房市前景差 成屋買賣7大陷阱
小萍一早高高興興地簽了房屋買賣契約，到了晚上，美國道瓊指數跌了200點，經濟情勢不見樂觀；小萍擔心房價還會下跌，趕緊打電話給房仲公司表示「房子不買了」，要求解約退定金。但是，屋主有權沒收定金的一半做為損害賠償，房仲業者也可收取成交服務費，小萍認為「沒這個道理」。三方各有立場，僵持不下，演變為一場買賣糾紛。
同樣的情況，也發生在大學任教的高老師身上，只不過高老師是賣方，因為買方反悔，原本要拿售屋款付新房子貸款的她，這下子資金調度受到影響。
消基會房屋委員王進祥說，這陣子因為房地產景氣差、銀行對於房貸趨於保守，許多買方簽約之後，受到股市下跌等利空消息的影響，認為房價還會再跌，反悔不買的情況大增，因此衍生的糾紛不斷。
例如，高老師在買方反悔之後，想要拿回權狀，但房仲公司卻「扣著不還」。針對此種情形，漢唐地政士事務所柯玉秋分析，這有可能是房仲欲向高老師索取成交服務費，但是高老師不願意給，房仲業扣住權狀作為談判籌碼。
只要雙方簽定買賣合約，仲介的任務就宣告完成，縱使買方反悔，買賣雙方還是要付服務費。
台北市不動產經紀業商業同業公會法規委員會主委吳光華說，法律講求因果原則，服務費是房仲與屋主之間的問題，權狀是買賣雙方之間的交易，房仲業者不能以此「扣住權狀不還」。吳光華判斷，高老師的權狀應該是在代書的手上，代書同時受到買、賣雙方的壓力，買方想要追回已付的價款，要求代書「暫時保管」權狀的情況是有的，而此種情況，大多會走上訴訟一途。
柯玉秋建議，以訴訟解決糾紛曠日費時，更何況訴訟中的房屋不能買賣，屋主應權衡自己的需求，不要為了幾萬元的服務費，損失了成交的良機。就房仲業的立場，只要雙方簽定買賣合約，仲介的任務就宣告完成，向買賣雙方收取服務費是合理的；縱使之後買方或賣方反悔，亦不影響房仲收取服務費的權利，這一點消費者要特別留意。
目前發生糾紛比率最高的情況，是銀貸成數不足，導致買方沒有足夠的資金買屋；但是買方若無法舉證當初向仲介表明「一定要貸到幾成」才購買，便無法反悔不買。柯玉秋說，已經發生好幾個類似案例，雖然上法庭打官司，法官表示「同情買方」，但還是判決買方必須要履行買賣合約。
因此，吳光華認為，最好的方式，就是在成交之前的斡旋階段，所簽立的要約書或給付斡旋金的證明文件上，白紙黑字加註類似「若銀貸成數不足8成，雙方同意解約」等，附解除契約條件的字眼，而不是等到成交階段的買賣合約再加註；因為，萬一斡旋成功，就視同成交，屆時再加註已經來不及。若擔心買到凶宅、海砂屋、幅射屋，也可以加註這些內容。
綜合王進祥、吳光華及柯玉秋這3位房地產資歷超過10年的專業人士經驗之後，可以看出時下較常發生的房仲及中古屋買賣糾紛共有7大類，除了「銀貸成數不足」，買方找各種理由反悔不買，例如房子附近有廟宇、從窗戶看得到福地、頂樓有基地台、附近有變電所；甚至在桃園地區還有民眾說，附近曾經遭受工業汙染等，都經常被拿來當作要求解約的理由。
但是，吳光華及柯玉秋都指出，在民法上除非是「重大瑕疵」，例如凶宅、海砂屋、幅射屋，或者結構有安全之虞等，否則前述其他理由常會被法官打回票。也就是說，解約並不是件容易的事，買方在簽約之前，應該要想清楚，並多看多問多比較後，謹慎進場；因為要解約，不是仲介點頭就可以，還牽涉到屋主。
買賣雙方都在「現況說明書」上簽名，可減少日後發生糾紛的困擾。
例如，曾有位媽媽幫女兒買了一間透天厝的1樓，結果女兒不喜歡住舊房子，執意不要，還在房仲及屋主面前發動眼淚攻勢，結果房仲三番兩次協調屋主，讓買方賠償象徵性金額的違約金，才圓滿收場，沒有鬧上法庭。
吳光華說，根據統計，房仲業最常發生的糾紛，以「房仲業提供的服務有瑕疵」居榜首，其次是漏水。所謂「服務瑕疵」，目的通常是想折讓服務費，而最常被買方當作「服務瑕疵」的理由，是「仲介沒有解說《不動產說明書》」。
所謂《不動產說明書》，最主要是說明房屋現況及權利登記等，特別是其中的「現況說明書」一定要仔細閱讀，而且，一定要請賣方寫清楚，並且要求賣方簽名為憑。有的房仲業者還會更謹慎地請打算出價的買方，在閱讀《不動產說明書》之後，也簽上名字，表示已經詳閱房屋狀況，減少日後發生糾紛時舉證的困難。
「現況說明書」通常是用勾選的方式請賣方填寫，而在「漏水」一欄，經常有很多賣方不勾「是」，也不勾「否」，而是寫上「依現況交屋」；吳光華說，一定要請賣方講清楚，到底有沒有漏水，有就有，沒有就勾「否」，千萬不能含糊帶過。
漏水的責任也很難界定。雖然一般房仲業者已提供「漏水保固」服務，但還是很難圓滿解決漏水糾紛。吳光華分析，《民法》上認定的瑕疵，是發生在交屋之前；如果房子購買之後，第8個月發生漏水問題，這就很難要求屋主賠償，因為責任很難界定。
特別是不少投資客，將房子重新裝潢之後再委託房仲銷售，但房仲業者又不能把裝潢打掉細究是否有漏水問題，只能憑肉眼辨識；如果接受委託時沒有漏水跡象，但是成交後1年再來說房子原來就會漏水，這是很難圓滿處理的。
文章來源：蘋果日報
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