目前日期文章:200902 (90)

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行庫醞釀漲房貸 搶低利要快


如果不是含著金湯匙出生,一生中很難不和銀行借錢,其中最大的一筆絕對是房屋貸款,要怎樣一點一滴省下利息,就是非常重要的課題。

央行從去年9月開始快速降息,銀行指數型房貸利率已經逼近低點,第一段利率僅約2%,第二、三段約2.3%及2.7%;但貸款購屋族想要拿到低利率,動作要快,因為包括土銀、合庫等大型行庫,都已在醞釀調整利率的加碼幅度。

一般來說,房貸利率計息主要是採指標利率為基準,再加上銀行自訂的利率加碼;其中指標利率是隨銀行存款利率浮動,但自訂的利率加碼幅度,銀行會視資金成本狀況而進行調整。

台企銀算是這波較早調高加碼幅度的銀行,該行個金部經理石琬如坦言,新貸戶很多都是賠本在做;銀行主管透露,加計人事成本及風險等考量,低於1.9%的利率就完全沒有利潤,所以,貸款購屋族如果能拿到約2%至2.5%的平均利率,「已經相當划算了」。

除了抓準利率調高前辦房貸外,如果舊貸戶想要再壓低利率,行庫主管表示,現在利率已低,銀行主動再調低的空間非常小,但如果已經進入第三階段(通常為第三年後)的房貸戶,因為利率較高,相對而言應有一些調整空間。

不過,前提是客戶對該銀行的貢獻度夠高,例如全家的財富管理、保險等,都是和房貸銀行往來,對銀行來說,在同一客戶身上獲利的機會多,要減碼房貸利率自然可能性也高。

其次,指數利率從季調改為月調,選擇得當也能節省部分利息;行庫主管表示,現在台灣利率應已到低點,之後再降可能性低,未來景氣回溫後,央行甚至會反轉調升,所以,現在選季調比較合理,避免將來升息時,提早承擔。

另外,延長還款年限及寬限期的作法,站在貸款人的角度來看,銀行主管並不建議使用,因為雖然短時間內少了還錢壓力,但還款總金額卻是增加的。

文章來源:自由時報


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2.25% 合庫調降房貸利率


繼土銀昨天起大幅調降菁英專案或一般房貸利率後,合庫指出,決定自十五日起調降一般房貸利率,其中,合庫前二年利率由原本2.65%調降至2.25%,第三年起利率由原本3%降至2.6%,正式跌破3%。

合庫主管說,這是舊房貸戶月調整者,才能自本月十五日起適用,預估一萬多舊房貸戶受惠,至於採用季調整者,今年三月十五日起才會調降房貸利率,預估約十九萬舊房貸戶受惠。

為反映央行一月初降息二碼(0.5個百分點),合庫房貸指標利率由原本1.56%調降至1.16%,降幅0.4個百分點。

合庫主管指出,自本月十五日起調降一般房貸利率,因合庫採多段式,授權各分行經理處理,其中,與台銀、土銀版本類似房貸範本方案。

調降後合庫一般房貸利率,前六個月利率1.59%,採固定利率,7至12個月利率2%、第二年起2.284%,則適用於新房貸戶。

文章來源:yahoo房地產新聞


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收入穩當 軍公教躍購屋主力


軍公教人員在這波房市不景氣中,逐漸成為主流客群,首選區段為民生社區或學校周邊等單純區域。陳鴻文攝 圖片: 1 / 1【張家銘╱台北報導】全球經濟風暴未息,許多民眾受無薪假、裁員影響,調整投資計劃,房市買氣大減。但捧著鐵飯碗的軍公教人員,因財務操作保守,此波經濟風暴受損較低,加上信用條件佳,並享有許多優惠補貼,反成為房市最受歡迎的買方,多鎖定學校周邊等有地緣關係的區段購屋。



受創較小


行政院主計處公布最新資料,去年11月工業與服務業受僱員工數10月減4.1萬人,平均工時171.7小時月減14.2小時,平均薪資較10月減少1367元。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,11月還未碰上無薪假、裁員潮最密集的時間點,研判目前實際狀況應更差。


較不受景氣波動影響


軍公教人員不易受景氣波動影響,景氣好的時候,雖常自嘲吃不飽餓不死,收入比不上白領階級或科技新貴;但景氣不好時,穩定的收入卻是人人稱羨。


受近幾年高房價影響,軍公教人員購屋保守。蘇啟榮指出,目前房價普遍較去年總統選後跌15~20%,可挑選物件種類多,對軍公教產生不小吸引力,相較其他客群,軍公教人員此時看屋和購屋狀況,相形穩定許多。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,這波進場購屋者多身懷現金、出手保守,軍公教與退休族是這波市場主力,這類客層較喜愛文教區的住宅與店面,不要求收租高,只求收租穩。銀行目前放款審核趨嚴,比起其他族群,公教人員因還款穩定,因此貸款也不成問題,要擁有房子的難度更低。


