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信用卡循環利率 銀行擬降0.25至2個百分點





信用卡循環利率 銀行擬降0.25至2個百分點

行政院金融監督管理委員會要求銀行調降信用卡循環利率，金管會今天表示，根據業者提出方案，目前循環利率在18%到20%持卡者，銀行擬降0.25到2個百分點，預計農曆年後上路。



央行自去年9月底至今，已連續六度降息，官方指標利率的重貼現率已由3.5%降至1.5%，房貸、存款利率紛紛調降反映，唯獨信用卡循環利率一動也不動，金管會因此要求各銀行提出調降方案。



金管會表示，初步彙整業者送來的方案，針對目前信用卡循環利率在18%至20%的持卡者，銀行擬平均調降0.25至2個百分點。



金管會指出，銀行有資金成本、信用評估等考量，對個別持卡者的調降幅度也不同，例如信用較差的持卡者調降幅度可能不及0.25個百分點，信用好的才可被調降2個百分點。



低利環境下，銀行最終卻只肯調降2個百分點，是否合理？金管會表示，今天收到所有業者提案，還必須瞭解業者的計算基礎是否合理，但預計調降方案農曆年後上路。



此外，針對已適用18%以下差別利率持卡者，金管會表示，銀行業者也提出，以調整級距方式調降利率，不過，這群適用差別利率者，因較少支付循環利息，利率調降後，還是對目前適用最高利率持卡者影響較大。






文章來源：yahoo房地產新聞

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景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系





景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系

去年第3季開始房仲匯流 消費者受惠



部分小型或單店房仲在房市景氣不好的時候，紛紛選擇加入知名加盟體系，讓幾大加盟房仲的品牌效應更強。資料照片 圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】2008年台灣房市上下半年景氣反轉讓許多小型、獨立品牌房仲出現經營困難，紛轉投靠主要幾大加盟房仲體系，中南部更出現同縣市10餘家同時轉加盟情況。房仲業者解讀，今年將更明顯，「西瓜偎大邊」對消費者來說，較不必耽心投訴無門。



靜待市場
在北部知名度不低東龍不動產，旗下有幾家店都「靠行」進入21世紀不動產、住商不動產等加盟體系，內部員工編制不變，意圖以多品牌經營擴展市場。而在去年底結束營業台北夢想家，主要員工加上高階主管共20多人，都轉加入台灣房屋。



中南部情況更明顯
台灣房屋總經理彭培業說，小型跟獨立經營房仲，不一定是真的經營困難，大部分是信心問題而選擇加入體質較健全的加盟體系。他說，房市溫度回升來自「信心」與「預期」因素，當投資者預期未來房市不佳、不看好同時，信心也減弱，相對投資態度將更顯保守，反而轉向緊抱現金，故投資環境惡化，連帶影響房地產投資交易，跟消費者的心態類似。
2008年台灣經歷總統大選預期心態、美國次貸風暴、兩房危機、美房市崩跌、金融海嘯等衝擊，從去年第3季開始，「房仲匯流」情況就漸漸開始。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，這種「帶槍投靠」情況，尤其在中南部更為明顯，像嘉義、台南等縣市，甚至出現深耕當地10多年老店也不敵低迷景氣，進入加盟體系，「小靠大取暖情況，對消費者反而有利，仲介市場運作可以更正常化，民眾比較不必擔心有糾紛會投訴無門。」



轉加盟後來客數增
中信房屋南港店去年11月才從原本的自有品牌加盟中信房屋，店長張育章說：「時局不穩定時，交易特別著重信賴感，知名的加盟品牌給大眾的印象較穩健，轉加盟後手上案子更多，來詢問的客人也變多。」
張育章說，加盟體系還有個好處，就是總部會負責員工教育訓練相關事宜，並不斷調整課程的內容，對忙碌的加盟經營者來說，省下不少人力物力及成本。
彭培業說，不景氣時出現整併匯流很正常，重要的是加盟體系自身在景氣低迷的時更要站穩腳步，加盟者就像「兄弟登山，個自努力」；他指台灣房屋今年初至今已增加3家直營店，目的就是希望在體系內把餅做大，讓資訊跟物件更為齊全，今年將持續吸收加盟者。




資料來源：地產王

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豪宅跌 喊價到成交降2-3成





豪宅跌 喊價到成交降2-3成

頂級豪宅不再開出「膨風價」，假豪宅行情跟著下修！去年巿場一度喊價每坪高達200至250萬元的「台北信義」、「文華苑」等頂級豪宅，在潛銷一陣子後，最近開價出爐，降幅高達二成至二成五，成交價更來到110至150萬元。



惟兩豪宅案銷售人員否認，「文華苑」與「台北信義」的成交價，大幅縮水至110至150萬元，實際成行情為「台北信義」在130萬以上，「文華苑」最少也有150萬元，並沒有110萬的價位出現。



永慶房屋協理王財旺指出，巿場上，真正的頂級豪宅「台北信義」、「文華苑」等售價都已恢復至一年多前的正常交易水準，以致非頂級豪宅、硬包裝為豪宅產品的個案，將面臨更嚴峻考驗，下修空間往往高達到三成以上。



北巿最受市場矚目的二個超級豪宅建案，位於信義計劃區的太子建設「台北信義」，及位於松山區敦化北路，中泰賓館原址改建的「文華苑」，兩案近期在千呼萬喚下終於開出價格。



根據住展雜誌調查，近期「台北信義」終於以160萬元一坪的價格開賣，但成交價卻只有110至150萬元，等於降價了近二成左右求售，目前已賣出二成。



「文華苑」單戶260坪，巿場原傳聞一戶5.2億元起跳，醞釀銷售期間也是低調不開價，近期正式開出200萬元的表價，在巿況不佳下，索性將房價拉低至150萬元，降價約25％。



