為重振出口動能、力抗全球金融海嘯,經濟部正積極推動「新鄭和計畫」,加強新興市場拓銷,盼力保出口成長由負轉正。



經濟部國際貿易局局長黃志鵬在年度記者會上坦承,「這是個艱難的目標」。展望2009年,國際經貿情勢恐較2008年更悲觀,台灣出口仍有一場苦戰待拚搏。





文章來源:yahoo房地新聞







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信用卡循環利率 銀行擬降0.25至2個百分點





信用卡循環利率 銀行擬降0.25至2個百分點

行政院金融監督管理委員會要求銀行調降信用卡循環利率,金管會今天表示,根據業者提出方案,目前循環利率在18%到20%持卡者,銀行擬降0.25到2個百分點,預計農曆年後上路。



央行自去年9月底至今,已連續六度降息,官方指標利率的重貼現率已由3.5%降至1.5%,房貸、存款利率紛紛調降反映,唯獨信用卡循環利率一動也不動,金管會因此要求各銀行提出調降方案。



金管會表示,初步彙整業者送來的方案,針對目前信用卡循環利率在18%至20%的持卡者,銀行擬平均調降0.25至2個百分點。



金管會指出,銀行有資金成本、信用評估等考量,對個別持卡者的調降幅度也不同,例如信用較差的持卡者調降幅度可能不及0.25個百分點,信用好的才可被調降2個百分點。



低利環境下,銀行最終卻只肯調降2個百分點,是否合理?金管會表示,今天收到所有業者提案,還必須瞭解業者的計算基礎是否合理,但預計調降方案農曆年後上路。



此外,針對已適用18%以下差別利率持卡者,金管會表示,銀行業者也提出,以調整級距方式調降利率,不過,這群適用差別利率者,因較少支付循環利息,利率調降後,還是對目前適用最高利率持卡者影響較大。






文章來源:yahoo房地產新聞






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景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系





景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系

去年第3季開始房仲匯流 消費者受惠



部分小型或單店房仲在房市景氣不好的時候,紛紛選擇加入知名加盟體系,讓幾大加盟房仲的品牌效應更強。資料照片 圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】2008年台灣房市上下半年景氣反轉讓許多小型、獨立品牌房仲出現經營困難,紛轉投靠主要幾大加盟房仲體系,中南部更出現同縣市10餘家同時轉加盟情況。房仲業者解讀,今年將更明顯,「西瓜偎大邊」對消費者來說,較不必耽心投訴無門。



靜待市場
在北部知名度不低東龍不動產,旗下有幾家店都「靠行」進入21世紀不動產、住商不動產等加盟體系,內部員工編制不變,意圖以多品牌經營擴展市場。而在去年底結束營業台北夢想家,主要員工加上高階主管共20多人,都轉加入台灣房屋。



中南部情況更明顯
台灣房屋總經理彭培業說,小型跟獨立經營房仲,不一定是真的經營困難,大部分是信心問題而選擇加入體質較健全的加盟體系。他說,房市溫度回升來自「信心」與「預期」因素,當投資者預期未來房市不佳、不看好同時,信心也減弱,相對投資態度將更顯保守,反而轉向緊抱現金,故投資環境惡化,連帶影響房地產投資交易,跟消費者的心態類似。
2008年台灣經歷總統大選預期心態、美國次貸風暴、兩房危機、美房市崩跌、金融海嘯等衝擊,從去年第3季開始,「房仲匯流」情況就漸漸開始。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,這種「帶槍投靠」情況,尤其在中南部更為明顯,像嘉義、台南等縣市,甚至出現深耕當地10多年老店也不敵低迷景氣,進入加盟體系,「小靠大取暖情況,對消費者反而有利,仲介市場運作可以更正常化,民眾比較不必擔心有糾紛會投訴無門。」



轉加盟後來客數增
中信房屋南港店去年11月才從原本的自有品牌加盟中信房屋,店長張育章說:「時局不穩定時,交易特別著重信賴感,知名的加盟品牌給大眾的印象較穩健,轉加盟後手上案子更多,來詢問的客人也變多。」
張育章說,加盟體系還有個好處,就是總部會負責員工教育訓練相關事宜,並不斷調整課程的內容,對忙碌的加盟經營者來說,省下不少人力物力及成本。
彭培業說,不景氣時出現整併匯流很正常,重要的是加盟體系自身在景氣低迷的時更要站穩腳步,加盟者就像「兄弟登山,個自努力」;他指台灣房屋今年初至今已增加3家直營店,目的就是希望在體系內把餅做大,讓資訊跟物件更為齊全,今年將持續吸收加盟者。