多鎖定待改建舊公寓


信義房屋師大店店長林建文指出,以台北市師大商圈為例,原本在雷曼事件爆發過後,當地房市買氣急凍。隨房價快速修正,加上低利率環境,最近出現不少軍公教人員積極看屋,除自住保值外,手上有閒置資金的民眾,也開始尋找可先出租等待改建的舊公寓,總價鎖定1000~1500萬元間,一旦景氣回春後,便可坐享租金、房價兩頭賺的甜美收益。


從事軍職的林先生表示,工作長期在部隊裡,平常很少用錢,對其他投資又不太了解,不敢貿然出手,所以多數收入都存起來,這一波經濟風暴不少人都賠了不少,還是房地產比較保值,現在房價變低了,他也考慮在目前所住的社區再買屋投資。


資料來源:2009年02月10日地產王

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政府建商拼經濟 送屋效果好


中市消費券抽豪宅帶動市內消費券收益,特獎「發現登陽」建商也打開知名度。

房市買氣差,建商促銷策略百出,搭配公部門舉辦抽獎贈屋活動成為顯學。台中市推消費券抽豪宅方案,為全市帶進5億元收入,配合活動的建商不僅售出餘屋,同時打開知名度;桃園縣馬上跟進,將送給縣內第200萬縣民,300萬元的航空城周邊住家,除加快達成直轄市升格標準,順便宣傳航空城計劃。

台中市花消費券抽豪宅效果佳,讓編列1000多萬元預算購買豪宅的市府大呼值得。中市副市長蕭家旗表示:「房屋價值高,效果好,中市好房子很多,可加強外地人對中市好印象」。


中市首創 桃縣跟進

當初市府要求房屋面積約50坪,價格1000萬元以上,要在道路寬敞筆直、設施完善的重劃區內,最後由「發現登陽」得標。登陽建設業務部經理蔡蓁蓁說:「當初單純想呼應市府活動,沒想到因此打開知名度;此案只剩個位數餘屋,促銷助益尚可,但同一接待中心的登陽漱夏案,卻因此有更多的來客。」

桃園縣則推設籍第200萬名,送300萬住家活動,桃園縣政府民政處副處長陳嘉聰表示,房子是高價位產品,希望藉此加速桃園縣達到200萬人升格直轄市標準,並為推動航空城計劃,詢問航空城周邊推案的建商,最後由在航空客運園區內推出多筆建案的誼誠機構,無償提供「悅灣Ⅰ」當獎品。


文章來源:網路地產王

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新貸戶利率偏高 金管會關切


民眾反映銀行墊高新房貸戶利率,金管會昨詢問各銀行了解。圖為金管會主委陳冲。 圖片: 1 / 1【廖珮君╱台北報導】各銀行悄悄墊高新房貸戶貸款利率,引發金管會關切。據悉,金管會昨日緊急電話詢問各銀行房貸新戶的承作利率、優惠期間等,金管會官員說,因各界反映房貸新戶利率狀況,金管會僅是了解一下,目前尚未發現各家銀行房貸利率的定價策略有任何異常狀況。


比舊戶高0.5百分點
失業率狂吹,房貸戶違約風險大增,各銀行資金成本更未能全數反映央行降息幅度,銀行避免長期虧損,只得拉高房貸利率的加碼幅度,經調整後,新舊房貸戶利率差距達0.5個百分點,等於目前想買房子的貸款戶,每100萬元房貸,得比舊房貸戶,1年多付5000元利息錢。


各銀行拉高房貸新戶的貸款利率,也將優惠期間縮短,低率優惠期從2年變成1年,金管會銀行局主秘邱淑貞說,各銀行考量房貸風險成本增加,即便市場利率往下掉,但房貸戶違約、繳不起房貸的風險上升,各銀行需做整體評估考量,目前金管會尚未發現房貸利率的定價策略有異常狀況。


據了解,金管會是在昨日上午11點,以電話詢問方式,了解各銀行房貸新戶的承作利率,與舊房貸戶利率差距,以及優惠期間等,並要求再以書面資料回報。


行庫主管則說,央行大降息後,定儲指數利率已跌破1%,若按照過去加碼利率,房貸新戶的貸款利率根本不到1%「難道要銀行關門嗎?」目前僅是調回過去利率水準,若拉長到20年來看,依舊較過去利率還低。
依各銀行最新房貸利率,包括台銀、土銀、一銀、華南銀、彰銀、台企銀等6大行庫,優惠期全面縮水剩1年,第2年起全面拉高到2.45~2.75%,前3年平均利率,較過去舊房貸戶水準約略高了0.5個百分點。

文章來源:網路地產王

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預售破盤 房價加速度下探


房市景氣持續低迷,多個地區開始出現預售「破盤價」。其中信義計畫區指標豪宅出現以往沒有的每坪120萬元「低價」,林口到12萬元,基本盤在每坪24萬元上下的淡水,也出現20萬元的低價。房地產業者預估破盤價預售案的出現,將造成「價格破壞」效應,加快國內房價修正腳步。

國內房市自去年下半年急轉直下,但過去幾個月來,預售屋降價並不明顯。不過自今年一月起,情勢開始出現變化,住展最新調查,近期北台灣多個指標個案明顯調降成交價,幅度極大,紛紛跌破區域基本行情。