巿場人士透露，去年中，信義聯勤土地標售案開標後，推算未來推案價格落在每坪130萬元左右後，巿場豪宅售價進行修正，再所難免，「台北信義」、「文華苑」地段雖優於信義聯勤，但仍免不了比較效應，做出修正。



住展雜誌研發長倪子仁表示，「現金為王」的此時此刻，豪宅買主明顯縮手，加上未來房市的景氣未明，豪宅銷售建案不再唱高調，紛紛降價求售換業績，而指標豪宅建案的降價風潮，勢必對大台北區的房價修正產生一定的壓力，一場房價下修風潮將逐漸發酵。





文章來源：中國時報

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優惠措施雖多 房仲：買屋仍降兩三成





優惠措施雖多 房仲：買屋仍降兩三成

再過幾天就要過農曆新年了，雖然政府祭出優惠房貸、央行也降息三碼，不過，民眾在農曆年前購屋的意願仍然不高。有房仲業者觀察，過去幾年，趕在農曆年前成家的首購族在此時都會湧現，不過，今年首購族在一月份買屋成交的狀況，比過去大約降了兩、三成左右。（陳鳳如報導）


農曆新年即將到來，不過，房仲業者期盼的農曆年前購屋潮，似乎並不明顯。住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示，雖然政府祭出優惠房貸、央行也降息三碼，希望減輕房貸族的壓力，不過，首購族在農曆年前買屋的情況，比起往年來說，還是降了兩、三成。:


徐佳馨表示，雖然房仲實體店面冷清，但是民眾在網路搜尋房仲業者所提供物件的瀏覽量，並沒有因此而大幅下滑，和十二月相比，住商不動產整體網站點閱率維持穩定，其中具有低價、極售字眼的物件，點閱率明顯提高，同時，業者在今年才剛在網站上推出的低總價物件專區「好家急售區」，也讓整體網站的瀏覽量增加。


徐佳馨分析，在景氣不佳的情況下，大台北地區在1500萬以下的物件最受首購族歡迎，至於大台北地區以外的話，則是700萬以下的物件，較受到首購族青睞。





資料來源：奇摩房地產

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救房市 政府要作對的決策





救房市 政府要作對的決策

「救房市 政府要作對的決策」（陳鳳如報導）


行政院日前召開「健全房地產市場新方案」的研商會議，由政務委員范良蚰D持。范良袚|後表示，受到國際金融風暴影響，有部分銀行在雨天收傘，降低原本承諾要給予購屋人的房貸成數，從購屋總價的八成、降到七成，使得已購屋、但未交屋的購屋人，現在變成要再去籌這一成的資金，因此，政府打算成立房貸信保基金，初期構想將保證額度設在貸款成數的一成，或每戶信用保證額度，以不超過一百萬為限，希望能夠保障已購屋者的權益。:


此外，政府也打算建立房地產「先租後買」機制，對於新婚和首次購屋族群，提供一到兩年的體驗期，如果民眾體驗滿意，就提供合理售價，一方面協助無殼、但有意願購屋者購屋，另一方面可以解決房屋閒置問題，范良蛌磳隉A初期會以還沒有賣出的一千七百多戶國宅作為推動重點，至於建商部分，目前還在協調當中，看建商是否願意釋出平價住宅，讓民眾租用。


對於政府祭出成立房貸信保基金和先租後買方案，研究國內房地產多年的政大教授張金鶚認為，在目前房地產市場景氣衰退下，讓民眾先租後買，等體驗期一過，房價還是居高不下，民眾仍舊買不起房子。因此，他建議政府應該協助業者提出自救方案，促進房價合理化，也應該尊重市場機制運作，才不會讓原本是兩到四年的房市景氣收縮期，延長成五到七年。:


張金鶚也找來美國安富金融工程集團總裁楊太樂一起召開記者會，由楊太樂提出「住宅增值參與證券方案」(HAPN)。楊太樂指出，住宅應該兼具消費財和投資財的雙重特性，但多數民眾買屋只是想要居住，而不是追求未來轉售的增值利益，根據他研究，住宅總價中，有三分之二是屬於純居住的消費財、有三分之一是有獲利或跌價風險的投資財，他說，如果民眾未來在買屋時，能夠賣出三分之一的投資財給其他投資人，那麼就只要付三分之二的房價。:


不過，對於「住宅增值參與證券方案」，建商的反應似乎不很熱烈，政府也持著觀望的態度，畢竟連美國都還沒有實行這樣的方案，在國內相關法令還沒有修改、也缺乏配套措施情況下，倘若實施，成效會如何、又是否能夠符合國內需求，還有待考驗。淡江大學產經系副教授莊孟瀚認為，國內民眾買屋都希望能夠產權自主，如果買屋時賣出三分之一的投資財，那麼未來贈與和繼承上可能也會衍生出許多問題。:


政府為了搶救房市，祭出各種優惠措施，學者也提出新的概念，希望能讓民眾在買屋時能有多一種選擇，但是否能有效為房地產不景氣解套，都還有賴主政者作出對的決策。




資料來源：奇摩房地產

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優惠房貸額度 3-4個月用完 核貸案件達5成





優惠房貸額度 3-4個月用完 核貸案件達5成

行政院去年9月22日推出新版2千億元優惠房貸，根據政院調查，由於利息超優惠，引起搶借熱潮，申貸案件已達總額度7成，核貸案件達5成，涵蓋非優惠部分，還剩958億元額度，預計3、4個月左右會全部用完。



