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建商透過人頭戶將餘屋打折出售，套給銀行的隱憂浮現！合庫內部發現授信異常，估計承做建商打折出售餘屋的貸款額度高達40-50億元，不得不在一天內處分五家分行經理，同時並強勢收回襄理及副理的核貸權限；北市以外區域的房貸成數降低至70％；貸款利率由1.98％上調至2.3％，以維持房貸的授信品質。
合庫主管表示，由於房貸餘額已經接近滿水位，今年3月份起陸續調整策略，要求營業單位對於房貸業務進行「降溫」工作，包括縮短寬限期，由原來的五年降至三年；以及降低貸款成數，北市由原來的90％降至最高80％，北市以外的區域由原來最高80％降至70％。
不僅如此，對於分行經理的權限全面進行控管，收回襄理及副理的權限，僅保留經理權限，並且對逾放、繳息異常的案件進行清查，以致上週五決定調整五家「只重業績、不重品質」分行經理的職務，遭異動的分行經理遍及北市、台南市、高雄市、羅東等地區。
合庫主管指出，這些職務遭調整的經理大都是授信出現異常，最嚴重的是一批房貸23戶，竟有17戶繳息不正常；部分授信案件則是貸款給正在服義務役的阿兵哥，事後出現還款異常，諸如此類都是屬於未正視借款人還款能力的授信案件。
合庫主管還透露，有關房貸授信部分，已經發現桃園地區的建商將餘屋打折出售，積極去化，營業單位仍然承做，絲毫沒有考慮到可能是人頭戶或者建商信譽出現問題，內部估算此類的房貸額度約有40-50億元。
合庫主管說，為了避免人頭戶以及建商刻意套取資金，現階段僅承做自家土建融的分戶貸款，主要是建融的貸款時間約2-3年，建商好壞比較好掌握，以確保自身的債權。
企業購廠融資 應不納入房貸額度
隨著部分銀行承做的房貸額度即將滿水位，業者對於有需要購置廠房的中小企業資金需求也愛莫能助！對此，大型銀行主管建議，企業添置廠房等資產設備應該排除在銀行法的限制之外，如此才能協助中小企業發展。
大型銀行主管表示，根據銀行法第72-2條規定，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」目前是將企業購置廠房也涵括在建築融資之內，並不妥當。
大型銀行主管認為，企業添置廠房等不動產，或買辦公室，都是屬於生產財，應該排除在銀行法的限制之外﹔除非是供作出租使用，此類的融資算在企業建築融資才比較合理，否則會限制中小企業的發展。
合庫主管說，目前銀行公會已在討論銀行法的規定，倘若生產財排除在建築融資之外的提案確定，金管會只要透過函令即可鬆綁，屆時，合庫將多出300-400億元的額度，幫助有資金需求的中小企業添購廠房等資本設備。
投資客比例高 值得留意
淡江大學教授莊孟翰說，房地產市場其實已經出現供過於求的現象，部分區域甚至出現人頭戶向銀行套貸融資，值得重視。
莊孟翰指出，台灣房地產從2003年下半年開始，到今年已經連續熱了四年，連續熱絡的時間，遠超過以往的熱度時間，建商積極投入興建、市場購屋人當中，非自住型投資也達到三成多到四成，顯示當中有一部分將無法充分去化。
根據內政部統計，由核發的建築執照及使用執照分析，從2004年之後，建築執照核發件數都超過11萬多戶，2005年還達到12萬3000多戶，但使用執照則有11萬6000戶，2006年建造執照11萬多，但使照超過12萬戶，使照大於建照，代表新成屋超越預售屋，今年、明年使照多，需求在那裡？這是值得研究的問題。
另外，投資比例過高，已經超越三至四成，莊孟翰說，在他的訪談中，部分超過1,000戶的大案子，建商告訴他，投資客比例超過五成，還有建商已經以人頭戶來代替正常的投資戶、購屋客，以爭取到銀行融資及分戶貸款。這當中衍生問題正在發生。
自由時報2007/06/05
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