其中最近才正式公開,位北市信義計畫區內「台北信義」,原本上喊一坪200~250萬元,區域之前預售屋成交行情都在160萬元以上,周邊中古豪宅也都有150~160萬元的成交行情,但據調查,該案目前成交價已拉低到120~140萬元之間,甚至有一間賣到110萬元左右價格。

該案被代銷業者形容為「超豪宅」,大幅降價後,業者表示,不僅對周邊號稱還有百萬元身價的信義之星、寶徠花園廣場、信義富邦等形成下修壓力,也對全台北市尚未推出的豪宅建案或興建中的豪宅,形成新的房價標準。簡單說,台北市的未來公開的豪宅建案,如果立地條件及產品力,沒有「台北信義」強,成交價要站上百萬元一坪的機率已不高。


除信義計畫區外,位於大直重劃區內的預售指標案─「墨香明水」,據調查,成交價也拉低至73萬元一坪,比當地預售房價80~85萬元,低了12%;位於林口重劃區、新完工的「活力城」與「童話世紀」兩新成屋建案,成交價也下殺到12~12.5 萬元,低於林口地區平均房價16.9萬元。

淡水地區基本盤價在一坪24萬元上下,但調查顯示,指標新成屋案「摩納哥」,每坪成交價壓低到20萬元上下,比基本盤低了約17%。

房地產業者表示,區域出現「破盤價」個案,一定會對區域房價產生影響,特別是戶數多、量體大、具有指標性的個案,而一旦出現熱銷,在建商競相削價下,產生的「價格破壞」效應就會更為明顯,有助於房市提早落底復甦。

永慶代銷協理王財旺表示,房子賣不去,建商降價求售勢所難免,但降價不一定就能脫手,重要的是時機點,他認為現在低利率效應明顯發酵,有錢人資金被逼著從銀行流出,一般民眾則因「租不如買」而心動,有可能產生「價跌量增」效果,不過預估土地行情會先受影響,再來才是區域行情的全面修正。

資料來源:【2009/02/11 聯合晚報】

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荷銀:今年投資房市比股市好


高利定存成為許多等待景氣反轉進場的資金暫泊處,但在金融海嘯後,投資契機何時才會降臨?荷銀私人投資產品亞洲區主管黃集蔚表示,今年全球市場景氣雖仍不預見強勁復甦,但也不是害怕的一年,現在開始投資相對安全,如果可以,投資房市比股市好。

黃集蔚指出,2008年是百年罕見的1年,從MSCI全球股票、黃金現貨、西德州原油、MSCI亞洲、S&P 500、REITs、GSCI商品到泛歐50等各類指數,2008年整年度波動率,無一不是創歷史最高。


股市波動高操作難

而高波動度更增操作困難性,以去年度報酬來看,除投資黃金有小賺外,其餘投資幾乎都是虧損,像MSCI全球股票指數報酬率負40%,S&P 500、REITs指數一樣是負40%。

黃集蔚說:「今年不是應該害怕投資的1年,反更應好好檢視個人現金流量、投資能力。」他建議投資者如有能力投資,不動產優於股市,建議挑選像精華區的房子跌價就會比少。


文章來源:網路地產王【林潔禎╱台北報導】


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享田園樂活 通宵買農地送小木屋


忙碌的都會生活,讓很多人渴望回歸田野,一直以來被歸類於優值旅遊小鎮和十大富庶經典農村的通霄鎮,是中部熱門景點馬家庄的所在地,不但風光明媚,更是人文豐富的知性景點!近來小鎮路旁豎起很多大看板「買農地送小木屋」廣告,吸引許多北部人來此築起田園居美夢。


■ 旅遊商機多 通霄原野風光引人入勝

「大福至興臨園區」結合苗栗縣通霄鎮福興、南和、城南、城北、圳頭里,以飛牛牧場為中心園區內各村里農友、企業共同營造千頃綠色園區,在新春期間,透過百頃花海創造觀光商機。目前區域內的景點有:飛牛牧場、上田咖啡休閒農莊、馬林坑花卉園區、醉陶工作坊、圳頭陶窯、蘆沐村風教育農場、建民農場、綠茵農場等觀光資源,加上夏季才開放的通宵海洋渡假村,通宵已一躍成為旅遊名城。


小山坡上的農牧地規劃多759~872坪,按景觀與地勢平坦條件,每坪售價4000元至7000元不等,促銷期間還附送原木屋,價錢平易近人,還能享受都市少見的田野風光,也難怪一推出,就深受都會客層的喜愛!


■ 花小錢圓夢 通霄小木屋熱銷

渡假農地業者鄭琇瑤表示,農地既保值又能用來利用耕作,許多退休族或嚮往鄉村生活的都市人,尤喜歡買有整體規劃的農地,自己再花200~400萬元申建農村別墅,十多戶人家組成小型社區,彼此有照應。


鄭琇瑤分析,有別於南庄的北國森林氣氛,論地理與氣候條件,通宵鎮更適合做為渡假退休或民宿,通宵同時具足有山海平原景觀,人情淳厚物產豐饒,距台北市僅1小時車程,距台中市區40分鐘,自去年起來買地的人越來越多,市場開發還算順利。


資料來源:【2009/02/11 網路地產王】

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情侶購屋投資 首選2~3房平價宅


【網路地產王╱賴淑惠/綜合報導】 2009.02.11 11:34 am


2月14日西洋情人節就要到了,不少濃情密意的情侶們,打算趁房貸利率低,一起投資房地產,也為將來的甜蜜生活先紮根,永慶房屋建議情人們,可以先檢視自己手頭的預算,再搭配政府的各項房貸利多,選擇最適合自己的產品!