政院發言人蘇俊賓表示，目前尚不到加碼的時候，但如果屆時快用完時民眾有需求，會由內政部會同央行評估再加碼的必要。



去年9月才推出2000億元優惠房貸，超乎預期熱門，由於原本年息 2.925％，但央行一波波大降息，目前降到1.375％歷史新低點，借款 100萬元，1個月利息只有1140多元，近月來民眾掀起一波搶借熱潮，許多銀行額度紛告用罄，市場反應熱烈，申貸狀況比平時熱烈。



蘇俊賓表示，目前優惠房貸搭配非優惠貸款，已使用逾1000億元，使用5成，仍剩下約958億元，但還不到加碼時候。央行也表示，銀行若有額度不敷使用者，可向央行申請增撥額度。



蘇俊賓說，若民眾仍有需求，將會由內政部配合央行評估加碼必要性，屆時內政部應會支持擴大加碼優惠房貸政策。



行政院2000億元優惠房貸是採取總額度控管，但由所有銀行分別承作方式，共有50家銀行承作，許多民營銀行取得的額度都已用完。



據了解，土銀、合庫仍有剩餘額度，但據估計，約在第一季以內全部額度將會用完。



今日行政院將召開「健全房地產市場新方案會議」，主要討論信保房貸機制。目前初步擬採立委盧秀燕日前建議，以總價1成或以每戶 100萬元為限，對自用住宅的預購屋保證。





文章來源：工商時報

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太平家樂福生活圈 10~20年透天300萬起

家樂福太平店於去年開幕後，增強當地的生活機能，吸引不少人潮至此消費，也帶動南太平地區的看屋人潮，剛開幕時平均來客成長約2~3成。當地周邊為早期發展的區域，以屋齡10~20年的透天住家或別墅為主力產品，總價300~500萬元，房價呈穩定持平。


家樂福太平店位於台中縣太平市中平7街，屬於南太平地區，入口設於中平9街、太平20街口，於去年7月開幕，是太平地區第1個大型的量販賣場。東森房屋太平億成加盟店店長韓慶財說：「本區為太平市最早發展的區域，是早期太平市的舊市區，也是最商業活動熱鬧的地方。」


太平路、中平路口的第一市場是太平地區最大的傳統早市，提供附近居民主要的日常採買，中平路上有太平市公所、衛生所等公家機關，太平路、中興路與中興東路沿線商家密集，生活機能發展成熟，中興東路、永平路口有太平運動公園。中平路、中興路口有太平國小，太平路、太平20街口有中平國中，形成9年免接送的就學環境。



太平路是南太平最主要的聯外道路，太平路往北可銜接台中市振興路至台中後火車站商圈，太平路往南轉長億路接長億6街可至大里，中平路往北銜接新平路轉東平路往西可至台中生活圈4號道路的樂業路匝道。



住商不動產太平長億加盟店主任王翔表示，家樂福太平店附近以屋齡10~20年的透天住家或別墅為主力，總價約300~500萬元，屋齡20~30年的透天住家總價約200~300萬元，以臨路型產品較受歡迎，屋齡15年左右、總價300~400萬元是詢問度最高的產品。



韓慶財指出，家樂福太平店周邊以住宅區為主，僅有部分的小型商家，屋齡約2年的新成屋別墅總價約500萬元，此外，也有部分屋齡約15年的大樓產品，每坪約5~6萬元。



由於太平地區長久以來人口外流，家樂福太平店開幕後，帶動了部分人潮回籠，也刺激了當地的房地產，王翔說：「家樂福太平店剛開幕時，形成了一股看屋的風潮，看屋來客量比過去多了2~3成。」客源除了太平當地的客戶外，也有部分來自台中市東區、北屯區，這些客戶主要以生活機能為主要的購屋考量。



住商不動產太平長億加盟店店長陳克豪表示，家樂福太平店開幕後，使南太平的商業行為更形完備，補足了當地的生活機能，房價目前為止呈現穩定持平，在不景氣的環境中仍具抗跌性。





文章來源：蘋果日報

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豐原 翁子地區別墅 價低機能強

東豐自行車綠廊沿線充滿鄉土風情，是中部地區著名的自行車專用道，沿線鄉鎮預售別墅總價650萬元起，新成屋別墅450~800萬元可購得。業者表示，國道4號開通後，大幅改善交通動線，不少民眾利用假日出遊順便看屋。



東豐自行車綠廊原為台鐵縱貫鐵路東勢支線，為全國第1條由廢棄鐵道改建的自行車專用道，於2000年11月正式啟用。該專用道西起國道4號豐原市端附近的國豐路、並銜接另1條自行車道后豐鐵馬道，沿途經石岡鄉、跨越大甲溪後進入東勢鎮，止於東勢客家文化園區，全長約12公里。



中信房屋豐原圓東加盟店店長劉文賢表示，石岡、東勢地區自從921大地震後，因災損嚴重房市幾乎停擺，但隨著東豐自行車綠廊開闢、加上東西向的國道4號開通，連結后里鄉與中山高速公路，改善交通且串連各觀光景點，吸引不少遊客前來遊憩，使得當地觀光事業逢勃發展，逐漸帶動房市，近3年陸續有新案推出。



東豐自行車綠廊最西端的翁子地區，位於豐原市的外圍區段，屬於較平價的純住宅區，有翁子國小、豐陽國中完整學區，商業活動少，不過進入豐原市中心並不遠，騎機車2分鐘即可至豐東黃昏市場採買。