資料來源:地產王






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豪宅跌 喊價到成交降2-3成





豪宅跌 喊價到成交降2-3成

頂級豪宅不再開出「膨風價」,假豪宅行情跟著下修!去年巿場一度喊價每坪高達200至250萬元的「台北信義」、「文華苑」等頂級豪宅,在潛銷一陣子後,最近開價出爐,降幅高達二成至二成五,成交價更來到110至150萬元。



惟兩豪宅案銷售人員否認,「文華苑」與「台北信義」的成交價,大幅縮水至110至150萬元,實際成行情為「台北信義」在130萬以上,「文華苑」最少也有150萬元,並沒有110萬的價位出現。



永慶房屋協理王財旺指出,巿場上,真正的頂級豪宅「台北信義」、「文華苑」等售價都已恢復至一年多前的正常交易水準,以致非頂級豪宅、硬包裝為豪宅產品的個案,將面臨更嚴峻考驗,下修空間往往高達到三成以上。



北巿最受市場矚目的二個超級豪宅建案,位於信義計劃區的太子建設「台北信義」,及位於松山區敦化北路,中泰賓館原址改建的「文華苑」,兩案近期在千呼萬喚下終於開出價格。



根據住展雜誌調查,近期「台北信義」終於以160萬元一坪的價格開賣,但成交價卻只有110至150萬元,等於降價了近二成左右求售,目前已賣出二成。



「文華苑」單戶260坪,巿場原傳聞一戶5.2億元起跳,醞釀銷售期間也是低調不開價,近期正式開出200萬元的表價,在巿況不佳下,索性將房價拉低至150萬元,降價約25%。



巿場人士透露,去年中,信義聯勤土地標售案開標後,推算未來推案價格落在每坪130萬元左右後,巿場豪宅售價進行修正,再所難免,「台北信義」、「文華苑」地段雖優於信義聯勤,但仍免不了比較效應,做出修正。



住展雜誌研發長倪子仁表示,「現金為王」的此時此刻,豪宅買主明顯縮手,加上未來房市的景氣未明,豪宅銷售建案不再唱高調,紛紛降價求售換業績,而指標豪宅建案的降價風潮,勢必對大台北區的房價修正產生一定的壓力,一場房價下修風潮將逐漸發酵。





文章來源:中國時報






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優惠措施雖多 房仲:買屋仍降兩三成





優惠措施雖多 房仲:買屋仍降兩三成

再過幾天就要過農曆新年了,雖然政府祭出優惠房貸、央行也降息三碼,不過,民眾在農曆年前購屋的意願仍然不高。有房仲業者觀察,過去幾年,趕在農曆年前成家的首購族在此時都會湧現,不過,今年首購族在一月份買屋成交的狀況,比過去大約降了兩、三成左右。(陳鳳如報導)


農曆新年即將到來,不過,房仲業者期盼的農曆年前購屋潮,似乎並不明顯。住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示,雖然政府祭出優惠房貸、央行也降息三碼,希望減輕房貸族的壓力,不過,首購族在農曆年前買屋的情況,比起往年來說,還是降了兩、三成。:


徐佳馨表示,雖然房仲實體店面冷清,但是民眾在網路搜尋房仲業者所提供物件的瀏覽量,並沒有因此而大幅下滑,和十二月相比,住商不動產整體網站點閱率維持穩定,其中具有低價、極售字眼的物件,點閱率明顯提高,同時,業者在今年才剛在網站上推出的低總價物件專區「好家急售區」,也讓整體網站的瀏覽量增加。


徐佳馨分析,在景氣不佳的情況下,大台北地區在1500萬以下的物件最受首購族歡迎,至於大台北地區以外的話,則是700萬以下的物件,較受到首購族青睞。





資料來源:奇摩房地產





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救房市 政府要作對的決策





救房市 政府要作對的決策

「救房市 政府要作對的決策」(陳鳳如報導)