■ 優惠房貸超划算 情侶購屋好時機


「過年後,28~35歲的情侶到店頭詢問的人數明顯增加!」永慶房屋研展部協理黃增福分析,國內房價已經出現相對低點,配合政府2000億優惠房貸,以及2月16日上路的「青年安心成家方案」,現在正是「租不如買」的購屋好時機。


黃增福舉例,以購屋預算1000萬來計算,政府提供的2000億優惠房貸加上「青年安心成家方案」,可貸款500~550萬,每月本息支出大約在15000元左右,其餘再搭配銀行貸款150~200萬(以利率2%計算),總計政府的優惠房貸加上銀行房貸,每月負擔約在25000元左右,房貸和租金差不多!


■ 北市首選文山大同 北縣中永和最實惠


黃增福建議,未來要共組家庭的情侶,最好選擇兩房至三房的產品,坪數大約在30~ 35坪左右,以此推算,想要購買台北市的房子,預算大約在800~1000萬之間,可選擇文山區、萬華區以及大同區;若想居住在台北縣,則預算可以減少為600~800萬左右,則可以考慮台北縣的中永和、土城市以及新莊市。


台北市文山區有捷運通過,且居住品質佳,而大同區和萬華區因發展較早,少了投資客炒作,房價比較平民化,近年更有都更題材加持,非常適合有成家打算的情侶購屋居住;另外台北縣的部分,中永和地區有捷運通過,且生活機能便利,而土城和新莊則的房價經濟實惠,預算在600~800萬之間的情侶,可以優先考慮這些地區。


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每坪120萬 信義豪宅出現破盤價


在不景氣時代主動出擊!住展雜誌市調顯示,近期北台灣出現數個「破盤個案」,包括豪宅指標案「台北信義」出現每坪一二○萬行情,淡水、林口也都分別有每坪二○萬、十二萬,售價低於周邊行情一至二成的產品出現,以「公道價」搶攻巿場。部分房地產業者預期,此將形成比價效應,促使區域房價加速探底。


「破盤價」的出現,主要出於業者在市場上逆向操作,以較大的案量、低於區段行情一至三成不等的低價,再加上強勢的行銷策略搶攻客源,影響所及,往往使得周邊個案銷售受到衝擊,來客減少。


住展雜誌研發長倪子仁表示,就房地產市場角度而言,戶數小、量體不大,因為不具指標性,不會對區段行情產生太大影響,但假如案量龐大單價又低,地點也不錯的重量級預售或成屋個案公開,就會引發所謂吸盤效應及價格破壞效應。


「台北信義」原本要以每坪二百至二五○萬元公開,無奈碰上全球金融風暴,房價只好下修至成交價僅一一○至一五○萬元之間,價格下修後,簽約戶約達二十戶,業者預期三二九檔期間可望去化一半。


未來台北市的豪宅建案,如果立地條件及產品力,沒有「台北信義」強,成交價要站上每坪百萬元的機率並不高。


 年頭不好 房子俗俗賣啦。經濟不景氣,房市普遍低迷,為此信義房屋與屋主溝通降價,推出1萬件平均降幅8%的成屋,盼能吸引買氣,但此舉也勢必衝擊其他房仲業者。圖為台中2名房仲業務人員,為吸引來客看屋,辛苦地漏夜張貼看屋廣告。(黃國峰攝)


北縣林口地區,新完工的「活力城」與「童話世紀」兩新成屋建案,以成交價每坪十二至十二.五萬元熱銷,兩案等於以低於林口地區平均房價二成七五的價格搶市,兩案也已造成林口地區預售屋與新成屋價格的鬆動。另外,位北縣淡水紅樹林捷運站旁的新成屋建案「摩納哥」,打出「二低一高」,低單價、低自備款與高額房貸的行銷策略,每坪成交價二○萬元,硬是較淡水地區的平均房價二四.一萬元,低了一成七左右。


資料來源:中時電子報

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搶標法拍屋 銀行代墊6成


景氣走下坡,市場預期法拍房屋將大增,使不少有意撿便宜的投資人,計畫進場搶法拍屋。但法拍屋在拍定後7天內需繳足拍定價餘款,手頭資金不足該如何是好?不用擔心,包括聯邦、板信、台企銀、華南、土銀、安泰等多家銀行,均承做拍定款餘額代墊業務,甚至進一步提供轉貸服務,搶標前可先洽詢貸款額度,以免陷入拍定卻繳不出款項窘境。