區內透天別墅主要集中於翁子國小周邊、以及富陽路235巷附近，預售案「水御清境」為面寬4.3米、首購型的別墅，總價658萬元起。屬於換屋型的「富陽居易」面寬5~9米，總價888萬元起，是目前同區段價位最高的產品。



劉文賢說：「豐原市區透天別墅總價至少上千萬元，但翁子地區預售別墅總價約650~700萬元即可購得，在豐原地區屬於少見的低價區段。」



石岡鄉範圍不大，豐勢路為區內的要道，沿街店家聚集，屬於傳統的農業鄉，東豐自行車綠廊穿越石岡鄉中心，由國道4號轉豐勢路即可銜接自行車道的起點站，因此常是遊客最先抵達的地區。



鄉內除了東豐自行車綠廊外，還有石岡水壩、長庚大橋、情人木橋、五分車懷舊公園等多處遊憩景點，是自行車綠廊沿線最具休閒特質的鄉鎮。「街大歡喜」專案經理林高明說：「不少民眾趁著假日，來到石岡騎自行車休閒觀光，也順便到街上的案場看屋。」



由於石岡鄉人口數量不多、住宅需求不大，因此推案量較少，目前新案包括「街大歡喜」、「陶然先生」、「八根清新花園」等都是新成屋，產品規劃包括透天店住、別墅，以店住產品居多，主力面寬4.3~4.5米，總價約450~800萬元。別墅產品面寬4.5~5米，總價與店住相當。



東豐自行車綠廊向東跨越大甲溪後，轉東南向穿越東勢鎮中心外圍，東勢鎮的客家文化園區為自行車道的終點，正好銜接中山路、三民路的舊商圈，沿街各式小吃、銀行、超商、服飾店聚集，生活機能最發達。由於開發早、商業機能成熟，因此市區內可供開發的土地不多。






文章來源：蘋果日報

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老屋改旅館出租 獲利10倍

房地產不景氣，屋子轉手脫賣或出租，難度都變高。不過，獨鍾老房子的游智惟，為了維護各地老屋，也看到投資商機，1年前與台南1棟老屋屋主合作，重新裝修後改經營旅館，獲利頗豐。他說：「出租房屋只有6~8%的報酬率，若改以旅館模式經營，報酬率卻是10倍以上。」除了台南，目前他正籌備南投個案，更積極在台北市內找尋老房子，複製成功經驗。



游智惟曾在台南居住10幾年，迷戀老東西和老房子，去年才搬到台北工作。他曾擔任統一企業集團伊士邦俱樂部業務經理，年紀輕但頭腦靈活，有一天突然想到，若讓旅人投宿當地老屋，不但能營利，更創造老屋附加價值，不必拆除重建。他說：「現在吹起懷舊風，大家也住膩了設計感旅店，能住在這種樸實老屋，很吸引消費者。」



他透露：「購買老屋最大的麻煩不是房價，而是土地增值稅，金額很龐大。」所以游智惟只找屋主合作。他從熟悉的台南下手，看上朋友家的老房子，和一群成大建築系學生合作，以保留老房子原始風貌為目標，花100多萬元整修。
說起為何不出租，反而經營旅館，游智惟認為，「出租報酬率太低了，若出租整棟，1個月只能收5000元，若以旅館模式出租，整棟每晚就可收5000元，這樣換算下來，報酬率高太多了，至少有10倍。」



台南個案獲利頗豐，游智惟開始和各地建築師及朋友合作，目前在南投自力造屋，準備移轉成功經驗。目前游智惟住在台北市復興北路巷弄的老公寓，也是他的辦公室，他說：「當初選上這房子，就因為地板鋪著早期的木紋地板，就連裝潢和鐵窗，都富有古意。」



最近游智惟看上台北市青田街、永康街、金門街巷弄老屋，希望找到合適的老公寓，經營旅館或短期出租。但想在台北市找到合適的老公寓，還兼有文化傳遞的用途，必須先找出當地的歷史以及變遷的故事，所以得花時間慢慢蒐集。但按照他的模式進行，投資這塊不只可做的長遠，還深富社會意義，是投資這條路上的另一種選擇。







文章來源：蘋果日報

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台中山西公園旁 3房產品 每坪7.5萬起

山西公園鄰近北平、天津2個商圈，區內以10~15年的中古大樓為主力產品，主力坪數約40~45坪、每坪7.5~8.5萬元。業者表示，該區屬於房價穩定的生活圈，未來捷運綠線通車後，住宅產品將有增值機會。



山西公園面積約720坪，位於台中市北區山西路、北平路口，北平路二段以傳統小吃著稱，有各式飲料、小吃、餐廳、便當店可供用餐；位於公園南側的天津路二段沿線則有不少服飾店家聚集，生活機能十分發達。
由山西路、北平路可分別銜接文心路、大雅路等主要幹道，未來捷運綠線將在文心路、大雅路口設置捷運G7站。



21世紀不動產台中天津加盟店副店長陳瑞安說：「此生活圈白天人潮、車潮以上班族群較多，但下班後人潮漸消散，山西公園設有守望相助巡邏隊，因此治安與住宅品質還算不錯。」



北平路、山西路上有不少店面與大樓住宅，公園周邊的巷弄則以公寓、透天別墅居多。陳瑞安表示，此區以屋齡10~15年的中古大樓為主力，每坪約7.5~8.5萬元，主力40~45坪、3房格局，2房或4房相對較少。



透天別墅主力屋齡同樣約10~15年，以臨路式的前院停車產品居多，面寬4.5~4.8米，總價700~900萬元，面寬6米、地坪30~40坪的大地坪別墅，總價可達1000萬元左右。