行政院日前召開「健全房地產市場新方案」的研商會議,由政務委員范良蚰D持。范良袚|後表示,受到國際金融風暴影響,有部分銀行在雨天收傘,降低原本承諾要給予購屋人的房貸成數,從購屋總價的八成、降到七成,使得已購屋、但未交屋的購屋人,現在變成要再去籌這一成的資金,因此,政府打算成立房貸信保基金,初期構想將保證額度設在貸款成數的一成,或每戶信用保證額度,以不超過一百萬為限,希望能夠保障已購屋者的權益。:


此外,政府也打算建立房地產「先租後買」機制,對於新婚和首次購屋族群,提供一到兩年的體驗期,如果民眾體驗滿意,就提供合理售價,一方面協助無殼、但有意願購屋者購屋,另一方面可以解決房屋閒置問題,范良蛌磳隉A初期會以還沒有賣出的一千七百多戶國宅作為推動重點,至於建商部分,目前還在協調當中,看建商是否願意釋出平價住宅,讓民眾租用。


對於政府祭出成立房貸信保基金和先租後買方案,研究國內房地產多年的政大教授張金鶚認為,在目前房地產市場景氣衰退下,讓民眾先租後買,等體驗期一過,房價還是居高不下,民眾仍舊買不起房子。因此,他建議政府應該協助業者提出自救方案,促進房價合理化,也應該尊重市場機制運作,才不會讓原本是兩到四年的房市景氣收縮期,延長成五到七年。:


張金鶚也找來美國安富金融工程集團總裁楊太樂一起召開記者會,由楊太樂提出「住宅增值參與證券方案」(HAPN)。楊太樂指出,住宅應該兼具消費財和投資財的雙重特性,但多數民眾買屋只是想要居住,而不是追求未來轉售的增值利益,根據他研究,住宅總價中,有三分之二是屬於純居住的消費財、有三分之一是有獲利或跌價風險的投資財,他說,如果民眾未來在買屋時,能夠賣出三分之一的投資財給其他投資人,那麼就只要付三分之二的房價。:


不過,對於「住宅增值參與證券方案」,建商的反應似乎不很熱烈,政府也持著觀望的態度,畢竟連美國都還沒有實行這樣的方案,在國內相關法令還沒有修改、也缺乏配套措施情況下,倘若實施,成效會如何、又是否能夠符合國內需求,還有待考驗。淡江大學產經系副教授莊孟瀚認為,國內民眾買屋都希望能夠產權自主,如果買屋時賣出三分之一的投資財,那麼未來贈與和繼承上可能也會衍生出許多問題。:


政府為了搶救房市,祭出各種優惠措施,學者也提出新的概念,希望能讓民眾在買屋時能有多一種選擇,但是否能有效為房地產不景氣解套,都還有賴主政者作出對的決策。




資料來源:奇摩房地產





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優惠房貸額度 3-4個月用完 核貸案件達5成





優惠房貸額度 3-4個月用完 核貸案件達5成

行政院去年9月22日推出新版2千億元優惠房貸,根據政院調查,由於利息超優惠,引起搶借熱潮,申貸案件已達總額度7成,核貸案件達5成,涵蓋非優惠部分,還剩958億元額度,預計3、4個月左右會全部用完。



政院發言人蘇俊賓表示,目前尚不到加碼的時候,但如果屆時快用完時民眾有需求,會由內政部會同央行評估再加碼的必要。



去年9月才推出2000億元優惠房貸,超乎預期熱門,由於原本年息 2.925%,但央行一波波大降息,目前降到1.375%歷史新低點,借款 100萬元,1個月利息只有1140多元,近月來民眾掀起一波搶借熱潮,許多銀行額度紛告用罄,市場反應熱烈,申貸狀況比平時熱烈。



蘇俊賓表示,目前優惠房貸搭配非優惠貸款,已使用逾1000億元,使用5成,仍剩下約958億元,但還不到加碼時候。央行也表示,銀行若有額度不敷使用者,可向央行申請增撥額度。