目前法拍代墊款均係按日計息,各銀行代墊額度與利率不同,若以年息6.3%計算,100萬元日息173元。此外,銀行還會再收一筆手續費,也必須算入代墊款成本,聯邦銀行以代墊款餘額0.3%至0.5%計收,台企銀則以每筆至少3,000元起跳,板信銀則從8,000元算起。


聯邦銀行提醒,買到法拍屋後,必須在拍定後第二天起7日內繳足餘款,否則會被沒收保證金,所謂7天包含放假日,因此,時間要仔細計算。


銀行代墊款額度約為拍定金額6至7成,視標的狀況、點交與否、個人信用、還款能力等給予利率及核貸條件。銀行核貸人員表示,代墊款核貸較寬鬆,但轉房貸就要再看還款能力,能接受的範圍是每月本息攤還約月收入1/2至2/3間。以底價1,000萬元案件為例,保證金需 200萬,以1,100萬得標,若家庭月收入超過8萬,還款期30年,應可貸款800萬。


銀行鼓勵自住型客戶買法拍屋,例如買500萬法拍房,自備150萬,再申貸政府2,000億首次購屋低利房貸350萬(北市最高350萬,北市以外最高300萬),年息僅1.375%,每月本息攤還僅16,689元,就能輕鬆擁有第一間房子。若非自住,因為銀行對投資客授信較嚴,利息較高,轉申請擔保房貸的年息,也在4.5%以上。


文章來源:工商時報

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代銷業駁斥房市泡沫、房價七折論


近來房市交易持續清淡,使得建築及代銷業四處找「凶手」,桃園業者決定召開一項座談會,主題鎖定政大教授張金鶚日前的「房市泡沫」論,及房價七折論。


面對業者的聲討,張金鶚表示,他願意跟業者面對面溝通,但一切的論證是按數據來說明,並且全球經濟、台灣的經濟從去年下半年之後下滑,預估今年的經濟也不致上揚;加上裁員潮正侵襲而來,房市怎可能會單獨好轉?


不過,桃園業者是單就桃園房市來指控張金鶚的泡沫說;張金鶚指出,各區域及個案都有差異性,不宜一概而論,即使看空市場,但他同意,就單一的區域市場,如果同時具有需求特別旺盛、價格特別便宜的兩項條件,還是可能突破整體市場的低迷,形成熱絡的市場。


桃園房地產業包括建築業者及代銷業者,預定13日召開座談會,主題就是駁斥張金鶚的房市言論,還指稱他是「在象牙塔裡做研究,在水晶球前做預測」、「一系列偏頗言論,不只以偏概全,甚至誤導民眾的視聽,也影響房屋消費者權益」、沒有「親臨現場,實地走訪」;業者甚至打算邀請張金鶚到桃園考察,以平衡房市泡沫、房價七折論的說法。


針對這些指控,張金鶚說,他願意與業者面對面溝通,但他的市場研究報告,依據的是各市調結果來推論,有多少數據說多少話;且目前階段,在消費者與業者之間,還是屬於掙扎期,只好從下半年的整體經濟變化來證實有多少可信度。


張金鶚強調,大部分業者及政府都說下半年經濟會變好,但弔詭的是,整體經濟目前並未有下半年好轉的預測,目前的政策及各項市場指標也沒有如此的作為,既無作為的過程,怎有突然變好的結果?他建議消費者,既然「下半年會變好」,那何妨暫時冷靜等待,看市場的變化來決定。


文章來源:自由時報



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中古屋降價 營建股雪上加霜


信義房屋串連上萬屋主同步降價,預料將對以預售為主的營建股再度造成壓力,掀起同步降價風,相較大盤反彈幅度已經落後的營建股,這無疑是雪上加霜。

營建業者認為,信義房屋的降價動作雖然有意義,但已經太慢了,目前市場的成交量有如一攤死水,在景氣嚴重低迷且失業潮暴增下,降價8%也難吸引買家上門;並且房市空頭市場才開始不到一年,未來仍有降價空間。

不過,令人擔憂的是,現在不光是退屋潮的問題,連交屋都有困難;有營建業者私下表示,過去幾年預售的房子,從去年下半年起陸續要交屋,偏偏遇上金融海嘯,房價一路走跌,今年就有很多購屋人串連起來,要求業者再降價,否則不履行交屋程序;這對規劃好現金流量的業者造成極大困擾,甚至財務壓力慢慢浮現,也正是春節後營建股反彈幅度比大盤弱的主因。

業者指出,其實降價壓力早就陸續浮現,舉例來說,例如台北市信義計畫區的「台北信義」預售案,除了房價大幅下修,目前銷售戶數也僅約十戶左右。

法人指出,營建及房貸未償餘額從SARS後的3.89兆元增加至6.63兆元,共成長70%,平均每年成長13%;但從2003年到2008年,台灣的GDP合計卻只成長16%,根本不成比例,也隱約顯示房市泡沫化的危機;十號公報對營建股的殺傷力,應該會出現在今年,在房價、地價走跌下,屆時存貨跌價損失將大增,將壓縮營建獲利,因此,今年對營建股維持「逢高減碼」不變。