屋齡20年以上的中古公寓，坪數約28~38坪、3~4房，主力為3房格局，東森房屋北區天津加盟店經理賴崇倫說：「公寓因虛坪少、總價低，1~3樓的低樓層住宅只要釋出，幾乎很快就會有人接手。」



陳瑞安表示，一般公寓每坪約5.5~7萬元，國泰建設興建的公寓因管理完善，詢問度最高，每坪最高可達8萬元左右。



賴崇倫說：「區域內雖然新案不多，但是山西公園周邊機能發達，房價支撐性高，未來捷運通車後，住宅產品將有機會出現增值效益。」







文章來源：蘋果日報

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台北市 住東區挑便宜 中古屋每坪43萬起

台北市東區生活圈擁有板南、木柵雙捷運線，以及充足的生活機能，鄰近的敦化南路與仁愛路則有林蔭綠道、明星學區加持，成為不少民眾心中的理想購屋地段，但房價卻高得嚇人，3房中古大樓總價1500萬元起，且物件稀少、轉手快，讓預算有限的首購族只能望之卻步。



永慶房屋敦南忠孝直營店店長楊煥正說：「東區生活機能發達眾所周知，學區有校風不錯的仁愛國小與仁愛國中，且百貨公司、異國餐廳與小吃店林立，加上交通便利，有捷運板南線與木柵線雙捷運，以及往來密集的多路公車，從學區、飲食到交通，可滿足各類購屋族群的需求。」



中信房屋和平加盟店店長張明珠說，若預算有限者，不妨挑選安東街上的中古公寓，屋齡30~38年，大多規劃2~3房，每坪成交價38~42萬元，每戶要價1000萬元左右，優點是與「正東區」內的房子比起來，不只便宜許多，而且少了樓下餐廳與店家造成的喧囂與雜亂，環境相較之下更像純住家。



其中，忠孝東路四段北側的大安路一段住家，中古公寓的單價、總價與安東街類似，多了夜市與餐廳，機能較便利。



若想在家打開窗戶就能見到綠意，可找敦化南路與仁愛路上的臨路住家，張明珠說，仁愛路四段沿線多中古大樓，屋齡18~25年，每坪成交價65~70萬元，坪數規劃50~60坪起，每戶總價3250~4200萬元。



喜歡住家周邊熱鬧者，可往忠孝東路四段216巷內找尋，巷內有眾多小吃店與知名店家，採買機能佳。巷內指名度高的社區「太平洋華園」，分成數期興建，住家門牌從忠孝東路四段、安和路一段到仁愛路四段皆有，屋齡以35~38年居多，單戶坪數30~60坪，成交價每坪50~55萬元，總價約1500~3000萬元。



楊煥正指出，「太平洋華園」屋齡較老舊，但公設比僅5%，對購屋族來說具吸引力，須留意部分大樓無24小時管理。



若在意屋齡，且偏好24小時警衛管理，可鎖定明曜百貨後方的「三普門第」社區，屋齡18~19年，門牌有敦化南路一段、仁愛路四段與安和路一段，4房中古大樓總價約2400萬元。







文章來源：蘋果日報

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民生社區 中古大樓 每坪40萬不墜

台北市民生社區因街廓、道路整齊寬敞，馬路沿線草木扶疏，與市中心區的嘈雜環境形成明顯對比，頗有大隱於市之感，使得此地的房價居高不下，環境立地條件佳，即便當地多是屋齡20多年或30年以上的大樓與公寓，但目前中古大樓社區仍有約每坪40萬元的行情。



民生社區的範圍，北起民權東路、東至塔悠路、西為敦化北路、南為延壽街與敦化北路199巷，是全台灣第1個美式示範社區。大約在40年前，由政府主導民生社區，利用美援的500萬美元（約1億6500萬元台幣），將面積約110公頃的土地，進行整體重劃，並且聯合開發。



民生社區在初期規劃時，就已將電線全面地下化，因此，地面上不會有電線橫越上空妨礙社區觀瞻。



同時，街道皆採井字型規劃，每條馬路均有喬木人行道與分隔島樹，社區內有多達25座公園，綠地佔社區總面積1╱10。



民生社區西側即為台北市經貿核心路段敦化北路，對於周邊環境，信義房屋民生店店長鄭安成表示：「民生社區立地位置絕佳，加上舒爽寬敞的環境，雖然此區內已無土地，而且大多是屋齡高達20、30年以上的中古大樓與公寓，但是此地區仍是許多人嚮往的住宅區段。」



加上當地住民多是高收入的中產階級或公教人員，讓此區域的地價、房價易漲難跌。



區內指名度較高的大樓社區，包括「敦煌」、「敦北翠苑」與「松華邨」。
「敦煌」位在光復北路、民生東路口，由宏國建設興建。中信房屋民生加盟店店長曾文輝表示，「敦煌」包括5棟大樓與獨棟、連棟別墅，基地面積廣大，社區內有游泳池，是當地的名宅，目前每坪均價約55萬元，別墅總價超過3000萬元。



「敦北翠苑」與「松華邨」社區比鄰，都位在台塑大樓的後方，住家均為3、4房，「敦北翠苑」基地面積較大，社區共有200多戶，不過公設比略高，使得各戶坪數較大，約52~66坪，公設比稍低的「松華邨」，坪數約37~47坪。



除了大樓社區，公寓與國宅也是民生社區的主力產品，著名的公寓社區包括「聯合二村」與「公教住宅」，國宅則有「延壽國宅」、「健康新城」、「建安新城」與「松山新城」等，單價都有約每坪40萬元。



