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行政院院會昨天通過農村改建方案與農村改建條例草案，預計十年內將一萬公頃的農地開發為田園住宅社區，每一社區基地面積至少二五公頃，民眾將可以「蘆洲價格買到陽明山高品質住宅」，打造樂活族生活，形成公司村、高鐵村、長壽村、長駐村等特殊主題新社區。

該條例提供地方政府租稅工具，吸引特定個人或特殊團體移入，例如對藝術家、SOHO族、宗教團體、企業員工等，在一定期限減免地價稅或房屋稅優惠。官員說，增加租稅工具有助貧窮縣市移入新住民，例如苗栗、雲林等，創造新產業或新族群移入，帶動地方發展，此屬地方稅，因農地原本就免稅，因此不致造成稅收損失。

張揆表示，此條例預計可造福四千處農村公共設施，協助五三萬戶農村改建住宅，高鐵通車後全民皆獲利。經建會主委何美玥也說，以農地鬆綁活用農村現有資源，是為農村及營造等產業注入新活力。

條例包括三部分，政府設立農村改建基金，十年投入一千億元，其中第一階段的五百億元用於補助農村房舍修繕和興建，以經濟社會弱勢優先，修繕房屋者每戶補助六萬元，興建房舍每戶補助上限二十萬元。

第二部分的五百億元，投入農村公共設施改善與興建，採「社區改造運動」精神，當地居民一半以上同意，即可展開農村風貌改建，符合民意需求。

第三為田園社區開發。何美玥說，考量開發品質避免外界對農地變更疑慮，十年以一萬公頃農地做為總量管制面積，開發為田園社區，每一社區基地至少二五公頃，相當一座北市大安林公園，強調高綠化，社區綠覆率至少五成，個別基地法定空地六成；訴求低密度住宅，建蔽率不逾三○％，容積率不逾六○％。

條例明定區位選址需考量市場需求及符合一定條件，包括一定距離內有全國高快速道路系統出入口、區域中心（台北、台中、台南、高雄等都會區）、次區域中心（新竹、嘉義）或地方中心（人口一定規模以上）等交通方便；在道路、電力、電信、自來水 、醫院、學校、購物、垃圾清運及排水等設施完備服務範圍內。

官員說，只要在交通方便及區域或次區域中心，自然有水電、電信、學校及醫院等公共設，若沒有的區位自然不會納入評選。

田園住宅開發選址門檻很高，何美玥說，應不致淪為土地炒作，因為報請中央核定的土地，至少需二分之一土地面積及所有權人同意，或者逾四分之三之土地所有權人同意。勘址提案人不限地方政府，土地所有權人、開發商或公私團體皆可。

未來地方政府採價購或是區段徵收取得土地，徵收依照農地公告現值加四成予地主，地方政府依建地概念採公開標售土地。建商出價扣除公開招標與土地徵收成本後，三○％挹注農村改建基金，三○％交由地方政府建設，增值四○％給地主，讓地主可買回房子。

工商時報2007/06/14

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