文章來源:自由時報

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房仲物件降價 北市平均每戶降168萬


景氣差,房市交易嚴重萎縮,信義房屋與賣方溝通後,將上萬件房屋委託銷售價格大降價,平均降幅達8%,為歷年來最大規模的屋主聯合降價行動,累計從去年房市高峰期至今,成交價最高已有約三成五到四成的折價。


除信義房屋的屋主聯合降價行動外,其他如永慶房屋也推出「出價馬上談」的特惠專區,直接以買方的出價去跟屋主議價,由買方主導市場;台灣房屋也有經濟屋的特區,打出便宜房價組合吸引購屋者,也協助買方向賣方議價,以助長成交率;住商不動產則推出「好家急售區」,同樣是找便宜的房子來做促銷,全部都打價格戰;另外,東森房屋即將跟進,打出360與660萬元專區,搶攻低價市場。


房仲業者指出,價格戰已是促銷的必要手段,從2008年下半年之後房市急凍,已使議價空間不斷放大,如今是賣方委託價直接下殺;雖然不同區域的不同個案,各有其市場行情條件,但以平均價來看,台北市去年3月達到最高峰,當時議價空間也最小,甚至還有加價搶購個案;但交易量逐月下滑後,累計去年議價空間平均在15%至20%,預估今年應該也是這樣的議價空間。


信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁指出,去年整年的委託價格已經從高峰下滑約一成左右,如今再下跌8%,等於光委託價就已跌了18%;加上議價空間約15%至20%,預估從去年高峰至今的成交價,折價空間達35%至40%,十分劇烈。


在信義房屋這波屋主聯合降價活動中,共計有上萬物件重新調降價格,平均降幅達8%,房價最高的台北市,平均每戶調降達168萬元;其次高雄市平均調降144萬元,降幅為8.1%;台北縣約調降77萬元;台中市調降118萬元。其中台北市超過六成物件降價達5%以上,有32%物件降價超過10%,台中市有八成賣方降價幅度超過5%。


蘇守仁表示,如此的大動作,實在是市場上買賣雙方對價格的認知差距太大,導致成交率偏低。以該公司為例,今年1月的營收是二億多,比起去年同期下滑了48%,顯見房市有多冷清。因此,特別經過與屋主溝通,一起配合此次的降價活動,共有超過一萬筆物件願意調降委託價格,讓價格更接近買方。


至於降幅最大的區域,以豪宅集中區域及代銷大量推案區域跌幅最多,蘇守仁指出,豪宅產品近年來漲幅驚人,即使降幅大,目前仍未回到當初的起漲點;再看代銷大量推案區域,受新案不斷釋出影響,也對中古屋價格造成擠壓,形成中古屋主必須降價求售,以避免遭到新成屋的價格殺傷。


文章來源:自由時報

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房仲業首見 全台近2萬件房屋大降價


王莫昀台北報導



信義房屋昨日宣布,動員所有業務員與賣方重新議價後,推出「萬件好屋─最惠價」行動,計有超過一萬筆物件降價,降價空間平均八%,最高可達二成。此舉堪稱史上頭一遭,由房仲業者主動發動如此大規模的降價行動。


調降售價個案,不乏北巿名宅,如名模林志玲曾居住的「百達富麗」一戶賣家,一口氣調降售價三百萬元,售價一下子由四八八0萬降為四五八○萬元。另一戶位於「仁愛金山」的物件,屋主更將售價由二四七五萬降為二千萬元,總價下跌了四七五萬元。


景氣不佳,民眾荷包嚴重縮水,不僅促使麥當勞等速食店、超商紛紛調降售價,連總價動輒上千萬、逾億的房地產,也出現大規模降價行動。


這波屋主同意讓價幅度,平均以台中巿、高雄巿與桃園縣最大,降幅分別達八.八%、八.一%與七.四%,首善之都台北巿平均降幅則名列第四,達七.二%,總計願意降價個案,占信義房屋經手的一萬五千餘件,約七成。


「為縮短買賣雙方價格認知差距,讓買方能夠利用現在低利環境,順利購屋,賣方也能順利出售委託物件,才會特別推出這項行動。」信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁說,為了促成這項行動,公司花了很多時間與屋主溝通。


蘇守仁表示,受到金融海嘯影響,企業開始實行裁員、減薪、無薪假,相對影響消費者購屋計畫,市場觀望氣氛濃厚,大家都想等房市落到最低點才進場,但根據過去經驗,絕大部分消費者不會買在房價最低點,且目前房價從二○○八年三、四月的高檔,已經下修一至二成,為此,才會介入協調賣方進一步降價,方便買方搭配政府的優惠房貸與低利環境進場。


體認巿況不佳,除了信義房屋外,永慶房屋、台灣房屋與住商不動產等知名大型仲介業者也都主動與賣方議價,推出不同類型的降價活動。


像永慶房屋與賣方協調後彙整降價標的,推出約五○○○件的低價特惠專區;住商不動產有「好家急售專區」,納入價格低於周邊巿價的二○○○件物件;台灣房屋則針對店面推出「店面超特惠專區」,降價幅度多在一成左右。推出後,看屋與成交案件較未推出前,可望增加一至二成。