民生社區目前各種機能齊備，唯一缺少的是捷運線，最近的捷運站是復興北路上的木柵線中山國中站，南京東路上的民生汐止線正在興建中，並在三民路、南京東路口規劃車站，將為當地補齊捷運機能，讓交通更便捷。






文章來源：蘋果日報

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挑安全住家 先觀察外在環境

經濟衰退，社會治安拉警報，如何住的安心，成為民眾購屋時的重要考量。挑選安全住家可把握「由外往內」的原則，先觀察外部環境，決定地點後再選擇安全管理嚴謹的社區，專家表示，與警察局或名人政要為鄰，能為環境安全加分，至於管理嚴謹的社區，還有房價抗跌的好處。



居家外部環境可從鄰居素質、街道景觀與安全相關硬體設施等層面觀察，永慶房屋研展部協理黃增福表示：「從住家旁路邊是否亂停車，就可見其住戶素質。」如果車輛亂停，不僅影響消防車進出，也代表居民對環境並不重視；除此之外，還可觀察是否設有巡邏箱、監視器等設施，但須注意監視器能否正常運作。



夜晚是宵小橫行的時刻，住家周邊路燈如果燈火通明，且有雜貨店、傳統洗衣店、漫畫店等，營業時間較晚的店家，又有居民自行組成的義警或巡防隊，不僅可藉此增進鄰里間的感情，增進守望相助的精神，為居家安全把關。



此外，選擇1個好的鄰居，也能為居家安全加分。信義房屋光復店店長黃振興表示：「若住家鄰近官邸、達官貴人住家、鄰里長住處或警察局旁，還可共享森嚴的警衛保全機制好處。」例如馬英九當選總統後，維安層級大幅提升，其住家周邊房市指名度與房價也應聲而起，至於警察局旁的住家，一般而言都不難賣。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在景氣前景未明的年代，購屋人不該只將焦點放在價格上，與其追求低價，不如從保值的角度作為購屋考量，一般而言，社區型的大樓，管理委員會運作是否正常良好，是該社區房價能否保值的主要因素。



管理佳的大樓，除了房價保值，還有指名度高、銷售速度快的優點，同樣是中古屋，只要一進入社區內，管理品質好不好就一覽無遺。



管理好的大樓不但外觀與內部公共空間乾淨清爽，住戶自律的程度，甚至可以達到社區的公共空間內，完全看不到一般住家最愛放在門口的鞋櫃、雨衣等雜物，讓公領域完全回歸所有住戶共有，此外，管理費繳交是否正常，從社區布告欄就可看出端倪。



至於沒有管理的大樓或公寓，居家環境安全更要重視，且要特別觀察入住率高不高，出入分子是否複雜，還可觀察樓梯間乾不乾淨、大門是否經常保持關閉的狀態，可看出鄰居的習性，至於有些住家分割為多間套房出租，就容易造成出入份子混雜。








文章來源：蘋果日報

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景氣寒冬 小房仲轉投靠大加盟體系

2008年台灣房市上下半年景氣反轉讓許多小型、獨立品牌房仲出現經營困難，紛轉投靠主要幾大加盟房仲體系，中南部更出現同縣市10餘家同時轉加盟情況。房仲業者解讀，今年將更明顯，「西瓜偎大邊」對消費者來說，較不必耽心投訴無門。



在北部知名度不低東龍不動產，旗下有幾家店都「靠行」進入21世紀不動產、住商不動產等加盟體系，內部員工編制不變，意圖以多品牌經營擴展市場。而在去年底結束營業台北夢想家，主要員工加上高階主管共20多人，都轉加入台灣房屋。



台灣房屋總經理彭培業說，小型跟獨立經營房仲，不一定是真的經營困難，大部分是信心問題而選擇加入體質較健全的加盟體系。他說，房市溫度回升來自「信心」與「預期」因素，當投資者預期未來房市不佳、不看好同時，信心也減弱，相對投資態度將更顯保守，反而轉向緊抱現金，故投資環境惡化，連帶影響房地產投資交易，跟消費者的心態類似。



2008年台灣經歷總統大選預期心態、美國次貸風暴、兩房危機、美房市崩跌、金融海嘯等衝擊，從去年第3季開始，「房仲匯流」情況就漸漸開始。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，這種「帶槍投靠」情況，尤其在中南部更為明顯，像嘉義、台南等縣市，甚至出現深耕當地10多年老店也不敵低迷景氣，進入加盟體系，「小靠大取暖情況，對消費者反而有利，仲介市場運作可以更正常化，民眾比較不必擔心有糾紛會投訴無門。」



中信房屋南港店去年11月才從原本的自有品牌加盟中信房屋，店長張育章說：「時局不穩定時，交易特別著重信賴感，知名的加盟品牌給大眾的印象較穩健，轉加盟後手上案子更多，來詢問的客人也變多。」



張育章說，加盟體系還有個好處，就是總部會負責員工教育訓練相關事宜，並不斷調整課程的內容，對忙碌的加盟經營者來說，省下不少人力物力及成本。



彭培業說，不景氣時出現整併匯流很正常，重要的是加盟體系自身在景氣低迷的時更要站穩腳步，加盟者就像「兄弟登山，個自努力」；他指台灣房屋今年初至今已增加3家直營店，目的就是希望在體系內把餅做大，讓資訊跟物件更為齊全，今年將持續吸收加盟者。





文章來源：蘋果日報

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太陽能熱水器 補助加5成

經濟部能源局即日起對太陽能熱水器補助增加5成，集熱面板每平方公尺本島補助增加750元，外島增加1500元，這也是8年來首度調高補助。以本島5口之家平均裝設5平方公尺來說，每月補助金額從7500元增加到1萬1250元，增加3750元。但消費者認為補助應更多，才會有誘因。