蘇俊賓說,若民眾仍有需求,將會由內政部配合央行評估加碼必要性,屆時內政部應會支持擴大加碼優惠房貸政策。



行政院2000億元優惠房貸是採取總額度控管,但由所有銀行分別承作方式,共有50家銀行承作,許多民營銀行取得的額度都已用完。



據了解,土銀、合庫仍有剩餘額度,但據估計,約在第一季以內全部額度將會用完。



今日行政院將召開「健全房地產市場新方案會議」,主要討論信保房貸機制。目前初步擬採立委盧秀燕日前建議,以總價1成或以每戶 100萬元為限,對自用住宅的預購屋保證。





文章來源:工商時報







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太平家樂福生活圈 10~20年透天300萬起

家樂福太平店於去年開幕後,增強當地的生活機能,吸引不少人潮至此消費,也帶動南太平地區的看屋人潮,剛開幕時平均來客成長約2~3成。當地周邊為早期發展的區域,以屋齡10~20年的透天住家或別墅為主力產品,總價300~500萬元,房價呈穩定持平。


家樂福太平店位於台中縣太平市中平7街,屬於南太平地區,入口設於中平9街、太平20街口,於去年7月開幕,是太平地區第1個大型的量販賣場。東森房屋太平億成加盟店店長韓慶財說:「本區為太平市最早發展的區域,是早期太平市的舊市區,也是最商業活動熱鬧的地方。」


太平路、中平路口的第一市場是太平地區最大的傳統早市,提供附近居民主要的日常採買,中平路上有太平市公所、衛生所等公家機關,太平路、中興路與中興東路沿線商家密集,生活機能發展成熟,中興東路、永平路口有太平運動公園。中平路、中興路口有太平國小,太平路、太平20街口有中平國中,形成9年免接送的就學環境。



太平路是南太平最主要的聯外道路,太平路往北可銜接台中市振興路至台中後火車站商圈,太平路往南轉長億路接長億6街可至大里,中平路往北銜接新平路轉東平路往西可至台中生活圈4號道路的樂業路匝道。



住商不動產太平長億加盟店主任王翔表示,家樂福太平店附近以屋齡10~20年的透天住家或別墅為主力,總價約300~500萬元,屋齡20~30年的透天住家總價約200~300萬元,以臨路型產品較受歡迎,屋齡15年左右、總價300~400萬元是詢問度最高的產品。



韓慶財指出,家樂福太平店周邊以住宅區為主,僅有部分的小型商家,屋齡約2年的新成屋別墅總價約500萬元,此外,也有部分屋齡約15年的大樓產品,每坪約5~6萬元。



由於太平地區長久以來人口外流,家樂福太平店開幕後,帶動了部分人潮回籠,也刺激了當地的房地產,王翔說:「家樂福太平店剛開幕時,形成了一股看屋的風潮,看屋來客量比過去多了2~3成。」客源除了太平當地的客戶外,也有部分來自台中市東區、北屯區,這些客戶主要以生活機能為主要的購屋考量。



住商不動產太平長億加盟店店長陳克豪表示,家樂福太平店開幕後,使南太平的商業行為更形完備,補足了當地的生活機能,房價目前為止呈現穩定持平,在不景氣的環境中仍具抗跌性。





文章來源:蘋果日報




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豐原 翁子地區別墅 價低機能強

東豐自行車綠廊沿線充滿鄉土風情,是中部地區著名的自行車專用道,沿線鄉鎮預售別墅總價650萬元起,新成屋別墅450~800萬元可購得。業者表示,國道4號開通後,大幅改善交通動線,不少民眾利用假日出遊順便看屋。



東豐自行車綠廊原為台鐵縱貫鐵路東勢支線,為全國第1條由廢棄鐵道改建的自行車專用道,於2000年11月正式啟用。該專用道西起國道4號豐原市端附近的國豐路、並銜接另1條自行車道后豐鐵馬道,沿途經石岡鄉、跨越大甲溪後進入東勢鎮,止於東勢客家文化園區,全長約12公里。



中信房屋豐原圓東加盟店店長劉文賢表示,石岡、東勢地區自從921大地震後,因災損嚴重房市幾乎停擺,但隨著東豐自行車綠廊開闢、加上東西向的國道4號開通,連結后里鄉與中山高速公路,改善交通且串連各觀光景點,吸引不少遊客前來遊憩,使得當地觀光事業逢勃發展,逐漸帶動房市,近3年陸續有新案推出。



東豐自行車綠廊最西端的翁子地區,位於豐原市的外圍區段,屬於較平價的純住宅區,有翁子國小、豐陽國中完整學區,商業活動少,不過進入豐原市中心並不遠,騎機車2分鐘即可至豐東黃昏市場採買。