資料來源:奇摩房地產


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大台北豪宅降價 加速去化


為刺激買氣,大台北許多建案開價鬆動、成交價略下修,以信義計劃區豪宅案「台北信義」最明顯,去年下半年預計每坪200~250萬元,今年初公開時修正為160~180萬元,據傳成交價低於150萬元,對頂級豪宅市場產生「價格破壞」效應。


《住展》雜誌研發長倪子仁表示,「台北信義」總銷案量大、加上強勢的媒體行銷策略,其開價與成交價下修,將影響台北市未來公開的豪宅建案,若立地條件與產品力沒有「台北信義」強,成交價想站上每坪100萬元的機率並不高。


倪子仁點名大直「墨香明水」、林口「童話世界」及淡水「摩納哥」都以低於地區平均行情價格搶市。但被指名的個案都已公開一段時間,銷售逾5成,擔心「低價說」影響已購客戶,紛紛自清。


「墨香明水」專案協理陳文成說:「本案維持每坪90萬元開價,只是成交價從75~80萬元,略下修到73~75萬元,現在只剩1~2戶。」被點名的其他建案則不直接降價,改採其他促銷,例如「童話世界」2月24日以前購買可以抽價值2~3萬元的福袋;「摩納哥」則附裝潢,銷售公司還採用團購方式,向建設公司爭取85折的「團購價」。


文章來源:蘋果日報

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不動產交易價格e點通 營建署7月建置完成


不動產資訊透明化政策大躍進!營建署「不動產交易價格e點通」,預計今年7月底建置完成資料庫與網站建置,屆時消費者可上網搜尋民國95年以後完整的不動產交易資料,以及部分縣市民國90年至今數據。


初步建構規劃「不動產交易價格e點通」網站,內容包括:統計表單、價格明細、待標售資訊、價格指標、國際市場展望、法規查詢、研究報告,並區分住宅、商業用地、農地類別項目。


營建署11日說明「公部門取得不動產交易價格之研究及價格平台建置」委託資訊服務案執行進度。


營建署指出,行政院96年11月21日核定「整體住宅政策實施方案」,計畫目標「健全住宅市場」訂定「加強住宅及不動產相關資訊的建置及發佈」執行策略,住宅及不動產資料相關資訊中以交易價格最為重要,可是目前許多公部門各機關業務所需定期生產、蒐集不動產交易價格,並無整合機制。


經公開招標後,該署去〈97〉年8月與具有不動產領域豐富經驗與專業的「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」簽約,預計今〈98〉年7月底建置完成。


「本案將整合公部門各機關資源建立共同不動產交易價格資料庫。其次,制訂公部門不動產交易價格流通機制與平台,協助各機關制訂住宅與不動產政策與行政使用。」營建署表示,第三,建立不動產交易價格資訊查詢網站,供各界查詢使用,促進不動產交易價格資訊透明化,作為進一步整合民間不動產交易價格資訊的基礎工作期程。


97年12月20日召開期初審查會議,邀集學者專家共同集思廣益,目前已匯集財政部國有財產局及各地方縣市政府標售資料、司法院法拍資料、地政司交易價格簡訊及都市地價指數、財政部房屋稅籍資料、金融聯合徵信中心擔保品合約價格統計資料。

未來期望以現行法制架構,持續與產官學各界進行交易價格取得協調,對於各次市場交易價格蒐集與揭露,更具完備性。


營建署強調,「不動產交易價格e點通」,公開資訊免費瀏覽;部分專業研究報告,則擬採會員制登錄,是否收費等配套機制和方法,將等到今年4月〈期中〉、7月正式審查會議定案後實施。


文章來源:東森新聞網

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高捷效益持續發燒 沿線買屋正夯


高捷通車不僅讓高雄的交通網絡更為健全,連帶地使得週邊房市持續看漲,讓許多當地人也紛紛選在捷運站週邊置產,近來,更有1坪5萬不到的國宅推出,高捷的通車效益持續發酵,可望再創一波房市熱潮!

高雄市區與鳳山、大寮等鄰近的區域間,每日往來的通勤人數頗為可觀,在高捷通車後,讓整個大高雄都會區的發展更加完整。沿捷運線買屋也已成為高雄人購屋的新趨勢,高雄市都發局更是於2月11日起,將開放7戶和平甲區國宅配售申請,總價不到200萬,和週邊房價相比,讓民眾至少再省1/3!

屋齡12年的和平甲區國宅位於高雄市楠梓區,除了鄰近高雄海洋科技大學及高雄都會公園外,週邊的生活機能也相當完善,尤其步行至高捷紅線的後勁站,僅需10分鐘左右的路程,可說是難得一見的好物件。

高市都發局這次公告配售的和平甲區國宅總戶數只有7戶,都屬於視野極佳的高樓層,總售價約在179萬元到199萬元之間,實際坪數坪數從41到46坪不等。換算下來,每坪單價不超過5萬元,和週邊的7到10萬不等的平均房價相比,民眾約可省下30到50%的購屋預算。