現行「太陽能熱水系統推廣獎勵」辦法是2000年修訂，太陽能面板集熱器每平方公尺本島補助1500元。經濟部能源局科長黃育欽說，為推廣即日起加碼50%，以本島原1500元來說，補助將增加到2250元。



現全國約有43萬戶裝設太陽能熱水器，單去年就有3萬戶申裝，以中南部為多。黃育欽指出，這是因中南部日照大；裝設者最好是家有屋頂的透天厝獨棟房屋，公寓較不適合。



太陽能科技發展協進會理事長陳富用表示，現裝設1平方公尺費用約1萬1000元，一戶裝起來約須5到6萬元，提高補助後，等於民眾約可省兩成費用。「估計北部裝設人口也會越來越多。」台北民眾伍曉華說，「瓦斯熱水器一台幾千元就買得到，太陽能熱水器補助應再更高，才有誘因。」





文章來源：蘋果日報

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北市房市漸回暖 中低總價夯

根據台北市政府及永慶房仲集團統計，12月北市建物買賣移轉件數為4862筆，較上月3732筆增加30.2％，儘管仍低於去年每月平均534 3件，但相較於11月創下農曆過年後的新低紀錄，12月北市房地產交易已漸回暖。



在全球景氣衰退壓力下，民生消費信心薄弱，房價向下盤整勢所難免，在這樣低迷經濟環境下，只要景氣持續衰退，房價很難有上揚空間。



永慶房屋總經理葉凌棋表示，北市房價在今年5月創下每坪37.2萬新高後，一方面賣方開價過高，使得買方退縮，轉趨觀望，另一方面，全球經濟情勢急速惡化，前景不明，促使房巿開始一連串的修正盤整。



依永慶房屋調查，北市成交均價由1月的每坪35.4萬元，一路下跌至12月的27.8萬元，經過長達7個月盤整，11月僅成交3732件，創下去年春節以來新低，但到12月市場交易量終於有止跌回穩跡象，顯示目前購屋民眾關心議題仍圍繞在房價上，只要房價能持續修正，市場才能有擴量發展空間。



從行政區分析，12月成交量回升，以士林與大同兩區增幅最大。據北市府統計，士林區12月交易量達612筆，較上月334筆明顯增加83. 2％，增幅居次為大同區，12月單月交易量為198件，相較11月113件，成長75.2％。



12月士林區主要成交，還是以中低總價的中古公寓及大樓為主；大同區則是恢復到正常水平。葉凌棋說，12月成交量只是漸回復正常水平，目前區域市場接受度高的產品，也以中低總價為主。



對去年下半年來，國內房市交易宛如進入「冷凍櫃」，市場交易幾近停滯，政府擔心房市交易持續低迷可能影響建築業者營運，間接衝擊借錢給建商的銀行金融體系，正研擬「健全房地產市場新方案」，關心房市學者也提出相對的「住宅增值參與證券（HAPN）」等因應方案，希望國內房市能及早回到正軌運作。



但美商ERA不動產市場行銷顧問張欣民指出，政府研擬相關方案反會讓賣方（包括屋主及建商）對房價更堅持，無助於房市盡快落底，且會延緩房市復甦，至於學者提HAPN則與國內房地產現有產權證記規範不符，與民眾購屋習慣也大相逕庭。



張欣民認為，要有效降低購屋者負擔才是好的救市方案，限期調降土增稅或契稅，是可降低房屋交易成本，又比較沒有副作用救市措施，政府不妨參考！





文章來源：中國時報

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中永和四個熱點抗跌保值佳

中永和地區較具抗跌保值的地區，以四號公園、捷運景安站、南勢角站及仁愛特區最夯，仍有一定買氣。


縱然景氣不佳，中和市四號公園占地11公頃，鄰近捷運永安市場站，最特殊的是公園內有國立中央圖書館台灣分館，公園內有籃球場、直排輪場、兒童遊戲區、狗樂園、山水造景、林蔭區，更有四百多個停車位的地下停車場。


房仲業者彭昌慧表示，四號公園附近有永和國小、永和國中，對於需要廣大公園、良好學區、圖書館功能的家庭而言，有很大誘因，目前面對四號公園第一排的房子最夯，且供不應求。


捷運景安站及南勢角站一帶，也因交通優勢，吸引不少買氣。房仲業者何坤濟表示，景安站未來有雙捷運交會及緊鄰東西向快速道路優勢，除了捷運共構宅以外，其他推案量受到用地不大限制，近年來沒有跳躍式漲幅，但景氣回春時，補漲空間大。


目前景安站周圍行情，25年舊公寓每坪約16至19萬元，電梯大樓17至22萬元，南勢角站一帶也很熱門。軍公教族群偏愛永和市房地產，永和市仁愛路地區近年有多棟華廈接連落成，儼然是永和信義區。






文章來源：聯合報

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救房市！學界拋出住、價分離

救房市，學界拋出新方案。政大教授張金鶚、美國安富金融工程總裁楊太樂上午舉行「當前房市危機解套方案」，提出全新的「HAPN」概念，張金鶚認為這是一個多贏方案，可以解決目前房市困境。



HAPN全稱是Home Appreciation Participation Note，也就是住宅增值參與證券，是一種針對房地產投資者提供的一種新投資商品。簡單說，就是把住宅拆開成消費權及投資權兩部分，讓投資權可以單獨買賣，可以減輕購屋者購屋壓力。