區內透天別墅主要集中於翁子國小周邊、以及富陽路235巷附近,預售案「水御清境」為面寬4.3米、首購型的別墅,總價658萬元起。屬於換屋型的「富陽居易」面寬5~9米,總價888萬元起,是目前同區段價位最高的產品。



劉文賢說:「豐原市區透天別墅總價至少上千萬元,但翁子地區預售別墅總價約650~700萬元即可購得,在豐原地區屬於少見的低價區段。」



石岡鄉範圍不大,豐勢路為區內的要道,沿街店家聚集,屬於傳統的農業鄉,東豐自行車綠廊穿越石岡鄉中心,由國道4號轉豐勢路即可銜接自行車道的起點站,因此常是遊客最先抵達的地區。



鄉內除了東豐自行車綠廊外,還有石岡水壩、長庚大橋、情人木橋、五分車懷舊公園等多處遊憩景點,是自行車綠廊沿線最具休閒特質的鄉鎮。「街大歡喜」專案經理林高明說:「不少民眾趁著假日,來到石岡騎自行車休閒觀光,也順便到街上的案場看屋。」



由於石岡鄉人口數量不多、住宅需求不大,因此推案量較少,目前新案包括「街大歡喜」、「陶然先生」、「八根清新花園」等都是新成屋,產品規劃包括透天店住、別墅,以店住產品居多,主力面寬4.3~4.5米,總價約450~800萬元。別墅產品面寬4.5~5米,總價與店住相當。



東豐自行車綠廊向東跨越大甲溪後,轉東南向穿越東勢鎮中心外圍,東勢鎮的客家文化園區為自行車道的終點,正好銜接中山路、三民路的舊商圈,沿街各式小吃、銀行、超商、服飾店聚集,生活機能最發達。由於開發早、商業機能成熟,因此市區內可供開發的土地不多。






文章來源:蘋果日報





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老屋改旅館出租 獲利10倍

房地產不景氣,屋子轉手脫賣或出租,難度都變高。不過,獨鍾老房子的游智惟,為了維護各地老屋,也看到投資商機,1年前與台南1棟老屋屋主合作,重新裝修後改經營旅館,獲利頗豐。他說:「出租房屋只有6~8%的報酬率,若改以旅館模式經營,報酬率卻是10倍以上。」除了台南,目前他正籌備南投個案,更積極在台北市內找尋老房子,複製成功經驗。



游智惟曾在台南居住10幾年,迷戀老東西和老房子,去年才搬到台北工作。他曾擔任統一企業集團伊士邦俱樂部業務經理,年紀輕但頭腦靈活,有一天突然想到,若讓旅人投宿當地老屋,不但能營利,更創造老屋附加價值,不必拆除重建。他說:「現在吹起懷舊風,大家也住膩了設計感旅店,能住在這種樸實老屋,很吸引消費者。」



他透露:「購買老屋最大的麻煩不是房價,而是土地增值稅,金額很龐大。」所以游智惟只找屋主合作。他從熟悉的台南下手,看上朋友家的老房子,和一群成大建築系學生合作,以保留老房子原始風貌為目標,花100多萬元整修。
說起為何不出租,反而經營旅館,游智惟認為,「出租報酬率太低了,若出租整棟,1個月只能收5000元,若以旅館模式出租,整棟每晚就可收5000元,這樣換算下來,報酬率高太多了,至少有10倍。」



台南個案獲利頗豐,游智惟開始和各地建築師及朋友合作,目前在南投自力造屋,準備移轉成功經驗。目前游智惟住在台北市復興北路巷弄的老公寓,也是他的辦公室,他說:「當初選上這房子,就因為地板鋪著早期的木紋地板,就連裝潢和鐵窗,都富有古意。」



最近游智惟看上台北市青田街、永康街、金門街巷弄老屋,希望找到合適的老公寓,經營旅館或短期出租。但想在台北市找到合適的老公寓,還兼有文化傳遞的用途,必須先找出當地的歷史以及變遷的故事,所以得花時間慢慢蒐集。但按照他的模式進行,投資這塊不只可做的長遠,還深富社會意義,是投資這條路上的另一種選擇。







文章來源:蘋果日報





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