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如同一般的市場,房價是由市場供需所造成的,所以在其他條件不變下,供過於求,房價就跌,求過於供,房價就漲。不過值得討論的是,供需雙方在所得不均的市場中是佔有相同優勢的一群人嗎?一個很簡單的問題,有房子就是財富的表徵,賣方容易是較優勢的一方,就算在房市套牢,他們還有房子住呢。這樣的論點在換屋的市場就不一定成立了,所以如果上一波房價的上漲是由換屋族群所帶動的,也許所得不均的問題不會給房市那麼大的衝擊,但是前一波的房價上漲買方是誰呢?恰巧是政府低利政策的被補助者:首購族群。
那在所得、勢力不均的情況下,房市下跌會怎樣呢?在心理學中有一個效應叫做「損失嫌惡」,不願意認賠,一旦市價下跌,就說房子是拿來自住的。但這樣的效應只在高所得的賣方中發酵,中低所得者萬一遇到大的經濟衝擊,承受不住時,還是得低價出售。所以在高度所得不均的市場中,且高所得者擁有大多數房屋時,房市會有「易漲不易跌」現象,這樣的房價上升,若沒有修正,就會被視會正常,若修正,就會被視為泡沫。所以我們看到世界上有很多地方的房價像是永遠住在高原的神話,業者喜歡拿它們來和台北市比,那些地方都有個特性,高度所得不均,房地產被優勢賣方所擁有。台北市有些地區的確也具備這樣的條件。對於面對這樣市場的業者,學者的警語不僅不中聽,也不切實際。的確,如果國內沒有出現「資本逃避」的現象,造成大量高所得的人外移,這些地區因著高所得者的「損失嫌惡」,房價確實有支撐。但在這些地區的邊緣呢?受到預期「平均」房價上揚的影響也跟著上揚,它們的賣方卻沒有任何「嫌惡」的權利。
這些問題絕對不會在中國富豪團來台「採買」後消失,反而會更加嚴重,對於「馬上好」的政府團隊,我們期待的不是台灣房市的馬上燦爛,而是能讓無數居民的安身立命所在,誠懇的呼籲政府,明定住宅政策及嚴格控管熱錢來台投資一般住宅及土地。
自由時報2008/05/07
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