張金鶚表示，這套方案他已陸續和建商開發公會、經建會主委陳添枝以及金管會主委陳簡報過，反應都很不錯，原先預建商方面會有阻力，但建商也主動表示願意和學界合作共同推動。他希望此一方案能成為政府目前推動的「健全房地產市場新方案」的一個項目。



曾向美政府提出 二房曾考量要做



這套新方案主要是由楊太樂提出構想，他長年在美，目前是美國聯邦政府住房部獨立精算師及國際關係顧問、並身兼亞洲不動產學會秘書長、世界房產學刊、房地產研究、泛亞財金學刊等編輯委員。



他表示，這套方案向美國政府及不少美國金融單位簡報過，其中美國住房部副部長原本已打算提到fed討論，另外美國房地美、房利美兩大機構也考量要做，由於美國正值新舊政府交接，因此二月後會再向美國住房部提出。



楊太樂表示，這套方案對美國政府最具吸引力的，就在於能政府不用出資下，解決當前房價下跌所引起房市問題。他解釋，房價過高是房市最大問題，但事實上買房有兩個目的，一是消費使用需求，另一是增值獲利需求，這兩個是本質相反的東西，但是現行機制卻綁在一起，購屋者一定得同時購買兩種權利。



構想：減輕購屋壓力 紓解建商餘屋



他說，多數民眾購屋僅為滿足居住需求，並非追求未來轉售的增值利益，但被迫購買增值部分，不僅購屋壓力加重，很多民眾更因此無法跨入購屋門檻。但如果把房子拆成消費權與投資權，投資增值部分，另外設計為HAPN，作為一種投資參與証券，由想投資的人或銀行購買，購屋人就可以大大減輕壓力。



他表示，對目前房子賣不掉的建商，這一方案也有好處，就是因為只出售消費權部分，房價可以降低，以消費權占房屋總價三分之二來算，至少可回收三分之二成本，另外三分之一則由建商吸收，但未來增值也由建商獲利。



如果房貸戶繳不出來，銀行透過這套機制，也可以吸納投資權的部分，住戶的房貸金額就會降低，負擔減輕，也比較不會發生房子價值低於房貸金額，出現拋售的情況。







文章來源：聯合晚報

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小巷弄、舊公寓 撿便宜

大安區是許多人夢寐以求的住宅區首選，尤其永康商圈一帶，以金山南路以東、信義路二段以南、和平東路一段以北，和大安森林公園圍成的區塊，擁有萬坪綠地，生活機能一應俱全，明年有即將完工的捷運信義線加持，交通便利，是著名的「鬧中取靜」型的住宅。


這個區塊還有不少家長擠破頭想把小孩送進去的新生雙語國小，以及金華國小和金華國中，學區內房價居高不下；以新生國小來說，2年前周邊中古公寓在大約每坪40萬到45萬元間，但現在每坪都在50萬元以上。


永康商圈大多都是老公寓，屋齡在25到35年間，每坪也要45萬到55萬元，稍微新一點的15到30年電梯華廈，價格更是衝到每坪55萬到60萬元。即使這波金融海嘯打下來，仍舊只有震盪幅度還在1成以內。


住商不動產研究室主任徐家馨形容「有錢也未必擠的進來」。


房仲業者認為，永康商圈可說「從零歲到一百歲都適合住」，很少人想搬出來，尤其是青田街上，幾乎沒人要搬走，買賣更是少的不得了。


中信房屋行銷企劃部經理江龍名也指出，永康商圈因為住宅環境優良，大部分都是自住，很少是要投資轉賣，向來幾乎沒什麼房子要出售，即使一有房子傳出要賣，也很快就會有人接手。


如果真的想要擠進這一區，江龍名建議，可以到永康街61巷和75巷裡尋找，因為巷道規畫較小，部分老舊公寓價格可能稍微會便宜一點。






文章來源：聯合報

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信義路租金高 永康街強強滾

永康商圈最知名的店家當屬鼎泰豐，用餐時間大排長龍，還要排隊叫號。但這樣人聲鼎沸的場景只是一家「奇觀」，信義路二段沿線店家卻是換了又換。


信義房屋台北東門店店長林士尊店長指出，永康商圈是個很特殊的商圈，從鼎泰豐開始往永康街裡面走，總是一店難求，但信義路上的店家卻往往撐不久。


林士尊指出，永康街商圈位在信義路、新生南路、和平東路以及金山南路等重要路段匯集點，交通便利，因為鼎泰豐、高記、和幾家老牌牛肉麵等美食群聚而聲名大噪，往巷內延伸，大多是特色小型店面，但信義路二段鄰近馬路，店面較大，承租者要負擔的租金較高，還因為服飾或精品業可能和當地商圈調性不搭，幾乎很難存活。


永慶房屋店面事業部經理李元鳳認為，永康商圈是個已經定型的老化商圈，除非有新業種改變風貌，否則即使未來捷運開通，只會帶來居住交通便利，但不會帶入更多的外來消費者，也不會再擴大永康商圈。


永康街上的店面鮮少出售，待租期也不長，但租金價格相當混亂，有的開價每坪月租金1萬元，但有的可能只有5千元，李元鳳指出，這半年來受到大環境衝擊，租金掉了大約1成，現在28坪的便利商店，每個月租金大約10萬到12萬元。


住商不動產研究室主任徐佳馨指出，永康商圈屬於社區型商圈，腹地較小，但因為人文性強，商圈色彩鮮明等軟性特色，如果能配合捷運通車的交通利多，把整個商圈特色再強化，周邊店面才有機會擺脫格局太小的命運，否則終究只是捷運線上芸芸眾「站」 之一罷了。





文章來源：聯合報

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