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房地產投資熱潮降溫，但前陣子工業住宅的取得成本相對較低，租金卻與區域行情相仿，拉高了這類大樓隔套房出租的投資報酬率。東森房屋中央永寧加盟店店長林家榮認為，「土城的工業住宅購買成本，比一般住宅每坪便宜1~2萬元，但租客通常不會在乎是否為工業住宅」，若將這類產品配備頂級裝潢出租，投資報酬率通常可逾8%。


林家榮曾在2年前，介紹朋友買下土城捷運線永寧站旁，屋齡15年的40坪工業區住宅大樓，除了購屋總價480萬元外，還花250萬元打掉原始隔間，重新隔成5間套房裝潢，並添置家具與液晶電視等高檔家電。


林家榮說，永寧站周邊套房租金每月7000~8000元，不過這幾間套房因採飯店式管理、配備較頂級，又靠近捷運站、交流道，每月能租到1萬元。


而且投資2年以來全部滿租，換算下來投資報酬率逾8%，約12年可回本。
林家榮指出，這類產品能夠有比較高的投資報酬率，在於工業住宅只有買的人會在意產品是否為工業用地，而租客在意的卻是「距離捷運站走路多遠」、「房東的裝潢配備適不適用」，並不太會在意這類房屋座落於什麼土地使用分區上，因此衍生出將工業住宅隔間成套房的投資價值。


當時永寧站周邊工業住宅行情約每坪12~13萬元，一般住宅約14~15萬元，成交價比起一般住宅便宜每坪1~2萬元。


不過，林家榮說，工業住宅的貸款成數約僅7成，比起一般住宅可達8成還低，因此「投資工業住宅的自有資金要充足，而且裝修如果走比較精緻、頂級的路線，要準備多一點現金」。


雖然市場對於購買工業住宅有疑慮，但因為土城房價在大台北地區仍屬低檔，加上捷運通車2年以來，土城房價漲勢明顯，吸引不少來自台北市的投資客搶進，今年來當地的投資客反而多持較觀望的心態。


林家榮表示，自從日前中和「元氣大鎮」靠著建商與住戶，只須繳一筆費用就能就地合法，由工業住宅變更為一般住宅後，現在很多工業住宅的屋主，都期待這個案例能夠讓其他工業住宅比照辦理，這會讓工業住宅的開價多半與一般住宅更接近，壓縮投資獲利的空間。



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