根據信義房屋的網站統計,高捷紅線和橘線通車後,網路看屋的搜尋量也大增,其中又以雙捷運交會站「美麗島站」的詢問度最高。此外,「美麗島站」週邊的「文化中心站」、「信義國小站」、「市議會站」、「五塊厝站」因屬南高雄最主要的金融與商業區,所以也出現一波搶購熱潮,有興趣的民眾不妨趁此時進場佈局。

文章來源:yahoo房地產新聞

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329推案冷 大台北僅10案


今年第1季房市尚未回春,建商推案保守,但年後周休假期看屋人潮有增加跡象。
去年下半年以來的房市寒流持續發威,今年第1季房市未見回春。根據最新統計,今年第1季將公開的指標個案,各縣市「1隻手就數得完」,連戰況最激烈的台北縣市,總銷金額也從去年近1400億元萎縮到460億元。即將公開的個案以大坪數、高單價產品居多,其中最受矚目的就屬信義計劃區超級豪宅案「台北信義」,建商試圖以稀有豪宅產品試探市場買氣。

各縣市案量個位數

去年下半年因房市急凍,許多樣品屋搭建到一半,預售案現場緊急喊停,導致10月以後幾無新案推出。根據《住展》雜誌統計,今年大台北地區第1季新推建案約10個,新案總銷售案量僅460億元,大部分在1月底、2月初就開始潛銷試賣,已不見過去「329檔期」總銷量動輒逼近千億元的市場盛況。

原預計去年年中推出的超級豪宅案「台北信義」,每坪開價160~180萬元,潛銷大半年,直到今年農曆春節因來客量增、買氣佳,總戶數78戶已賣20戶,才確定公開。負責銷售的海悅廣告副總經理曾俊盛坦言:「目前議價空間較大,但我們每賣3成,定價就會上調10萬元,因此客戶愈早買愈便宜。」調整定價策略,也有助客戶盡快下決定。

年後看屋人潮回溫

至於桃園、台中、高雄等地,預計第1季公開的指標個案多以大坪數、高單價豪宅個案為主。曾俊盛表示,豪宅產品供給量少,無供過於求問題,成交價與銷售狀況對一般產品具指標意義,去年北市有不少接待中心搭到一半先行停工,都觀望今年3月初豪宅市場買氣,作為是否啟動續賣的指標。

目前台中市房市指標區7期,僅聚合發建設推出「獨秀」案,其餘包括順天、寶輝、精銳等建商的推案計劃皆順延或先建後售。屬於成屋市場的高雄市,也有延後推案的趨勢,高雄市代銷公會研展部經理蔡宸祐則說:「不少建商打算慢慢蓋,放慢施工速度以觀望市場。」

不過,年後的周休假期,不少案場傳出人潮回籠的好消息,不動產代銷經紀公會全國聯合會理事長曹瑞濱表示,民眾信心逐漸恢復中,全國湧現的看屋潮約較過年期間增加3成至1倍,其中又以自住型、台商及外僑客居多,至於買氣是否能延續下去,仍有待觀察。

資料來源:2009年02月10日地產王

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看屋客砍價力道 近三年最猛


房市買方占上風,看屋客傾巢而出,砍價不手軟。根據房仲新出爐的元月份的成交資料,房仲業者觀察,受到優惠房貸政策的低利誘因、及房價持續下修等影響,買方看屋人數較12月份增加一倍,且由於目前買方最大,看屋客劈頭就猛砍三成,議價空間是近三年來最高。




有巢氏房屋副理施亮州觀察,有意購屋的買方愈來愈多,但是買方最大、賣方卻頭大,因為買方看屋時,通常先將房價打個7折再說,相較於以往房市蓬勃時期,房仲業者站在路邊,就會有路人來表明想購屋,若遇到精華物件,甚至還主動加價,如今情勢卻大翻盤。




住商不動產也指出,房地產市場榮景不再,與過去3年相比,今年無疑是房仲業最難熬的一年。根據住商不動產的統計,今年農曆春節當月的成交量,比前年同期減少近三成,創下三年來的新低記錄;然而,議價空間卻拉升達21%至22%的幅度,是三年來同期最大的。




而儘管元月份適逢農曆春節,使得交易天數縮短,不過,房仲業者仍明顯感到,買方陸續出籠看屋,僑茂不動產估計,元月份看屋買方,較去年12月份增加一倍。




信義房屋更觀察,房仲業雖然農曆春節休假,但民眾的看屋意願不減,年節期間的網路流覽量,卻逆勢成長,且網頁停留時間比平常增加三成,可見這些網友對購屋有明顯需求,打算先利用網路篩選物件,開工後再請房仲實地帶看。




此外,房價下跌,北市公寓產品成交價甚至已跌破每坪30萬元,達 28.5萬元。信義房屋企研室主任蘇啟榮認為,有迫切購屋需求的民眾,掌握牛年房市具備低利、房價明顯修正等優勢,的確可伺機進場。




以北市30坪公寓為例,2008年4月份房價高點時,每坪成交價33.2 萬元,現已修正14%,達到每坪28.5萬元,若搭配350萬元優惠房貸,同樣貸款7成5,自備款足足可減少37.5萬元,每月更可省下約7,8 00元的房貸支出,年省9萬多元,荷包減輕不小負擔。






文章來源:工商時報







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