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台北市內精華區土地一地難求,在國有土地釋出量愈來愈少,且標售價格也節節高升之下,都市更新儼然成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,連帶使得台北市的老公寓身價鍍金。
永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,95年元大建設標得中華路的商業區國有地時,容積單價約為每坪50.3 萬元,而在96年國泰建設則以容積單價每坪75.8萬元標下杭州北路的商業區土地,欣隆建設也以每坪95.7萬元的容積單價標下寧波西街的住宅區土地,到了今年,達聯建設更以打破中正區容積單價紀錄的每坪111.7萬元,標下新生南路巷內的住宅區土地,在土地取得成本節節高升的情況下,建商莫不尋求其他土地取得管道,而都市更新由於具有容積獎勵的誘因,因此成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,而隨著都市更新的熱門,台北市精華地區的老公寓交易也愈來愈熱絡。
依據永慶房屋的統計,台北市屋齡30年以上的老公寓目前的平均單價約在每坪38萬元左右,平均單價自92年以來累積漲幅已達53%,且歷年的平均單價均較屋齡20年以內的一般住宅產品高,王財旺表示,台北市的老公寓之所以單價高,主要是因為土地持份較高的緣故,以一般六層樓的老公寓來看,30坪的老公寓土地持分大約有7坪左右,而目前一般30坪的電梯大樓的土地持分約在三、四坪左右,在寸土寸金的台北市,三、四坪土地的差異可能就是四、五百萬的價差,加上未來都市更新改建後的土地持分愈高,可以分回的樓地板面積就愈大。
另外若從總價來看,目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1,000萬元左右,而20年以內的一般住宅平均總價則超過1,700萬元,其間的價差高達700萬元,雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致,但由於老公寓的公設比較低,室內實際可使用的面積會比同產權坪數的20年以內一般住宅大,尤其在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區,新成屋、預售屋動輒超過3,000萬元,選擇購買老公寓可說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。
王財旺建議,政府政策作多的區域、新、舊屋價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區,而物件方面,產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物件,愈適合介入等待都市更新開發後的獲利。
經濟日報2008/06/04
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